利回り9.5%相当×積算割合約90%! 川口市RCマンション(13,810万円)
いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。
今回は、南北線と直通便になっている
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅エリア
にて、利回り9.5%相当の1棟RCの
ご紹介です。
また、積算価格割合約89.6%かつ
元本返済>資産減価の状態で運用できる
ため、信用棄損を抑えつつ事業規模を
拡大しやすいのも特徴となっております。
更に、平成28年には
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
などの修繕も実施済みでして、突発的な
修繕リスクも低くございます。
そのため、
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方
・お付き合いのある金融機関が既にある方
におかれましては、プロパーローンを
用いて効率的に事業規模を拡大しやすく、
特におすすめの物件となっており
ます。
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【物件詳細】
◆所在地 :川口市青木3丁目
◆交通 :埼玉高速鉄道 「南鳩ヶ谷」駅 徒歩16分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :577.75平米(約174.77坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建蔽率 :60%
◆容積率 :200%
◆建物面積 :731.16平米(約221.18坪)
◆構造 :鉄筋コンクリート造3階建
◆築年数 :昭和59年11月(築35年)
◆物件価格 :13,810万円
◆想定家賃収入 :12,432,000円
◆満室利回り :9.00%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5%相当)
◆接道 :西側 公道 約8m
◆間取り :3DK×15戸
◆稼働状況 :13/15稼働中
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
徒歩16分の位置に立地しており、
南北線と直通電車となっているため、
飯田橋や永田町といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。
また、本物件周辺には、スーパーや
家電量販店が立地しているため生活の
利便性が高く、近隣には工場もあり
工場需要も見込める立地です。
更に、本物件の平均賃料は約6.9万円と
なっており、本物件周辺の相場賃料
である約7.5万円を下回る水準となって
おります。
こうした点から、本物件は賃貸需要や
収益性を安定して高く見込める物件と
いえるのではないでしょうか。
【物件について】
本物件は、平成28年に
・屋上防水工事
・水道さび予防工事
・受水槽塗装、管更新工事
といった内容の修繕を実施しており、
突発的な修繕リスクが低く抑えられた
物件となっております。
更に、本物件の積算価格について見て
みると、
<土地積算>
本物件の前面路線価は、
15.5万円/㎡でございます。
そして、本物件の土地面積は約577.75
平米となっているため、土地積算としては、
16万円×577.75平米=8,955万円
となります。
<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、
20万円×731.16㎡×11/47年
≒3,422万円
合計積算:約12,377万円と
物件価格である13,810万円の
約89.6%の水準となっております。
そのため、本物件は銀行評価を高く見込
めるだけでなく、信用棄損を抑えやすく、
買い増しにもつなげやすい物件といえる
のではないでしょうか。
【収支・運用について】
☆金利1.5%・期間20年・7割融資の場合
年間賃料 : 約1,243万円
空室損 :▲約124万円(10%想定)
運営費 :▲約248万円(20%想定)
返済額 :▲約560万円
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年間収入 : 約310万円
となる試算です。(税前)
また、元本返済の進む速さも強みと
なっておりまして、建物積算が年間
約311万円減価するのに対して、
元本返済の方は1年目から約418万円
進む計算となります。
このように、建物積算の減価以上に元本返済
が進むため、資産超過の状態を作りやすく
なっております。
そのため、収益性の高さに加えて信用
棄損を抑えることができ、買い増しを
しやすい点からも、本物件はお取り組み
がしやすい物件といえるのではない
でしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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渡
物件情報について
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