【新宿区アドレス×公道角地】 土地の資産性を高く見込める積水ハウス施工AP（6,480万円）

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

今回は、都営大江戸線「落合南長崎」駅
徒歩8分の立地にて、土地の資産性を高く
見込める1棟APのご紹介です。

 

 

本物件は、新宿まで直通12分でアクセス
可能という立地の良さに加え、

 

・建物コンディション良好
・相場より割安賃料
・6部屋中4部屋バストイレ別

 

と物件としての競争力も高く、賃貸需要
を高く見込める物件と言えそうです。

 

 

 

また、融資に関してですが、

 

・ご年収1,000万円以上/金融資産2,000万円以上
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

におかれましては、

 

・金利2.55％/期間22年/8割融資
・金利1.5％/期間20年/7割融資

 

といった条件にて、融資を検討可能と
なっております。

 

 

 

 

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■所在地：新宿区西落合2丁目
■交通①：都営大江戸線「落合南長崎」駅　徒歩8分
■交通②：西武新宿線「新井薬師前」駅　徒歩12分
■土地権利：所有権
■土地面積：96.98㎡（約29.33坪）
■都市計画：市街化区域
■用途地域：準工業地域
■建ぺい率：80％
■容積率：200％
■建物面積：109.8㎡（約33.21坪）
■構造：軽量鉄骨造 2階建
■建築年月：1988年3月（築32年）
■物件価格：6,480万円
■想定家賃収入：4,248,000円
■満室利回り：約6.55％
■接道：
　①西側 公道 約5.3ｍ
　②北側 公道 約3.6ｍ
■間取り：1K×6戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、都営大江戸線「落合南長崎」駅
徒歩8分の位置に立地しており、新宿まで
直通12分でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、本物件周辺を見てみると、

 

・駅周辺ににスーパーが立地
・近隣に大型の公園が立地

 

と、周辺の住環境も良好でございます。

 

 

 

 

更に、新宿区の人口予測を見てみても、
2020年の人口≒2045年の人口となっており、
長期的に見ても安定した賃貸需要を見込め
るエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

 

 

【土地値について】

 

本物件周辺の土地成約事例について
見てみると、下記のような事例が出て
参りました。

 

 

事例①　

 

 

（本物件同様の公道角地について坪約210万円で取引成立）

 

事例②

 

 

（本物件同様の土地面積の整形地について坪約221万円で取引成立）

 

そのため、仮に事例②を基準に本物件の
土地値を221万円/坪で見た場合、
221万円×29.33坪＝約6,481万円

となり、物件価格と同等の土地値を

見込める試算となっております。

 

 

そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、元本返済した分を純資産増加と
見込みやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

【物件について】

 

本物件に関してですが、

 

・2009年に外装修繕実施済み
・積水ハウス施工鉄骨造

 

と建物コンディションも良好となって
おります。

 

更に、本物件周辺の賃料相場についてみて
みると、2015年～2020年の成約ベースでの
平均賃料が約6.01万円となっております。

（築25年以上の1K物件の場合）

 

 

これに対して、本物件は平均賃料5.9万円
でして、相場を下回る水準となっており
ます。

 

更に、本物件は6部屋中4部屋バストイレ別
という点もあり、今後も賃料下落なく安定した

収益性を見込みやすい物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

☆金利1.5％・融資期間20年・7割融資の場合

年間賃料　：　約425万円
空室損　　：▲約34万円(8％想定）
運営費　　：▲約55万円（13％想定）
返済額　　：▲約267万円
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年間収入　：　約73万円

6年間累計収入：約437万円

となる試算です。（税前）

 

更に、本物件は土地の資産性が高く、
出口で値崩れしにくくなっている
ため、元本返済を純資産増加と見込み
やすい点もメリットなっております。

 

このように、キャッシュフローと
元本返済をベースに安全な運用が
しやすいことから、本物件は
資産の安全な運用先としてオススメ
の物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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