利回り9.5％相当×積算割合約90％！ 川口市RCマンション（13,810万円）

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、南北線と直通便になっている
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅エリア
にて、利回り9.5％相当の1棟RCの
ご紹介です。

 

 

また、積算価格割合約89.6％かつ
元本返済＞資産減価の状態で運用できる
ため、信用棄損を抑えつつ事業規模を
拡大しやすいのも特徴となっております。

 

 

更に、平成28年には

・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事

などの修繕も実施済みでして、突発的な
修繕リスクも低くございます。

 

 

そのため、

 

・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

・お付き合いのある金融機関が既にある方

 

におかれましては、プロパーローンを
用いて効率的に事業規模を拡大しやすく、
特におすすめの物件となっており
ます。

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地　　 ：川口市青木3丁目
◆交通　　　 ：埼玉高速鉄道　「南鳩ヶ谷」駅　徒歩16分
◆土地権利　 ：所有権
◆土地面積　 ：577.75平米（約174.77坪）
◆都市計画　 ：市街化区域
◆建蔽率　 ：60％
◆容積率　　：200％
◆建物面積　 ：731.16平米（約221.18坪）
◆構造　　 　：鉄筋コンクリート造3階建

◆築年数　　：昭和59年11月（築35年）
◆物件価格　　　：13,810万円
◆想定家賃収入　：12,432,000円
◆満室利回り　　：9.00%
（仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5％相当）
◆接道　　　　　：西側　公道　約8ｍ
◆間取り　　　　：3DK×15戸

◆稼働状況　　　：13/15稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
徒歩16分の位置に立地しており、
南北線と直通電車となっているため、
飯田橋や永田町といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。

 

 

また、本物件周辺には、スーパーや
家電量販店が立地しているため生活の
利便性が高く、近隣には工場もあり
工場需要も見込める立地です。

 

 

更に、本物件の平均賃料は約6.9万円と
なっており、本物件周辺の相場賃料
である約7.5万円を下回る水準となって

おります。

 

 

 

こうした点から、本物件は賃貸需要や
収益性を安定して高く見込める物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

本物件は、平成28年に

・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事

 

といった内容の修繕を実施しており、
突発的な修繕リスクが低く抑えられた
物件となっております。

 

 

更に、本物件の積算価格について見て
みると、

 

<土地積算>
本物件の前面路線価は、
15.5万円/㎡でございます。

 

そして、本物件の土地面積は約577.75

平米となっているため、土地積算としては、

16万円×577.75平米＝8,955万円
となります。

 

<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

 

20万円×731.16㎡×11/47年
≒3,422万円

 

合計積算：約12,377万円と
物件価格である13,810万円の
約89.6％の水準となっております。

 

そのため、本物件は銀行評価を高く見込
めるだけでなく、信用棄損を抑えやすく、
買い増しにもつなげやすい物件といえる
のではないでしょうか。

 

 

【収支・運用について】

 

☆金利1.5％・期間20年・7割融資の場合

 

年間賃料　：　約1,243万円
空室損　　：▲約124万円(10％想定）
運営費　　：▲約248万円（20％想定）
返済額　　：▲約560万円
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年間収入　：　約310万円

となる試算です。（税前）

 

 

また、元本返済の進む速さも強みと
なっておりまして、建物積算が年間
約311万円減価するのに対して、
元本返済の方は1年目から約418万円
進む計算となります。

 

 

このように、建物積算の減価以上に元本返済
が進むため、資産超過の状態を作りやすく
なっております。

 

 

そのため、収益性の高さに加えて信用
棄損を抑えることができ、買い増しを
しやすい点からも、本物件はお取り組み
がしやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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