【2013年築×利回り9.0%】間取りの競争力も見込める1棟AP(横浜市鶴見区・6,850万円)

2020/08/27

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


本日は、京浜工業地帯の工場需要を
見込めるエリアにて、
2013年築×利回り9.0%の1棟APの
ご紹介です。

 


また、本物件は工場需要が見込める
だけでなく、間取りの面でも競争力
が高く賃貸需要を高く期待できる点も
特徴でございます。

 


なお、融資に関しましては、

ご年収1,000万円/金融資産1,500万円以上
お借り入れが少ない

お客様におかれましては、

 

金利2.5%/期間30年/9割融資

 

と金利2%台で長期融資を検討可能のため、
効率性・安全性ともに高い運用が見込める
物件となっております。

 

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地    :横浜市鶴見区寛政町
■交通     :JR鶴見線「安善」駅 徒歩5分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約139.5平米(約42.19坪)
(私道負担部分約30㎡含む)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :工業地域
■建ぺい/容積 :70%/ 200%
■建物面積   :約186.75平米(約63.63坪)
■構造     :木造合金メッキ鋼板葺 3階建
■建築年月   :平成25年8月築(築7年)
■物件価格   :6,850万円
■想定家賃収入 :6,170,000円
■満室利回り  :約9.0%
■接道     :北東側 公道 約4.7m
        北西側 私道 約2.9m
■間取り    :1K×9戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 


本物件は、JR鶴見線「安善」駅 徒歩5分
の位置に立地しております。

 

 

最寄り駅の乗降客数は少ないですが、
本物件至近エリアには京浜工業地帯
広がっており、工場需要が見込みやすく
ございます。

 

 

 

また、京浜工業地域についてですが、
明治時代に端を発する一大工業地域と
なっており、

 

・「安善」駅から1㎞圏内の事業所数
774件
・「安善」駅から2km圏内の事業所数
3,283件

 

と、企業が多数集積しているエリアと
なっております。

 

 

更に、横浜市鶴見区の人口データについて
見てみると、
2020年の人口≦2065年の人口と長期的に
見ても人口下落が生じづらい地域となって
おります。

 


こうした観点から、本物件は京浜工業地域
を背景とした根強い工場需要を見込めるため、
長期的に見ても安定した賃貸需要を見込める
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【間取りについて】

 


本物件は、各戸20平米超/バストイレ別
1Kタイプの間取りとなっております。

 

 

 

また、本物件周辺の単身世帯を見てみると、
総数は多いですが、本物件と同じ

 

20㎡以上/駅徒歩10分以内/バストイレ別
賃料6万円以下

 

という条件を満たす物件に絞って見てみる
と、下記の通り数としてはかなり少なく
なってきます。

 

(条件指定なし。単身世帯)

 

 

(20㎡以上/駅徒歩10分以内/バストイレ別/賃料6万円以下)

 

 

更に、画像の範囲内で「築年数10年以内」
を満たす物件は本物件のみです。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
周辺の物件と比較したときに、

 

間取り
賃料
駅距離
築年数

 

といった面での優勢性が高く、単身世帯
をターゲットに入居付けを進めやすい物件
といえるのではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 


本物件の融資上の特徴としましては、
築年数や利回りの関係から、
金利を2%台に抑えつつ投資効率の
高い運用を見込める点となっております。

 


具体的な融資条件としては、

 

ご年収1,000万円/金融資産1,500万円以上
お借り入れが少ない

 

お客様におかれましては、

 

金利2.5%/期間30年/9割融資

 

と金利2%台で長期融資を検討可能となって
おります。

 

 

満室賃料  約617万円
空室損  ▲約 55万円(9%)
運営費  ▲約 80万円(13%)
返済額  ▲約292万円
-------------ー
年間CF   約190万円


自己資金利回り:約16.3%
自己資金回収年数:約6.1年


となります。(税前)

 

 

このように、投下した自己資金を
約6.1年で回収可能と投資効率の高い
運用が見込める点が特徴となっており
ます。

 


更に、稼働率損益分岐点約60%となって
おり、9戸中3戸空室が発生しても収支が
プラスになる計算です。

 


弊社の管理物件稼働率:約95%

 


このように、本物件は想定稼働率より
低いラインでのお取組みとなるため、

 

金利の急激な上昇
賃料下落

 

などの収益性の低下にも耐えられる
ローン安全率となっております。

 

 

そのため、本物件は効率性の面からも
安全性の面からもお取組みがしやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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