JR東海道本線「戸塚」駅エリア×長期融資検討可能!土地の資産性も見込める1棟収益AP (6,765万円)
<<おすすめポイント>>
①JR東海道本線「戸塚」駅エリア
②生活の利便性◎
③全戸駐車場付
④積算価格割合約80%
⑤実勢土地価格≒売買価格
⑥長期融資・複数融資検討可能
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【物件詳細】
◆所在地 :神奈川県横浜市戸塚区戸塚町
◆交通 :JR東海道線「戸塚」駅 バス8分 停歩1分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :416.75平米(約126.07坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建物面積 :250.08平米(約75.65坪)
◆構造 :軽量鉄骨造2階建
◆建築年月 :平成8年3月(築24年)
◆物件価格 :6,765万円
◆想定家賃収入 :5,412,000円
◆満室利回り :8.00%
◆接道 :南東側 公道 約4m
◆間取り :2DK×6戸
◆稼働状況 :満室・満車稼働中
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
まず、本物件の最寄りとなる「戸塚」駅に
ついてですが、
・乗降客数約31万人
・JR東海道線など4路線利用可能
・横浜まで9分,品川まで30分前後で
アクセス可能
・大型商業施設立地
と、神奈川県でも有数のターミナル駅と
なっております。
また、本物件に関しましては、
・最寄りのバス停まで徒歩1分
・全戸分駐車場付
・至近にコンビニやスーパーが立地
など、生活としての利便性も高く
ございます。
こうした点から、本物件は安定した
賃貸需要を見込みやすい立地と言える
のではないでしょうか。
【土地について】
本物件の前面路線価は130,000円/㎡と
なっており、積算価格としましては、
130,000×416.75=約5,417万円でして、
物件価格の約80.1%の水準となっており
ます。
また、近隣の土地成約事例について
見てみると、本物件と同じ戸塚町アドレス
の土地で坪約49.66万円で取引成立と
なっております。
本物件の土地の価値を約49.66万円/坪と
仮定した場合、実勢土地価格としては
126.07坪×49.66万円=約6,260万円となり、
売買価格である6,765万円の約92.5%の
水準となっております。
そのため、本物件におかれましては、
土地としての資産性が高く、出口戦略
において値崩れしにくい物件と言える
のではないでしょうか。
【収支・運用について】
☆金利2.9%・融資期間30年・8割融資の場合
年間賃料 : 約541万円
空室損 :▲約43万円(8%想定)
運営費 :▲約70万円(13%想定)
返済額 :▲約270万円
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年間収入 : 約157万円
となる試算です。(税前)
また、本物件は積算評価も高く
銀行評価を高く見込めることから、
①金利2.75%・期間30年・9割融資
②金利2.9%・期間30年・8割融資
③金利3.6%・期間30年・フルローン
など、状況に応じて複数の融資を検討
可能となっております。
更に、現在築24年でして、仮に6年後の
長期譲渡のタイミングで売却される場合
でも築30年となっており、①~③すべて
の融資に関して30年融資が検討可能です。
そのため、本物件は土地値物件に多い
「融資リスク」が比較的少なく、比較的
流動性を担保しやすい物件といえる
のではないでしょうか。
【まとめ】
本物件は、
①乗降客数31万人・「戸塚」駅エリア
②実勢土地価格≒売買価格
③複数融資・長期融資検討可能
といった要素を兼ね備えた物件で
ございます。
そのため、築古物件の不動産投資に
おいて重要となる
「賃貸需要」
「資産価値下落」
「出口での流動性」
といったリスクが低く抑えられており、
安定した運用を見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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