水面下指値物件！『RC利回8.5%弱』×『高積算』×『買換特例対応』1棟レジデンスのご紹介　担当：綿

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、収益性の高い一棟RCレジデンスを
ご紹介させていただきます。
本物件について、内内で価格交渉の余地があり、
価格：19,800万円、表面利回り：8.3%
を現在内諾いただいております。

・RC表面利回り約8.3%　
・積算評価＞売買価格
・3LDK、80㎡弱の間取＆
　大宮駅等近隣駅の利便性
・金融機関アレンジによって
　フルローンも検討可能

上記の通り、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

 

＊＊＊＊＊《物件概要》＊＊＊＊＊

■物件価格　　：22,800万円　　

　　　　　 19,800万円
■想定利回り　：7.2%　約8.3%
■想定収入　　：約1,642万円
■積算評価　　：土地 約16,296万円
　　　　　　　　建物 約8,245万円
　　　　　　　　合計 約24,541万円
                            　　（物件価格の124%）

■所在地　　　：さいたま市大宮区天沼町
■交通　　　　：①JR埼京線等各線『大宮』駅
　　　　　　　　徒歩18分
　　　　　　　   ②JR高崎線等各線
　　　　　　　　『さいたま新都心』駅
　　　　　　　　徒歩19分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：776㎡（約234.7坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第二種住居地域
■建蔽・容積　 ：60％/200％
■建物面積　　：1384.01㎡（約418.66坪）
■構造　　　　：鉄筋コンクリート造
　　　　　　　 陸屋根地下1階付3建
■建築年月　　：昭和63年7月
■接道　　　　：南側公道6.36ｍ
■間取り　　　：3LDK×4
■その他　　　：駐車場4台分あり

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

《RC表面利回り約8.3%》

本物件の特徴の1つとして、
昭和63年築と、残耐用年数が約14年
残っているRC物件ながら、
8.5%弱の高利回りな点が挙げられます。
インカムゲインを増やすことで
拠出資金の早期回収が図れますので、
他の投資商品へ資金を投下でき、
投資範囲の拡大が期待できます。

《積算評価＞売買価格》

本物件の特徴の2つ目は、

積算評価＞売買価格

と、高積算の物件であるという点です。

土地積算評価：約16,296万円  
(相続税路線価：21万円/㎡)
建物積算評価：約8,245万円
  (建物再調達価格：20万円/㎡にて計算)

合計積算評価：約24,541万円
販売価格に対しての割合：124%
土地積算評価の割合：82%

物件単体での評価が高い物件ですので、
既に収益物件を借入れで取得されている方
でも融資を引きやすく、
買い進めを検討されている方にもお勧め
できる物件であるかと思います。

土地形状は南側公道6.36ｍと接しております
ので、将来的に複数の収益不動産を建替え
されたりと、幅広く活用を検討できる
地型である点も特徴です。

776㎡と土地も広く、
特定事業用資産の買替え特例にも対応
し、譲渡所得税の軽減を行えます。

《3LDK、80㎡弱の間取＆大宮駅等近隣駅の利便性》

当物件は駅から少し離れているものの、

・全戸3LDK＆80㎡弱の間取設計

とすることで、広々とした間取りを検討して
いるファミリー層を対象とすることで、
賃貸付の向上を図っております。

(LIFULL HOME'S 賃貸経営サイトより抜粋)

上記の通り、３LDKタイプの住戸は需要に
対して供給が少ない状況です。
また、ファミリー層を対象とすることで、
お子様の学校等、近隣地域との関係が構築
され、単身層と比べて退去が発生しにくく、
安定した賃料収入を得やすいという点が
オーナー様のメリットとして挙げられます。


合わせて、本物件の最寄り駅である「大宮」駅
「さいたま新都心」駅は、JR高崎線等、
複数の路線を利用可能で、

「さいたま新都心」駅から「池袋」駅まで約20分、
「東京」駅まで約29分と、都内の主要駅への
利便性が高く、1日の乗降者数/日は、

「大宮」駅が41万人超
「さいたま新都心」駅が5.5万人超
合計で50万人超となっており、

賃貸需要の高いエリアになっております。
「大宮」駅近郊の立地という点も、
本物件の魅力となっております。

《金融機関アレンジによって
   フルローンも検討可能》

残耐用年数が14年の物件ということで、
融資を組むにあたり特に融資期間の面で
懸念をされる方が多いかと思います。
しかし、弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
設定をすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、
金利：3.6%　融資期間：35年　
融資金額：100%
の条件にて融資を設定したとすると、

という試算となります。


購入時の諸費用を物件価格の7%と仮定しま
すと、

諸費用概算：19,800万円×7%=1,386万円

キャッシュフローの諸費用に対する割合
：154.8万円÷1.386万円=約11%

一般的にRC物件は、価格が大きい為初期投下
資金が大きく、資金回収が長くなってしまう
傾向がございますが

本物件はフルローンを組むことができ、
投下資金を約9年での回収を見込むことが
できます。

ので、投下自己資金を抑えて物件を購入
することが可能です。

ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・インカムゲインを確保し、早期な資産増大を
　第一にお考えの方

・現在収益物件を所有されていて、買替え、
　買い進めをご検討されていらっしゃる方

・将来的な地価上昇を含めて、最寄り駅を
　含めたエリアの発展性を意識されて
　いる方、

・賃貸需要の高いエリアで、空室リスクを抑えて
　物件購入を検討されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：綿
メール：satoshi.wata@family-group.jp