【田園調布アドレス】土地としての資産性も高く見込める満室稼働中AP(9,860万円)

2020/04/16

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、高級住宅地として名高い
田園調布エリアにて、土地としての
資産性が見込めるアパートのご紹介
です。

(※金額交渉の余地有り)

 

 

本物件は、田園調布エリアのため、
長期的に見て賃貸需要を高く見込める
ことに加え、土地としての資産性も
高く売却時に値崩れしにくい物件
となっております。

 


そのため、ブレが少なく安定した
運用が見込める点が特徴となっており
まして、

 

寝かせている預貯金の効率的な運用
方法をお探しの方

 

信用棄損を抑えつつ、効率的かつ
安全に事業規模を拡大したい方

 

に特にオススメの物件となっております。

 

 

 


------------------物件概要--------------------
■所在地   :大田区田園調布1丁目
■交通    :東横線「多摩川」駅
        徒歩9分
        東横線「田園調布」駅
        徒歩15分
        東急池上線「雪が谷大塚」駅
        徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :173.55㎡(約52.49坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :139.12㎡(約42.08坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成2年2月
■物件価格  :9,860万円(金額交渉の余地有り)
■想定家賃収入:約591.6万円
■満室利回  :約6.0%
■接道    :北西側 公道 約5.4m
■間取り   :1K×8戸
■稼働    :満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】

 


本物件は、東急東横線「多摩川」駅徒歩
9分/「田園調布」駅 徒歩15分の位置に
立地しており、渋谷などの都心へリアへの
アクセスが良好となっております。

 

 

 


また、「田園調布」に関しては、言わずと
知れた高級住宅街エリアですが、
「自然との調和」をコンセプトに開発が
進められたこともあり、周辺の住環境も
良好となっております。

 

 

 

更に、「田園調布」エリアを含め、
大田区では現在人口が流入傾向にあり、
2035年ごろまで人口が増加する見通しと
なっております。

 

 


こうした観点から、本物件は長期的に
安定した賃貸需要を見込めるエリアと
言えるのではないでしょうか。

 

 


【賃料設定について】

 

 

本物件の平均賃料は、
築30年、約17㎡の1Kタイプの間取りで、
約5.8万円/戸でございます。

 

 

周辺の賃貸成約事例を検索すると、
同等の築年数、同じ広さの物件が、
約5.4~6.6万円/戸で成約しております。

 

 

 

そのため、これまで適正な賃料での
入居付けがなされていたことが考え
られ、比較的賃料の下落リスクを抑え

られた物件と言えるのではないでしょうか。

 

 


【土地について】

 


本物件の最大のストロングポイントと
しては、土地値の下支えによる資産性
の高さでございます。

 

 

本物件は、土地積算割合が販売価格の
約8割程度となっており、銀行評価を高く
見込める物件となっております。

 

 

 

また、敷地形状としても、幅員約5.4mの
公道に接する整形地となっております。

 

 


更に、また、近隣の土地成約事例に
ついて見てみると、本物件と同じ
「田園調布1丁目」アドレスの土地に
ついて坪約200.0万円で取引成立
なっております。

 

 

 

本物件の土地の価値を約200.0万円/坪と
仮定した場合、実勢土地価格としては、
52.5坪×200.0万円=約10,500万円となり、
売買価格である9,860万円を上回る水準
となっております。

 

 

そのため、土地としての資産性を高く
見込めることから、売却時に値崩れ
しにくく、ブレの少ない運用が期待できる
のではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

収支・運用についてですが、本物件は、
利回りの関係で、一定の自己資金投下
が前提になりそうです。

 


また。CFのみに着目した内容ではなく、
キャッシュフロー+元本返済(含み益)で
「純資産増加」が期待できる点が、
本物件の運用上の強みとなっております。

 

 

☆金利1.5% 融資期間20年 融資額70%の場合

 

満室想定収入 :  約591.6万円
空室損・運営費: ▲約139.6万円
返済額    : ▲約399.5万円
――――――――――――――――
税前CF    :  約52.5万円

 

 

また、元本返済が年間で約399万円進み、
その分を売却時の「含み益」として 
見込むことができそうです。

 


また、「賃貸需要」に魅力があり、

「土地値」の下支えから、出口で値崩れ

しにくいため、ブレの少ない安全な

運用を見込める物件といえるのでは

ないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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ファミリーエージェント 
渡 

e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

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