【自社限定】浦安エリアにて土地値の下支えが見込める1棟アパート(価格:3,570万円)

2020/01/31

本日は都心へのアクセスに優れた市川市にて、
売価の9割を超える実勢土地値が見込めるアパートをご紹介です。

弊社のお客様に限り、購入時の諸費用を抑えた取り組み
タックスメリットを活かした運用
がご紹介可能です。

~おすすめポイント~
☆資産性◎ 実勢土地値≒売買価格の92%
☆賃貸需要:底値賃料圏×割安賃料
☆建物割合調整可能+自己資金を抑えた取り組み検討可能



《物件概要》
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■所在地   :市川市広尾1丁目
■交通①   :東西線「南行徳」駅 徒歩16分
■交通②   :東西線「浦安」駅 徒歩21分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :121.00㎡(約36.60坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :104.10㎡(約31.49坪)
■構造    :木造瓦葺 2階建
■建築年月  :1983年10月(築36年)
■物件価格  :3,570万円
■想定家賃収入:約302.4万円
■満室利回り :8.5%→8.9%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :南西側 公道 幅員約6m 接面約6.4m
■間取り   :1K×6戸(6/6戸 稼働中、2部屋退去予定
■その他   :2019年1月改修工事実施
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【エリア】


本物件の東京メトロ東西線「南行徳」駅と「浦安」駅が生活圏にあるアパートでございます。

上記駅は都心へのアクセスに優れた路線であり、
「浦安」から「大手町」へ約16分、「新宿」へ約27分でアクセスが可能でございます。




またどちらの駅も駅周辺は、
スーパーマーケットや飲食店などのテナントが出店しており、
住環境が良好なエリアと言えるでしょう。


【物件について】
・資産性

(国土交通省 土地総合情報システム )
周辺の成約事例を調べると上記の通り、約90万円/坪での取引事例がございました。

仮に本物件の土地値を坪90万円と仮定すると、
< 90万円/坪×36.6坪≒3,294万円が見込め、
売価3,570万円の92でございます。

そのため本物件のような土地値の下支えが見込める物件は、
売却時に大幅な値崩れが考えづらく、負けにくい運用が想定されます。


・改修工事+原状回復工事
本物件は2019年1月に改修工事を実施しております。


また現管理会社との契約で、
退去時の原状回復工事費用を管理会社負担という内容となっており、
空室が発生した際の手出しが抑えられる点も特徴でございます。


・賃料設定


周辺の類似物件の相場賃料を調べると
上記の通り、約4.6~4.7万円でございました。

本物件の戸当たり賃料約4万円は周辺相場より
割安感のある賃料といえるのではないでしょうか。


また周辺の募集賃料分布を調べると
本物件のように4万円以下で募集されている数の少なさが伺えます。

都心へのアクセスに優れた立地に加え、
割安な賃料設定かつ底値賃料圏である本物件は
今後も安定したCFが見込めるのではないでしょうか。


【収支・運用について】
簡易収支シミュレーション
<金利3.9%・期間30年・8割融資>
満室想定賃料 : 約302万円
空室損・運営費:▲約 70万円 (23%想定)
ローン返済額 :▲約161万円
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税引き前CF  :  約 71万円

(安全性)稼働率損益分岐点:約68%

そして本物件は仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
自己資金を抑えた取り組みが可能でございます。

また売主様から土地建物の按分を調整可能と伺っているため、
タックスメリットを生かした運用も可能でございます。

先述した融資条件を想定した場合、
帳簿上の収支を以下のように想定されます。
 4年目まで:▲170万円
 5年目以降:+118万円

そのため住民税+所得税:43%の方ですと、
最初の4年間で約73万円の税圧縮効果を受けることが可能です。
※5年目以降は税負担が想定され、お客様のご状況により内容が異なります。
詳細については個別にご相談ください。


売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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