未公開物件! 『稲毛駅徒歩約9分』×『表面利回り7.9%』×『積算割合約8割』RCレジデンスのご紹介　担 当 : 綿

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、
市場未公開、弊社売主物件として、
千葉県の主要駅「稲毛」駅徒歩約9分、
表面利回りが7.92%、
積算割合約8割の
希少性の高い高利回り、高積算
一棟RCレジデンスを
ご紹介させていただきます。


・RC物件で表面利回り7.92%
  37/38戸の高稼働状況

・積算評価が物件価格の約8割
　となる高積算物件

・千葉県屈指のターミナル駅
　「稲毛」駅 徒歩約9分の
　利便性、高賃貸需要

・弊社売主物件の為
　登記費用、仲介手数料無料


等々、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

＊＊＊＊＊《物件概要》＊＊＊＊＊

■物件価格　　：26,300万円
■想定利回り　：7.92%
■想定収入　　：約2,083万円
■所在地　　　：千葉県千葉市稲毛区
■交通　　　　：①JR総武線『稲毛』駅
　　　　　　　　徒歩約9分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：571.28㎡（約172.81坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種中高層住居専用地域
■建蔽・容積　：60％/200％
■建物面積　　：1363.31㎡（約412.40坪）
■構造　　　　：鉄筋コンクリート造
　　　　　　　 陸屋根 地下1階付4階建
■建築年月　　：1991年9月
■接道　　　　：西側公道 幅員約5ｍ
　　　　　　　 北側公道 幅員約2.8ｍ
■間取り　　　：1R、1K、1LDK、1DK、　　
　　　　　　　 レンタルオフィス1室
　　　　　　　  計38戸
■その他　　　：弊社にて屋上防水補修、
　　　　　　　　外壁補修等修繕予定
　　　　　　　　　  水道費用（散水栓・居住分）
　　　　　　　　オーナー負担　
　　　　
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

《積算評価が物件価格の約8割
　となる高積算物件》

本物件の最大の特徴は、

積算割合が約8割

と、高積算の物件であるという点です。

土地積算評価：約10,569万円  
(相続税路線価：18.5万円/㎡)

建物積算評価：約9,862万円

合計積算評価：約20,431万円
販売価格に対しての割合：78%

また、571㎡以上と土地も広く、
特定事業用資産の買替え特例にも対応
し、譲渡所得税の軽減を行えます。

上図の通り、土地形状は角地で西、北側公道と
接しておりますので、
将来的に複数の収益不動産を
建替えされたりと、幅広く活用を検討できる
地型である点も特徴です。

高積算の物件となると、最寄駅からの距離が
遠かったり、
最寄り駅が地方駅である等の傾向があり、
空室リスクを加味する必要がございますが、
本物件は、後述する「稲毛」駅の駅力もあり、
現在高稼働状況であることも鑑みて、
空室リスクを抑えた運用が可能である
点も特徴となります。

《RC物件で表面利回り7.92%
  37/38戸の高稼働状況》

本物件の2つ目の特徴として、
1991年築と、残耐用年数が約17年
残っているRC物件ながら、
表面利回りが7.92%
の高利回りな点が挙げられます。

インカムゲインを増やすことで
拠出資金の早期回収が図れますので、
他の投資商品へ資金を投下でき、
投資範囲の拡大が期待できます。

《「稲毛」駅 徒歩約9分の
　利便性、高賃貸需要》

本物件の3つ目の特徴としまして、
「千葉」駅まで直通で4分、
「東京」駅、「品川」駅等の
都内主要駅まで乗り換え無しで
行くことができる
利便性の高い駅「稲毛」駅より徒歩約9分
という点が挙げられます。









上図の通り、
都内主要駅への利便性も高い駅となって
おり、

1日の乗者数が49,966人超と、

(wikipedia 2019年度の乗降者数参照)

となっております。

東京都内、特にターミナル駅近隣へと
通勤される、
利便性を求める社会人層を中心に幅広い
賃貸需要があり、賃貸付の面でも安定的な
賃貸運営を見込みやすいと言えるかと
思います。






《金融機関アレンジによる
  収益の確保》

弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
等融資のアレンジをすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、

①金利：2.45%　融資期間：30年　
　融資金額：80%

②金利：1.98%　融資期間：30年　
　融資金額：90%

等の融資設定が検討できるかと思います。
仮に②の条件にて融資を設定したとすると、

という試算となります。

また、本物件は弊社売主物件となりますので、
登記費用、仲介手数料が
無料となります。

②の融資条件にて購入をすると、通常は

購入時諸費用概算：約2,365万円
（物件価格の約9%）

となりますが、今回は

購入時諸費用概算：約1,095万円
（物件価格の約4.2%）

となり、

2,630万円 + 1,095万円 = 3,725万円
(頭金 ＋ 諸費用 ＝ 自己資金拠出額)

429万円 ÷ 3,725万円 = 12%
(キャッシュフロー ÷ 自己資金拠出額 ＝ 自己資金回収率)

と自己資金回収率も向上いたします。

ある程度大きな価格帯の物件購入は、
その購入時諸費用の大きさが懸念要因と
なってしまいますが、
購入時諸費用を抑えたうえで
購入を検討できる点も本物件のメリット
であると思われます。


ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の出口戦略を踏まえて、値下がりを抑え、
　売却益が確保できる物件を検討されている方
  
・空室リスクを抑えて、
　安定的な賃貸運営を心掛けている方

・高積算物件を組み込み、
　ポートフォリオバランスの
　改善をご検討されている方

・高利回り帯の物件購入によって、
　インカムゲインの向上を
　考えていらっしゃる方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：綿
メール：satoshi.wata@family-group.jp