利回り9.5%相当×積算割合約90%! 川口市RCマンション(13,810万円)

2020/04/17

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、南北線と直通便になっている
埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅エリア
にて、利回り9.5%相当の1棟RCの
ご紹介です。

 

 

また、積算価格割合約89.6%かつ
元本返済>資産減価の状態で運用できる
ため、信用棄損を抑えつつ事業規模を
拡大しやすいのも特徴となっております。

 

 

更に、平成28年には

屋上防水工事
水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事

などの修繕も実施済みでして、突発的な
修繕リスクも低くございます。

 

 

そのため、

 

物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

お付き合いのある金融機関が既にある方

 

におかれましては、プロパーローンを
用いて効率的に事業規模を拡大しやすく、
特におすすめの物件となっており
ます。

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :川口市青木3丁目
◆交通    :埼玉高速鉄道 「南鳩ヶ谷」駅 徒歩16分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :577.75平米(約174.77坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建蔽率  :60%
◆容積率  :200%
◆建物面積  :731.16平米(約221.18坪)
◆構造    :鉄筋コンクリート造3階建

◆築年数  :昭和59年11月(築35年)
◆物件価格   :13,810万円
◆想定家賃収入 :12,432,000円
◆満室利回り  :9.00%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.5%相当
◆接道     :西側 公道 約8m
◆間取り    :3DK×15戸

◆稼働状況   :13/15稼働中


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 

 

本物件は、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅
徒歩16分の位置に立地しており、
南北線と直通電車となっているため、
飯田橋永田町といった都心エリアにも
1本でアクセス可能となっております。

 

 


また、本物件周辺には、スーパーや
家電量販店が立地しているため生活の
利便性が高く、近隣には工場もあり
工場需要も見込める立地です。

 

 


更に、本物件の平均賃料は約6.9万円
なっており、本物件周辺の相場賃料
である約7.5万円を下回る水準となって

おります。

 

 

 

こうした点から、本物件は賃貸需要や
収益性を安定して高く見込める物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 


【物件について】

 


本物件は、平成28年に

屋上防水工事
水道さび予防工事
受水槽塗装、管更新工事

 

といった内容の修繕を実施しており、
突発的な修繕リスクが低く抑えられた
物件となっております。

 

 


更に、本物件の積算価格について見て
みると、

 

<土地積算>
本物件の前面路線価は、
15.5万円/㎡でございます。

 

そして、本物件の土地面積は約577.75

平米となっているため、土地積算としては、

16万円×577.75平米=8,955万円
となります。

 

<建物積算>
残存年数16年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

 

20万円×731.16㎡×11/47年
≒3,422万円

 


合計積算:約12,377万円
物件価格である13,810万円の
約89.6%の水準となっております。

 


そのため、本物件は銀行評価を高く見込
めるだけでなく、信用棄損を抑えやすく
買い増しにもつなげやすい物件といえる
のではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 


☆金利1.5%・期間20年・7割融資の場合

 

年間賃料 : 約1,243万円
空室損  :▲約124万円(10%想定)
運営費  :▲約248万円(20%想定)
返済額  :▲約560万円
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年間収入 : 約310万円


となる試算です。(税前)

 

 

また、元本返済の進む速さも強みと
なっておりまして、建物積算が年間
約311万円減価するのに対して、
元本返済の方は1年目から約418万円
進む計算となります。

 

 

このように、建物積算の減価以上に元本返済
が進むため、資産超過の状態を作りやすく
なっております。

 

 

そのため、収益性の高さに加えて信用
棄損を抑えることができ、買い増しを
しやすい点からも、本物件はお取り組み
がしやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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