【弊社未公開物件】西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分×利回り7.26%【減価償却効果◎】
いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。
本日は、中野区×駅徒歩5分の立地にて、
利回り7.26%×大規模修繕実施予定AP
のご紹介です。
また、本物件は建物割合50%で明記可能
となっており、減価償却による税圧縮効果
も見込める物件となっております。
そのため、賃貸需要や修繕などのリスクを
抑えつつ、効率的な運用を見込める点が
特徴です。
ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。
--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地 :中野区上高田2丁目
■交通① :西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分
■交通② :JR中央線『中野』徒歩16分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :189.96㎡(約57.46坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :200%
■建物面積①:96.38㎡(約29.15坪)
■建物面積②:94.30㎡(約28.52坪)
■構造 :木造2階建
■建築年月 :平成3年10月(築28年)
■物件価格 :15,750万円
■満室賃料 :1,144.2万円
■満室利回り:7.26%
■接道① :西 公道 約4.0m
■接道② :北 私道 約3.2m
■間取り :1R×20戸
■稼働状況 :16/20戸
■備考① :セットバック部分 約9.82㎡
■備考② :売主負担にて大規模修繕実施予定
■備考③ :仲介手数料不要・登記費用売主負担
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《 エリア・アクセス 》
冒頭にも記載をしておりますが本物件は、
《 西武新宿線『新井薬師前』駅徒歩5分 》
の場所に位置しております。
また『中野駅』までも徒歩16分と
2路線2駅が使える場所に位置しておりますので、
エリアについては申し分なさそうです。
『新井薬師前』から各方面へのアクセス
としては、
「西武新宿」乗車約12分
「池袋」乗車約16分
「渋谷」乗車約28分
となっており、都心にアクセス
がしやすく、利便性の高い立地と
言えるのではないでしょうか。
《 大規模修繕について 》
本件のストロングポイントとして、
"売主負担にて大規模修繕実施予定"
という点が挙げられます。
一般的に10年~15年に1回程度
大規模修繕が必要になると言われて
おりますが、
本件は売主負担にて大規模修繕を
実施する為~10年程度は修繕リスク
を小さく見込めそうです。
そのため、本件を長期譲渡となる
6年後に売却すると想定した場合、
大規模修繕の費用を負担することなく
売却できる可能性がございますので、
ブレが生じにくい収支を見込んで
いけるのではないでしょうか。
《 ご融資・運用 》
ご年収2,000万円以上の方については、
【金利2.45% 期間25年 ~90%融資】での
お取組みをご提案することが出来そうです。
上記融資条件にてお取組みされる際の
年間CF(税引前)については、
満室想定賃料: 約1,144万円
空室損運営費:▲約280万円(約24%想定)
ローン返済額:▲約755万円
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年間税引前CF: 約109万円
となる試算です。
上記の内容に加え本件については、
土地建物按分を土地50:建物50で
契約書に明記可能なため、
減価償却を利用した税圧縮効果を
高く見込める点も特徴です。
・ご年収3,000万円
・金利2.45% /期間25年/90%融資
という条件にて、本物件をお取組み
された場合、収支としては下記のよう
になります。
上記のように、本物件購入後4年間に
つきましては、1年あたり1,970万円
の減価償却を計上することができ、
約590万円の税圧縮効果を見込める
計算となっております。
また、先述のように本物件は、
・中野区駅徒歩5分の立地
・売主負担で大規模修繕実施予定
と、賃貸需要や修繕の面でもブレが
少なくなっております。
そのため、本物件におかれましては、
減価償却効果を利用しつつ、
安定的かつ効率的な運用が見込める
物件といえるのではないでしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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ファミリーエージェント
渡
e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。