【価格改定】未公開物件！『「平井」駅 徒歩8分 』×『2015年築、利回り8.2%超』好立地高利回AP　担 当 : 綿

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

先日ご紹介をさせていただきました
下記物件につきまして、

内内で価格交渉の余地があり、
価格：18,200万円、表面利回り：8.2%超
でお取組みできる可能性が
出てまいりましたので
再度ご紹介をさせていただきます。



市場未公開の物件として、
先々の商業開発での発展性のある
「平井」駅徒歩8分の立地で、

2015年築、表面利回り8.2%超と
希少性の高い好立地、
高利回り築浅一棟アパートとなります。

・都内エリア、2015年築で利回り
　8.2%超の希少性

・「平井」駅
　より徒歩8分の
　利便性、高賃貸需要

・公道に面する角地物件

上記の通り、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

＊＊＊＊＊《物件概要》＊＊＊＊＊

■物件価格　　：18,500万円　　

　　　　　 18,200万円
　　　　　　　　（価格交渉の余地あり）

■想定利回り　：8.09%　8.22%

■想定収入　　：1497万円
■所在地　　　：東京都江戸川区
■交通　　　　：JR中央総武線
　　　　　　　　『平井』駅 徒歩8分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：178.39㎡（約53.96坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種住居地域
■建蔽・容積　 ：70％/240％
■建物面積　　：192.24㎡（約58.15坪）
■構造　　　　：木造2階建
■建築年月　　：2015年7月
■接道　　　　：南側 公道 約6ｍ
　　　　　　　　西側 公道 約4ｍ
■間取り　　　：1R+Loft 22戸
■その他　　　：オートロック
　　　　　　　TVモニター付インターホン


【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

《都内エリア、2015年築で
 利回り8%超の希少性》

本物件の特徴の1つとして、
「錦糸町」駅、「新小岩」駅といった
城東エリアの主要駅へのアクセスが良い
「平井」駅近隣による
利便性、賃貸需要が見込める立地、
2015年築の築浅物件ながら、
8%超の高利回りな点が挙げられます。

築浅物件の購入によって

・空室損リスク
・大規模修繕費拠出のリスク

といったリスクを、築古物件に比べて
抑えることが可能です。

また、不動産投資においては、
キャッシュフローによる
インカムゲインと並び、
売却によるキャピタルゲインを見据えた
出口戦略も重要となるかと思います。

現在都内築浅木造物件が
表面利回り6%半ばの推移で取引をされる
など、
キャップレート（期待利回り）に変動が
見られる中、

相場平均より高い利回りで取得を
することで、短、中期的な売却においても
大幅な売却価格減少のリスクを抑え、
キャピタルゲインの獲得を見込むことが
可能です。


《公道に面する角地物件》


都内築浅で表面利回りが8%以上の
物件となると
敷地延長や私道接道等、地型、接道に懸念が
生じる物件が多くなってしまいますが、
本物件は2面公道に面する角地で
先々の建替え等の土地活用にも
対応できる物件となっております。






《立地面の優位性により
　空室リスクを軽減》

本物件の間取りは、全て1R+Loftタイプと
なっております。
（Loftを含み約13㎡超の面積）





一般的に、部屋面積が限られる物件ですと
他物件との競争力の面で空室リスクが生じて
しまう物件が多くなりますが、
都内で立地等需要があるエリアに関しては
少し傾向が異なってくるかと思われます。




上記はsuumoが実施された、調査アンケート
の内容となります。
（調査実施時期］2017年03月16日～2017年03月17日)

アンケートの内容から、
■家賃
■路線、駅やエリア
■最寄り駅からの時間
といった項目が間取りや面積よりも
優先されている傾向を見ることができます。

本物件は、部屋の広さよりも
都内ターミナル駅へのアクセスや、
賃料を優先させる、単身世帯を
ターゲティングし、
オートロック、インターネット無料等
若い世代のニーズに
沿ったデザインがされており、
高い入居率を確保しております。
（21/22 高稼働中 2022年5月31日時点）




オーナー様にとっては、
面積が小さくなればなるほど、
面積あたりの単価が高くなる傾向がある
中で、家賃の単価を上げることができ、
さらに通常よりも多くの部屋数の確保をすることもでき、
限られた土地、建物面積で収益の最大化を図ることが
可能となるかと思います。


《「平井」駅
　より徒歩8分の
　利便性、高賃貸需要》

本物件の4つ目の特徴としまして、
「東京」駅へは最短13分のアクセス、
「秋葉原」駅、「新宿」駅
といったターミナル駅まで、
乗換無しでアクセス可能な
「平井」駅徒歩8分の立地という点が
挙げられます。







上記の「平井」駅の利便性は
大手不動産デベロッパーからの注目も厚く、
「平井」駅再開発計画が実施されており、

「平井」駅北口には
地上115m、370戸のタワーマンションを伴う商業施設が
2024年に完成予定となっております。






商業開発地近郊は、
賃貸需要の高まり、地価の高まりが期待できることが多く、
先々の売却時のキャピタルゲインの確保も期待できます。


《融資アレンジによる
キャッシュフローの確保》


弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
等融資のアレンジをすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、

1⃣金利：1.12%　融資期間：23年　
　融資金額：100%
（※融資金額の約4~5%の融資手数料が発生します。）

2⃣金利：1.98%　融資期間：35年　
　融資金額：90%

等の融資条件にてご検討が可能となります。

仮に1⃣の条件にて融資を設定したとすると、





という試算となります。

利回りが高くフルローン目線でも
安定したキャッシュフローを見込める為、

・投下資金の早期回収、
・他の投資商品への資金投入

など次の投資へ向けた戦略も組みやすく
なります。


ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の出口戦略を踏まえて、値下がりを抑え、
　売却益が確保できる物件を検討されている方
  
・キャッシュフローと空室リスクのバランスを
　踏まえて、
　リスクを抑えた投資検討をされている方

・都内、高利回り物件の
   ご検討をされている方

・融資アレンジを踏まえて、
  なるべく自己資金の拠出を抑えて
  投下資金の早期回収を意識されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。
上記の融資内容の詳細についても
お伝えをさせていただきます。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。


担当　：綿
メール：satoshi.wata@family-group.jp