【有楽町線×利回り7.72%】実勢土地値≒物件価格の約86%/平成28年大規模修繕実施済(価格:6,450万円)
いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント渡です。
今回は、有楽町線/副都心線「氷川台」駅
徒歩9分の立地にて、大規模修繕実施済みAP
のご紹介です。
また、本物件は「 建物割合調整可能 」との
事で売主様よりお伺いをしております。
そのため、現在ご年収が高く税圧縮向け
の物件をお探しの方には
非常にマッチしてくる内容でございます。
↓
《 有楽町線『氷川台』駅徒歩9分 》
《 利回り7.72%×7/8戸(高稼働中) 》
《 平成28年大規模修繕実施済 》
《 実勢土地値≒物件価格の約86%(周辺土地:160万円前後/坪) 》
ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。
--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地 :練馬区氷川台4丁目
■交通① :有楽町線『氷川台』駅徒歩9分
■交通② :副都心線『氷川台』駅徒歩9分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :115.71㎡(約35.00坪)
■都市計画 :市街化区域
■建蔽率 :60%
■容積率 :200%
■建物面積 :109.92㎡(約33.25坪)
■構造 :木造2階建
■建築年月 :平成1年4月(築31年)
■種類 :共同住宅
■物件価格 :6,450万円
■満室賃料 :497.7万円
■満室利回り:7.72%
■間取り :1R×8戸
■稼働状況 :7/8戸
■接道 :南東 公道 約7m
■備考 :平成28年に大規模修繕実施済
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《 エリア・アクセス 》
冒頭にも記載をしておりますが本物件は、
《 有楽町線『氷川台』駅徒歩9分 》
の場所に位置しております。
駅前には深夜1時まで営業をしている
スーパーマーケットやコンビニ等
生活に必要な施設が見受けられますので
生活環境は良好と言えそうです。
『氷川台』から都心部へのアクセスは、
下記のようになっております。
「池袋」乗車約10分
「新宿三丁目」乗車約14分
「渋谷」乗車約20分
主要駅である「池袋」はもちろんのこと
「新宿三丁目/渋谷」までも20分以内かつ
乗換え無しでアクセス可能と
アクセスに不自由することはなさそうです。
《 実勢土地値≒売買価格の約86% 》
物件所在地である「 練馬区氷川台4丁目 」付近の
土地取引成約事例を検索致しました所、
以下のような結果が出てまいりました。
有効宅地面積で約115㎡(約35坪)となりますが
ほぼ近しい内容で【 約160万円/坪 】
↓ 土地値に直すと・・・
【 35坪×160万円/坪=5,600万円 】
現状の物件価格(6,480万円)に対して
【 実勢土地値≒売買価格の約86% 】
の見立てを立てていく事が出来そうな内容です。
《 大規模修繕について 》
本件のストロングポイントとして、
"平成28年に大規模修繕実施済"
という点が挙げられます。
一般的に10年~15年に1回程度
大規模修繕が必要になると言われておりますが、
本件は平成28年に大規模修繕を実施している為、
向こう~10年程度は修繕費を低くみこめ、
収支にブレが生じにくいお取組みを
見込んでいけそうです。
また、立地も人気沿線でかつ
直近で大規模修繕をしている物件というのも
なかなか珍しいのではないでしょうか。
《 収支・運用について 》
冒頭にも記載をさせて頂きましたが、
本件が建物割合の調整可能との事で売主様より
お伺いをしております。
仮に[ 建物割合4割 ]で調整した場合の
収支に関しては、以下の通りとなります。
《 減価償却を用いた運用 》
【 実質の収支/会計上の収支 】
上記試算の場合、
減価償却の効く当初4年間については
【 220万円×4=880万円 】
の安定利益を期待出来そうです。
(※税率50%での試算/詳細は個別にお問合せ下さい。)
本物件でのお取組みについて、
弊社から金融機関のご提案もできそうですが、
お客様のご属性や資産背景によって、
ご提案させて頂く内容は異なりますので、
物件やご融資の詳細をご希望の方は、
以下URL問い合わせフォームより
お気軽にお問い合わせください。
人気の沿線で高い収益性の見込める物件で
価格も6,000万円台と
お取組みをしていきやすい物件でございます。
最後までご覧頂きありがとうございました。
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
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