【積算評価≧売買価格】資産性を高く見込める埼玉県朝霞市1棟RCマンション 担 当 | 渡

2021/06/04



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

本日は、
積算評価>売価
満室稼働
容積率大幅未消化
残存年数22年

1棟RCマンション

のご紹介です。



債務超過を抑えたお取組みによって、
事業の拡大が見据えやすいです。



加えて、
未消化部分の土地活用
(戸建用地、収益物件の建設など
)
の検討によって

中長期的なビジョンで
様々な選択肢がありそうです。



ご興味がありましたら

以下より詳細をご覧ください。






========《物件概要》========
■所在地 :埼玉県朝霞市根岸台2丁目

■交通  :東武東上線『朝霞』駅
■土地面積:1895.98㎡(約573.53坪)
■建物面積:1455.87㎡(約440.40坪)
■構造  :RC造 ルーフィング葺 3階建
■建築年月:平成8年(築25年)
■物件価格:38,500万円
■想定収入:2,516.8万円
■満室利回:約6.54%
■接道① :東側公道 幅員約4.5m 
■接道② :西側公道 幅員約7m 
■間取り :3LDK×21戸 満室稼働中
■備考  :敷地内駐車場・駐輪場あり
      駐車場稼働 20/21
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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【 エリア・立地 について】


本物件は、
東武東上線『朝霞』駅 徒歩19分
に位置しています。

朝霞駅からは、
池袋駅まで16分
と、都心へのアクセスが良好です。

 



朝霞市の人口は、総務省の統計によると
数年前の予想を大きく上回る人口推移

でして、今後も更なる人口増加

予想されています。

 

 

本物件近隣には、
幼稚園・小中高学校・大学・

公園・病院その他行政機関が

多く存在し、ファミリータイプ

の本物件は、周辺環境との親和性

が高いといえるのではないでしょうか。

 

 

 

さらに本物件近隣にて、
大手ハウスメーカーによって
「住む人想いの街」というテーマの
住・商業・保育施設の複合大規模タウン
2020年に完成しております。


 

タウン内の住居に関しては
全戸成約済みとのことでした。

以上のことから、本物件周辺は
ファミリー層の安定した賃貸需要
が見込めそうです。

 

 資産性について 

〇銀行評価
本物件は、
物件価格に対して約111%
売価オーバーの積算評価です。

 

 

本物件購入に際して
金融機関から見た債務超過
が生じにくいと考えられますので、
今後の買い増しを見据えて
ご検討してみてはいかがでしょうか。



〇実勢土地値
本物件周辺の土地は
戸建用地としておよそ20~25万円/㎡
で取引されています。

 


【運用について

本物件の建ぺい率・容積率から、
約825.38㎡
が敷地面積として最低限必要です。
※その他各種制限があり、詳細の検討には調査が必要です。

本物件地積との約1,070.6㎡
未消化部分と考えられます。

現況の駐車場稼働率が良いため、
直近で土地を切り離すことは
難しいかもしれませんが、


将来的には戸建て用地としての売却
マンション・アパートの建築など
様々な選択肢がありそうです。


近隣には複数の駐車場があるため、
もし切り離すことになっても
駐車場所に困ることはなさそうです。


(赤→本物件駐車場 黄色→周辺の駐車場)

○もし未消化部分を切り離すと

想定満室賃料は駐車場代を引いた、
約2,516.8万円ー8,250円×18台×12か月
=約2,338.6万円です。

周辺の土地取引事例から、
20~25万円/㎡での売却が見込めそうですが、
仮に相続税路線価の15.5万円/㎡で想定しても
約16,594.3万円を先に利益確定でき、
残る部分は約21,905.7万円です。


時間と労力はかかるものの、

収入: 2,338.6万円
価格:21,905.7万円
ーーーーーーーーーー
利回り:約10.6%

という可能性も見据えて
ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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