【新宿区アドレス×公道角地】 土地の資産性を高く見込める積水ハウス施工AP(6,480万円)

2020/06/09

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


今回は、都営大江戸線「落合南長崎」駅
徒歩8分の立地にて、土地の資産性を高く
見込める1棟APのご紹介です。

 

 

本物件は、新宿まで直通12分でアクセス
可能という立地の良さに加え、

 

建物コンディション良好
相場より割安賃料
6部屋中4部屋バストイレ別

 

と物件としての競争力も高く、賃貸需要
を高く見込める物件と言えそうです。

 

 

 

また、融資に関してですが、

 

ご年収1,000万円以上/金融資産2,000万円以上
物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

におかれましては、

 

金利2.55%/期間22年/8割融資
金利1.5%/期間20年/7割融資

 

といった条件にて、融資を検討可能と
なっております。

 

 

 

 


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■所在地:新宿区西落合2丁目
■交通①:都営大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩8分
■交通②:西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩12分
■土地権利:所有権
■土地面積:96.98㎡(約29.33坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:準工業地域
■建ぺい率:80%
■容積率:200%
■建物面積:109.8㎡(約33.21坪)
■構造:軽量鉄骨造 2階建
■建築年月:1988年3月(築32年)
■物件価格:6,480万円
■想定家賃収入:4,248,000円
■満室利回り:約6.55%
■接道:
 ①西側 公道 約5.3m
 ②北側 公道 約3.6m
■間取り:1K×6戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、都営大江戸線「落合南長崎」駅
徒歩8分の位置に立地しており、新宿まで
直通12分でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、本物件周辺を見てみると、

 

駅周辺ににスーパーが立地
近隣に大型の公園が立地

 

と、周辺の住環境も良好でございます。

 

 

 

 

更に、新宿区の人口予測を見てみても、
2020年の人口≒2045年の人口となっており、
長期的に見ても安定した賃貸需要を見込め
るエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

 

 

【土地値について】

 


本物件周辺の土地成約事例について
見てみると、下記のような事例が出て
参りました。

 

 

事例① 

 

 

(本物件同様の公道角地について坪約210万円で取引成立)

 


事例②

 

 

(本物件同様の土地面積の整形地について坪約221万円で取引成立)

 


そのため、仮に事例②を基準に本物件の
土地値を221万円/坪で見た場合、
221万円×29.33坪=約6,481万円

となり、物件価格と同等の土地値

見込める試算となっております。

 

 

そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、元本返済した分を純資産増加
見込みやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

【物件について】

 


本物件に関してですが、

 

2009年に外装修繕実施済み
積水ハウス施工鉄骨造

 

と建物コンディションも良好となって
おります。

 


更に、本物件周辺の賃料相場についてみて
みると、2015年~2020年の成約ベースでの
平均賃料が約6.01万円となっております。

(築25年以上の1K物件の場合)

 

 


これに対して、本物件は平均賃料5.9万円
でして、相場を下回る水準となっており
ます。

 


更に、本物件は6部屋中4部屋バストイレ別
という点もあり、今後も賃料下落なく安定した

収益性を見込みやすい物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

 


【収支・運用について】

 


☆金利1.5%・融資期間20年・7割融資の場合


年間賃料 : 約425万円
空室損  :▲約34万円(8%想定)
運営費  :▲約55万円(13%想定)
返済額  :▲約267万円
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年間収入 : 約73万円


6年間累計収入:約437万円


となる試算です。(税前)

 


更に、本物件は土地の資産性が高く、
出口で値崩れしにくくなっている
ため、元本返済を純資産増加と見込み
やすい点もメリットなっております。

 


このように、キャッシュフローと
元本返済をベースに安全な運用が
しやすいことから、本物件は
資産の安全な運用先としてオススメ
の物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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