【税圧縮効果◎】東西線/JR線「西船橋」駅 徒歩15分×2019年3月大規模修繕実施済

2020/06/23

 

 

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ファミリーエージェントの渡です。

 


本日は、千葉県No.1の乗降客数を誇る
ターミナル駅「西船橋」徒歩15分
立地にて、税圧縮効果も見込める
1棟アパートのご紹介です。

 

(8,320万円→7,670万円まで金額交渉
の余地有)

 


また、本物件ですが2019年3月に

 

全室リノベーション工事
外装修繕実施

 

と修繕リスクも抑えられた物件と
なっております。

 


更に、建物割合を約51.2%で明記

可能となっており、減価償却を用いた
税圧縮効果を見込める点も長所をなって
おります。

 

 

 


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《物件概要》

■所在地   :船橋市海神6丁目
■交通①   :東京メトロ東西線/JR中央総武線・武蔵野線
        「西船橋」駅 徒歩15分
■交通②   :京成本線「海神」駅 徒歩3分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :288.89㎡(約87.39坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%%
■建物面積  :198.24㎡(約60.13坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :1987年2月(築32年)
■物件価格  :8,320万円→7,670万円まで金額交渉の余地有
■想定家賃収入:6,540,000円
■満室利回り :8.52%
        (価格交渉後)
■接道    :西側 公道 幅員約3.5m
■間取り   :1R×10戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、「西船橋」駅 徒歩15分
京成本線「海神」駅 徒歩3分の位置に
立地しております。

 

 


また、「西船橋」駅ですが、東西線/
中央線など4路線が乗り入れるターミナル
駅となっており、日本橋東京秋葉原
といったCBD(中心業務地区)エリアに
20~30分程度でアクセス可能となって
おります。

 

 

 

(乗降客数も合計で50万人超と千葉県内
でNo.1の水準となっております。)

 

 

更に、本物件の至近には工場地帯もあり、
工場需要も見込める立地となっており
ます。

 

 

 

 

このように、本物件におかれましては、

 

都内に通勤・通学する世帯
工場で勤務する世帯

 

の両方から需要を高く期待できるため、
安定した入居付けを見込めるエリア
いえるのではないでしょうか。

 

 

 

【修繕について】

 

 

本物件についてですが、2019年3月に
バス・トイレの分離工事を含む
リノベーション工事を全室で実施
しております。

 

 

 

 

更に、同じく2019年3月に外装修繕も
実施しており、修繕リスクが低く抑え

られている点が特徴となっております。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

本物件の収支・運用上の特徴としては、
「建物割合を約51%で明記可能」である
ため、減価償却を用いた税圧縮効果を
得やすい点となっております。

 

 

また、収支シミュレーションですが、

 

ご年収3,000万円(お借入れの少ない方)
金利2.55%/期間21年/9割融資
7,670万円まで金額交渉が成立した場合

 

を想定すると、5年間の収支としては
下記のようになります。

 

 

 

そして、会計上の収支について見てみると、
1年あたり550超の会計上の損失
計上でき、270万円程度の税圧縮効果
を得ることが可能となっております。

 

 


このように、税圧縮効果を高く見込みつつ、
「西船橋エリア」「大規模修繕済み」
空室や修繕の面でのリスクも少なくなって
いるため、安定した運用を見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

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