【2,300万円＆築12年＆利回り8.93%相当】＜ファミリーエージェント中里＞

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェント中里です。

 

 

今回は、

【2,300万円＆築12年】が、

仲介手数料不要・登記費用売主負担で

自己資金を抑えて

お取り組み頂ける上に、

修繕リスクが低く

運用中の突発的な支出を懸念される

収益不動産が初めての方にも

比較的お取り組み頂きやすい

1棟アパートのご紹介です。

 

 

＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝

 

■所在地：千葉県習志野市東習志野5丁目

■交通：京成本線「実籾」駅徒歩16分

■土地権利：所有権

■土地面積：100.9㎡（約30.5坪）

■都市計画：市街化区域

■建ぺい/容積 ：60％ / 200％

■建物面積：89.42㎡（約27.0坪）

■構造：木造2階建

■建築年月：2007年2月

■物件価格：2,300万円

■想定家賃収入：約192万円

■満室利回り：約8.34％
※仲介手数料不要＆登記費用売り主負担
→実質、8.93％相当

■接道：西側幅員約4ｍの私道に接道

■間取り：１K×4戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆空室について◆

 

本物件の入居状況については、

現在、1/4稼働（＋1戸申し込み有）

となっております（1/29現在）。

 

上記の理由については、

前所有者が売却を前提としていたために

入居者の退去に際して

特段修繕や募集を行っていなかった

という背景がございます。

 

賃貸繁忙期のこのタイミングで

残りの2室についても

家賃保証が3か月分付きますので、

当初から安定・継続した賃料収入が

期待できるのではないでしょうか。

 

 

◆賃料設定について◆

 

現在、全戸4万円にて募集しておりますが、

周辺にて築15~25年の相場賃料を見ると

10年後の相場賃料が

約4万円と想定できます（下図参照）。

 

 

データ上は、現在の募集賃料にて

10年後も入居付けも見据えられる為、

満室想定賃料を下げずに

（＝収益性を下げずに）売却も見込める

ということになります。

 

10年後の出口としては、

収益還元評価の金融機関にて

3% 28年 95%融資が見込めそうです。

※現在の融資情勢の場合

 

上記の融資条件にて、

【築22年 利回り9.5%前後】での出口が

想定できるかと思います。

 

ー10年後という設定についてー

木造の法定耐用年数が22年で、

それ以降については

減価償却を最短4年で取れるということから

税圧縮のメリットも享受できますので

需要が期待が出来るご提案です。

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ただ、実際には賃料下落は

発生するものと考えた方が良いと思います。

そのため以下のシミュレーションは、

年間1%の賃料下落を想定して作成しております。

 

 

◆融資・収支について◆

 

本物件は、以下のような融資が想定できます。

 

 

※お客様のご状況によって異なりますので

詳細については個別にご提案させていただきます。

 

仮に、③にて取り組んだ場合の

10年所有のシミュレーションは

以下のようになります。

 

※固く見積もって利回り10%での出口を

想定した収支としております。

 

※所得税率はお客様のご状況によって

異なりますので、

税引前にて算出しております。

 

 

10年先の売却後、

283万円の総利益という想定となります。

 

自己資金に対してより高い効率での運用を

期待できる物件もございますが、

初めての不動産投資で

築古アパートへのイメージが良くない方には

なかなか難しい入口かと思います。

 

 

【低ロット＆築浅】アパートが、

仲介手数料不要・登記費用売主負担で

自己資金を抑えた形にて

ご紹介可能なため、

収益不動産が初めての方にも

比較的お取り組み頂きやすい

ご提案かと思いますので、

是非ご検討いただければと思います。

 

 

最後までお読みいただき

ありがとうございます。

 

ご興味がありましたら

以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

 

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先（お電話番号）を

明記していただければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

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中里　元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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