【2013年築×利回り9.0%】間取りの競争力も見込める1棟AP(横浜市鶴見区・6,850万円)
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ファミリーエージェントの渡です。
本日は、京浜工業地帯の工場需要を
見込めるエリアにて、
2013年築×利回り9.0%の1棟APの
ご紹介です。
また、本物件は工場需要が見込める
だけでなく、間取りの面でも競争力
が高く賃貸需要を高く期待できる点も
特徴でございます。
なお、融資に関しましては、
・ご年収1,000万円/金融資産1,500万円以上
・お借り入れが少ない
お客様におかれましては、
金利2.5%/期間30年/9割融資
と金利2%台で長期融資を検討可能のため、
効率性・安全性ともに高い運用が見込める
物件となっております。
《 物件概要 》
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■所在地 :横浜市鶴見区寛政町
■交通 :JR鶴見線「安善」駅 徒歩5分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :約139.5平米(約42.19坪)
(私道負担部分約30㎡含む)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :工業地域
■建ぺい/容積 :70%/ 200%
■建物面積 :約186.75平米(約63.63坪)
■構造 :木造合金メッキ鋼板葺 3階建
■建築年月 :平成25年8月築(築7年)
■物件価格 :6,850万円
■想定家賃収入 :6,170,000円
■満室利回り :約9.0%
■接道 :北東側 公道 約4.7m
北西側 私道 約2.9m
■間取り :1K×9戸
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、JR鶴見線「安善」駅 徒歩5分
の位置に立地しております。
最寄り駅の乗降客数は少ないですが、
本物件至近エリアには京浜工業地帯が
広がっており、工場需要が見込みやすく
ございます。
また、京浜工業地域についてですが、
明治時代に端を発する一大工業地域と
なっており、
・「安善」駅から1㎞圏内の事業所数
774件
・「安善」駅から2km圏内の事業所数
3,283件
と、企業が多数集積しているエリアと
なっております。
更に、横浜市鶴見区の人口データについて
見てみると、
2020年の人口≦2065年の人口と長期的に
見ても人口下落が生じづらい地域となって
おります。
こうした観点から、本物件は京浜工業地域
を背景とした根強い工場需要を見込めるため、
長期的に見ても安定した賃貸需要を見込める
物件といえるのではないでしょうか。
【間取りについて】
本物件は、各戸20平米超/バストイレ別で
1Kタイプの間取りとなっております。
また、本物件周辺の単身世帯を見てみると、
総数は多いですが、本物件と同じ
20㎡以上/駅徒歩10分以内/バストイレ別
賃料6万円以下
という条件を満たす物件に絞って見てみる
と、下記の通り数としてはかなり少なく
なってきます。
(条件指定なし。単身世帯)
↓
(20㎡以上/駅徒歩10分以内/バストイレ別/賃料6万円以下)
更に、画像の範囲内で「築年数10年以内」
を満たす物件は本物件のみです。
そのため、本物件におかれましては、
周辺の物件と比較したときに、
・間取り
・賃料
・駅距離
・築年数
といった面での優勢性が高く、単身世帯
をターゲットに入居付けを進めやすい物件
といえるのではないでしょうか。
【収支・運用について】
本物件の融資上の特徴としましては、
築年数や利回りの関係から、
金利を2%台に抑えつつ投資効率の
高い運用を見込める点となっております。
具体的な融資条件としては、
・ご年収1,000万円/金融資産1,500万円以上
・お借り入れが少ない
お客様におかれましては、
金利2.5%/期間30年/9割融資
と金利2%台で長期融資を検討可能となって
おります。
満室賃料 約617万円
空室損 ▲約 55万円(9%)
運営費 ▲約 80万円(13%)
返済額 ▲約292万円
-------------ー
年間CF 約190万円
自己資金利回り:約16.3%
自己資金回収年数:約6.1年
となります。(税前)
このように、投下した自己資金を
約6.1年で回収可能と投資効率の高い
運用が見込める点が特徴となっており
ます。
更に、稼働率損益分岐点約60%となって
おり、9戸中3戸空室が発生しても収支が
プラスになる計算です。
※
弊社の管理物件稼働率:約95%
※
このように、本物件は想定稼働率より
低いラインでのお取組みとなるため、
・金利の急激な上昇
・賃料下落
などの収益性の低下にも耐えられる
ローン安全率となっております。
そのため、本物件は効率性の面からも
安全性の面からもお取組みがしやすい
物件といえるのではないでしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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