市場未公開物件! 『「大山」駅徒歩2分、新築RC物件で想定利回り約5.6%』×『防音室設置』×『金利1%台前半、9割超の融資割合検討可能』好立地高利回り1棟レジデンス 担 当 : 綿

2022/05/17

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、

特に都内の新築、高利回りの
RC物件を検討されているお客様に
ご紹介をさせていただきたい物件と
なります。

元々は物件価格 47,000万円
(想定利回り 5%)
にて、水面下でご紹介をさせていただいて
おりましたが、

本物件について、
内内で価格交渉の余地があり、
価格:42,000万円、想定利回り:約5.6%
でお取組みできる可能性がございますので、
会員様限定で情報を公開させて
いただきます。


・都内新築RC造で想定利回り
 5.6%の希少性

・防音室設置により24時間365日
楽器演奏可能
(他物件との差別化、
相場より高い賃料で入居付検討可能)

・「池袋」駅まで5分、
 名物商店街「ハッピーロード」
 を有する「大山」駅の
 利便性、高賃貸需要


・金融機関アレンジによって
  金利1%台前半、
  9割超の融資割合もご検討可能


など、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。




※ 建築前物件となりますので、
写真は同施工会社の
デザインイメージとなります。


*****《物件概要》*****

■物件価格  :47,000万円  

      42,000万円
        (価格交渉の余地あり)

■想定利回り :5.00% 5.6%
■想定年収  :約2,352万円
■所在地   :東京都板橋区
■交通    :①東武東上線『大山』駅
        徒歩2分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :140.51㎡(約42.50坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :近隣商業地域
■建蔽・容積  :80%/300%
■建物面積  :426.76㎡(約129.09坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造
          地下1階付3階建
■建築年月  :土地成約の上
         着工となります
■接道    :東側公道約6.3m
■間取り   :2LDK×8戸
■その他   :防音室設置
        防犯カメラ、オートロック
        管理条件付き

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

*******************


《「大山」駅近郊、新築RC造で
想定利回り5.6%の希少性》


本物件の一番の特徴は、
「池袋」駅等
ターミナル駅へアクセスがよい
「大山」駅近くの
新築RC物件ながら、
表面利回りが5.6%
という、
高利回りな点が挙げられます。

「大山」駅周辺のエリアは
投資家の需要が高いエリア
ということもあり、
相場より高い利回りの物件の購入により、
売却時に近隣の期待利回りに合わせて
物件の価格を下げざるを得ないという
価格下落リスクが抑えられ、
先々の売却を踏まえた際に、
高値での売却が見込める物件ではないかと
思われます。

現在コロナ禍が続いている中、東京都からの人口流出という情報が流れております。
このような状況下では、
より周辺地域の賃貸需要、
最寄り駅の集客力を意識した
物件選定が必要になってくると思われます。

最寄り駅の駅力、地域の人口動態を踏まえて、
物件の選定をされることも選択肢の一つではないかと思います。


《防音室設置により24時間
365日 楽器演奏可能》


本物件の二番目の特徴は、
全室に防音室を完備している
防音マンションであるという点です。






「幻冬舎GOLD ONLINE」の記事によると

2016年時点で東京都には
少なくとも約10万人の楽器演奏愛好家がいるものの、
楽器可防音賃貸マンションは2000室
程度に過ぎません。

(詳細はこちらをご参照ください。)

上記指標は現在では多少の推移があるものの
依然防音マンションの需要は高く
他のマンション物件と入居付けにおいて
差別化を図ることが可能となります。

本物件と同施工会社の防音マンションについて、
施工会社関係の管理会社にヒアリングをしたところ、

同施工防音マンションの入居率は

97.92%(空室:11室/入居:517室)
(2022年3月28日時点)

と伺っており、
防音マンションの賃貸需要の高さを
裏付けています。


・周辺相場よりも高い
  賃料設定がご検討可能

一般的には新築物件は
賃料の下落率が高くなる傾向に
ございますが、
防音室物件は希少性が高く、
相場よりも高い賃料設定でも
入居を見込むことができ、
家賃下落の推移も他物件に比べて
緩やかになる傾向がございます。

結果、売却時の利回りの選定の基準となる
満室想定賃料を高い金額で維持することが
可能となり、

こちらも高値での売却が見込める
根拠となるかと思います。

下記に同施工物件の事例を
ご紹介させていただきます。






《「大山」駅の利便性、
 高賃貸需要》


本物件の2つ目の特徴としまして、
「池袋」駅まで5分で行くことができる
東武東上線の中でも利便性の高い駅
「大山」駅が最寄り駅という点が
挙げられます。






上図の通り、
都内の主要駅である「新宿」駅や
「渋谷」駅まで15分以内で
行くことができる利便性の高い駅となっており、

1日の乗降者数が52,000人超と、

(wikipedia 2019年度の乗降者数参照)


なっております。



・名物商店街「ハッピーロード」



駅から本物件の間には、「ハッピーロード」
がございます。

老舗や名店など数々の店舗が軒を連ねる、
約560mを誇る、都内最大級の商店街です。





夜遅くまで営業している、
飲食店やスーパーも立ち並んでおり、
大山駅近郊の賃貸需要を支える要因となっており、
賃貸付の面でも安定的な賃貸運営を見込みやすい
と言えるかと思います。



《金融機関アレンジによる
  収益の確保》

弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
等融資のアレンジをすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、
金利:1.2% 融資期間:35年 
融資割合:95%
の条件にて融資を設定したとすると、



という試算となります。


また、賃料下落率を0.4%/年
売却時の表面利回りを5.9%とし、
購入から10年後に売却すると、





との試算となります。
エリアの賃貸需要が高いため、
賃料下落を抑えて、売却時の
価格下落リスクを抑えることができる点も
本物件の特徴となります。


ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の出口戦略を踏まえて、値下がりを抑え、
 売却益が確保できる物件を検討されている方
  

・空室リスクを抑えて、
 安定的な賃貸運営を心掛けている方


・都内の立地が確立されているエリアで
 初期費用を抑えてRC物件の購入を検討
 されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。
上記の融資内容の詳細等についても
お伝えをさせていただきます。

希少性の高い物件の為、
早期に申し込みが入ってしまう可能性が
ある為
少しでもご検討いただける方は、
お早めにご連絡をいただければと思います。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当 :綿
メール:satoshi.wata@family-group.jp

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