水面下指値物件!『RC利回8.5%弱』×『高積算』×『買換特例対応』1棟レジデンスのご紹介 担当:綿

2021/05/26

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、収益性の高い一棟RCレジデンスを
ご紹介させていただきます。
本物件について、内内で価格交渉の余地があり、
価格:19,800万円、表面利回り:8.3%
を現在内諾いただいております。

・RC表面利回り約8.3% 
・積算評価>売買価格
・3LDK、80㎡弱の間取&
 大宮駅等近隣駅の利便性
・金融機関アレンジによって
 フルローンも検討可能

上記の通り、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

 

*****《物件概要》*****

■物件価格  :22,800万円  

      19,800万円
■想定利回り :7.2% 8.3%
■想定収入  :約1,642万円
■積算評価  :土地 約16,296万円
        建物 約8,245万円
        合計 約24,541万円
                              (物件価格の124%)


■所在地   :さいたま市大宮区天沼町
■交通    :①JR埼京線等各線『大宮』駅
        徒歩18分
          ②JR高崎線等各線
        『さいたま新都心』駅
        徒歩19分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :776㎡(約234.7坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第二種住居地域
■建蔽・容積  :60%/200%
■建物面積  :1384.01㎡(約418.66坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造
        陸屋根地下1階付3建
■建築年月  :昭和63年7月
■接道    :南側公道6.36m
■間取り   :3LDK×4
■その他   :駐車場4台分あり

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

*******************


《RC表面利回り約8.3%》

本物件の特徴の1つとして、
昭和63年築と、残耐用年数が約14年
残っているRC物件ながら、
8.5%弱の高利回りな点が挙げられます。
インカムゲインを増やすことで
拠出資金の早期回収が図れますので、
他の投資商品へ資金を投下でき、
投資範囲の拡大が期待できます。

《積算評価>売買価格》


本物件の特徴の2つ目は、

積算評価>売買価格

と、高積算の物件であるという点です。

土地積算評価:約16,296万円  
(相続税路線価:21万円/㎡)
建物積算評価:約8,245万円
  (建物再調達価格:20万円/㎡にて計算)

合計積算評価:約24,541万円
販売価格に対しての割合:124%
土地積算評価の割合:82%


物件単体での評価が高い物件ですので、
既に収益物件を借入れで取得されている方
でも融資を引きやすく、
買い進めを検討されている方にもお勧め
できる物件であるかと思います。

土地形状は南側公道6.36mと接しております
ので、将来的に複数の収益不動産を建替え
されたりと、幅広く活用を検討できる
地型である点も特徴です。

776㎡と土地も広く、
特定事業用資産の買替え特例にも対応
し、譲渡所得税の軽減を行えます。




《3LDK、80㎡弱の間取&大宮駅等近隣駅の利便性》


当物件は駅から少し離れているものの、

・全戸3LDK&80㎡弱の間取設計


とすることで、広々とした間取りを検討して
いるファミリー層を対象とすることで、
賃貸付の向上を図っております。






(LIFULL HOME'S 賃貸経営サイトより抜粋)

上記の通り、3LDKタイプの住戸は需要に
対して供給が少ない状況です。
また、ファミリー層を対象とすることで、
お子様の学校等、近隣地域との関係が構築
され、単身層と比べて退去が発生しにくく、
安定した賃料収入を得やすいという点が
オーナー様のメリットとして挙げられます。


合わせて、本物件の最寄り駅である「大宮」駅
「さいたま新都心」駅は、JR高崎線等、
複数の路線を利用可能で、

「さいたま新都心」駅から「池袋」駅まで約20分、
「東京」駅まで約29分と、都内の主要駅への
利便性が高く、1日の乗降者数/日は、

「大宮」駅が41万人超
「さいたま新都心」駅が5.5万人超
合計で50万人超となっており、

賃貸需要の高いエリアになっております。
「大宮」駅近郊の立地という点も、
本物件の魅力となっております。


《金融機関アレンジによって
   フルローンも検討可能》

残耐用年数が14年の物件ということで、
融資を組むにあたり特に融資期間の面で
懸念をされる方が多いかと思います。
しかし、弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
設定をすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、
金利:3.6% 融資期間:35年 
融資金額:100%
の条件にて融資を設定したとすると、


という試算となります。


購入時の諸費用を物件価格の7%と仮定しま
すと、

諸費用概算:19,800万円×7%=1,386万円

キャッシュフローの諸費用に対する割合
:154.8万円÷1.386万円=約11%

一般的にRC物件は、価格が大きい為初期投下
資金が大きく、資金回収が長くなってしまう
傾向がございますが

本物件はフルローンを組むことができ、
投下資金を約9年での回収を見込むことが
できます。

ので、投下自己資金を抑えて物件を購入
することが可能です。


ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・インカムゲインを確保し、早期な資産増大を
 第一にお考えの方


・現在収益物件を所有されていて、買替え、
 買い進めをご検討されていらっしゃる方


・将来的な地価上昇を含めて、最寄り駅を
 含めたエリアの発展性を意識されて
 いる方、

・賃貸需要の高いエリアで、空室リスクを抑えて
 物件購入を検討されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当 :綿
メール:satoshi.wata@family-group.jp

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください


※送信完了までに時間がかかることがございます。そのままお待ち下さい。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP