JR東海道本線「戸塚」駅エリア×長期融資検討可能!土地の資産性も見込める1棟収益AP (6,765万円)

2020/03/03

<<おすすめポイント>>

 


JR東海道本線「戸塚」駅エリア
生活の利便性◎
全戸駐車場付
積算価格割合約80%
実勢土地価格≒売買価格
長期融資・複数融資検討可能

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :神奈川県横浜市戸塚区戸塚町
◆交通    :JR東海道線「戸塚」駅 バス8分 停歩1分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :416.75平米(約126.07坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :250.08平米(約75.65坪)
◆構造     :軽量鉄骨造2階建
◆建築年月  :平成8年3月(築24年)
◆物件価格   :6,765万円
◆想定家賃収入 :5,412,000円
◆満室利回り  :8.00%
◆接道     :南東側 公道 約4m
◆間取り    :2DK×6戸
◆稼働状況   :満室・満車稼働中


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 


まず、本物件の最寄りとなる「戸塚」駅
ついてですが、


乗降客数約31万人
JR東海道線など4路線利用可能
横浜まで9分,品川まで30分前後で
 アクセス可能
大型商業施設立地


と、神奈川県でも有数のターミナル駅と
なっております。

 

 

 

 

 

 

また、本物件に関しましては、

 

最寄りのバス停まで徒歩1分

全戸分駐車場付
至近にコンビニやスーパーが立地

 

など、生活としての利便性も高く
ございます。

 

 

 

こうした点から、本物件は安定した

賃貸需要を見込みやすい立地と言える
のではないでしょうか。

 

 


【土地について】

 

 

本物件の前面路線価は130,000円/㎡
なっており、積算価格としましては、
130,000×416.75=約5,417万円でして、
物件価格の約80.1%の水準となっており
ます。

 

 

 

また、近隣の土地成約事例について
見てみると、本物件と同じ戸塚町アドレス

の土地で坪約49.66万円で取引成立と

なっております。

 

 

 

本物件の土地の価値を約49.66万円/坪と
仮定した場合、実勢土地価格としては
126.07坪×49.66万円=約6,260万円となり、
売買価格である6,765万円の約92.5%

水準となっております。

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、
土地としての資産性が高く、出口戦略
において値崩れしにくい物件と言える
のではないでしょうか。

 

 

 


【収支・運用について】

 

 

☆金利2.9%・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料 : 約541万円
空室損  :▲約43万円(8%想定)
運営費  :▲約70万円(13%想定)
返済額  :▲約270万円
--------------------------------------
年間収入 : 約157万円


となる試算です。(税前)

 

 

 

また、本物件は積算評価も高く
銀行評価を高く見込めることから、

 

金利2.75%・期間30年・9割融資
金利2.9%・期間30年・8割融資
金利3.6%・期間30年・フルローン

 

など、状況に応じて複数の融資を検討
可能となっております。

 

 

 

更に、現在築24年でして、仮に6年後の

長期譲渡のタイミングで売却される場合

でも築30年となっており、①~③すべて

の融資に関して30年融資が検討可能です。

 

 

そのため、本物件は土地値物件に多い
「融資リスク」が比較的少なく、比較的

流動性を担保しやすい物件といえる

のではないでしょうか。

 

 

 

【まとめ】

 

 

本物件は、

 

乗降客数31万人・「戸塚」駅エリア
実勢土地価格≒売買価格
複数融資・長期融資検討可能


といった要素を兼ね備えた物件で

ございます。

 

 


そのため、築古物件の不動産投資に
おいて重要となる

 

「賃貸需要」
「資産価値下落」
「出口での流動性」

 

といったリスクが低く抑えられており、
安定した運用を見込みやすい物件と

いえるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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