仲介手数料、登記費用無料！『積算割合7割超の高積算』×『金利1%台前半、95%程の融資割合検討可能』未公開1棟レジデンスのご紹介　担当：綿

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、弊社売主、高積算物件としまして、
土地面積1,100㎡超の
高積算で資産性の高い
未公開一棟RCレジデンスを
ご紹介させていただきます。

・積算割合7割超の高積算　

・駐車場付き、3DKという
　ファミリー層を意識した
　設備、間取り設計

・最寄り駅「宮前平」駅の
　利便性、高賃貸需要

・金融機関アレンジによって
  金利1%台前半、
  95%程の融資割合もご検討可能

・仲介手数料、登記費用無料

・現状満室稼働中

上記の通り、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

＊＊＊＊＊《物件概要》＊＊＊＊＊

■物件価格　　：52,200万円
■想定利回り　：6.08％
■想定収入　　：約3,173万円
■積算評価　　：土地 約18,302万円
　　　　　　　　建物 約19,180万円
　　　　　　　　合計 約37,482万円
                            （物件価格の約72%）

■所在地　　　：川崎市宮前区
■交通　　　　：田園都市線『宮前平』駅
　　　　　　　  バス10分（徒歩約23分）
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：1,143.9㎡（約346.03坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種住居地域
■建蔽・容積　 ：60％/200％
■建物面積　　：1,959.67㎡（約592.80坪）
■構造　　　　：鉄筋コンクリート造
　　　　　　　 地下1階付4建建て
■建築年月　　：1997年9月
■接道　　　　：西側公道 幅員約6.0ｍ
■間取り　　　：3DK×24戸
■その他　　　：駐車場17台分あり


【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

《積算割合7割超の高積算》

本物件の特徴の1つ目は、
1,143㎡と、広い土地面積の確保により

積算割合7割超

と、高積算の物件であるという点です。

合計積算評価：約37,482万円
販売価格に対しての割合：約72%

物件単体での積算評価が高い物件ですので、
既に収益物件を借入れで取得されている方
でも融資を引きやすく、

先々の共同担保提供等、
買い進めを検討されている方にもお勧め
できる物件であるかと思います。

また。1,100㎡超と土地も広く、
特定事業用資産の買替え特例にも対応
し、譲渡所得税の軽減を行えます。

公道に面した整形地の地型の為、
土地を分筆しての活用、建て替えといった
活用の幅が広いという点も、本物件の特徴です。

《駐車場付き、3DKという
　ファミリー層を意識した
　設備、間取り設計》

本物件の特徴の2つ目は、
最寄駅からバス便の立地とはなるものの、

・駐車場付き、3DKの
  設備、間取設計

とすることで、お車を所有されて、
広々とした間取りを検討して
いるファミリー層をターゲティングすることで、
賃貸付の向上を図っておる点です。

・賃料引き直しによって、賃料収入の増大が
　ご検討可能



（※suumo賃貸経営サポート 「賃料・設備相場チェッカー」検索結果の抜粋）

「賃料・設備相場チェッカー」にて確認を
行いますと、
本物件と同系統の物件の㎡単価は 1,670円
となっております。

後述に記載の通り、
本物件の平均㎡単価は 約1,547円 となって
おりまして、
相場より低い家賃設定になっていることを
踏まえて、賃料引き直しにより、
賃料収入の向上を見込める
可能性がございます。




賃料の引き直しにより、約 246万円
の賃料の増加を見込むことが可能となり、
物件の表面利回りが 約6.6%
へと向上する見込みが立てられます。


《「百合ヶ丘」駅徒歩9分の
　利便性、高賃貸需要》


本物件の3つ目の特徴としまして、
「二子玉川」駅まで約9分、その他
「渋谷」駅まで乗換無で行くことができる
都内主要駅へのアクセスも良好な
利便性の高い最寄り駅「宮前平」駅
が挙げられます。




また、駅周辺には、
「Tokyu Store」や「成城石井」等、
生活施設も充実しており、
生活利便性も見込まれます。






東京都内や横浜市、川崎市の
ターミナル駅近隣へと通勤される、
利便性を求める社会人層を中心に幅広い
賃貸需要があり、駐車場設置の為
お車での通勤層も含めて、
賃貸付の面でも安定的な
賃貸運営を見込みやすいと言えるかと
思います。


・物件近隣のバス便の充実

「宮前平」駅から物件まで
徒歩約23分という点が
入居付けにおいて懸念事項となりますが、
本物件近郊バス停からは
下図の通り通勤の時間帯は
ほぼ5分に1便の運行があり、
通勤利便性に優れている点もポイントです。







《金融機関アレンジによる
  収益の確保》

経過年数が24年の物件ということで、
融資を組むにあたり特に融資期間の面で
懸念をされる方が多いかと思います。
しかし、弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
設定をすることが可能です。

現在地方銀行の方へと
物件の評価額等について確認をしており、
あくまで物件単体での
評価額となりますが、

評価額：52,200万円 
融資金利：1.12%（5年固定）
融資期間：35年
の融資目線の回答を頂いております。
（※融資金額の約5%の融資手数料が発生します。）

よって、お客様のご属性もある程度
加味されるかと思いますが、
上記の条件にて融資を設定したとすると、

という試算となります。


・仲介手数料、登記費用無料


また、本物件は弊社売主物件となりますので、

登記費用、仲介手数料が
無料となります。

上記の融資条件にて購入をすると、
融資手数料を除き、通常は

購入時諸費用概算：約2,636万円

となりますが、今回は

約 1,257万円（1,379万円減）

となり、

購入時費用を抑えて
物件購入が可能となります。

購入時自己資金：
52,200万円 × 5% = 2,610万円
（融資手数料概算）
2,610万円 + 1,257万円 = 3,867万円

キャッシュフローの諸費用に対する割合
：3,867万円÷503.2万円=約7.7%

税引き前CFによる概算とはなりますが、
8年間程で投下資金の回収が
可能です！

ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の買増戦略を踏まえて、投下資金の
　早期回収を念頭に置かれている方
  
・空室リスクを抑えて、
  安定的な賃貸運営を心掛けている方

・高積算物件を組み込み、
  ポートフォリオバランスの
  改善、先々の買い進めをご検討されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。
上記の融資内容の詳細についても
お伝えをさせていただきます。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：綿
メール：satoshi.wata@family-group.jp