【弊社未公開物件】西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分×利回り7.26%【減価償却効果◎】

2020/11/04

 

 

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、中野区×駅徒歩5分の立地にて、

利回り7.26%×大規模修繕実施予定AP

のご紹介です。

 

 

また、本物件は建物割合50%で明記可能

となっており、減価償却による税圧縮効果

も見込める物件となっております。

 

 

そのため、賃貸需要や修繕などのリスクを

抑えつつ、効率的な運用を見込める点が

特徴です。

 

 

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。





--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :中野区上高田2丁目
■交通①  :西武新宿線『新井薬師前』徒歩5分
■交通②  :JR中央線『中野』徒歩16分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :189.96㎡(約57.46坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積①:96.38㎡(約29.15坪)
■建物面積②:94.30㎡(約28.52坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成3年10月(築28年)
■物件価格 :15,750万円
■満室賃料 :1,144.2万円
■満室利回り:7.26%
■接道①  :西 公道 約4.0m
■接道②  :北 私道 約3.2m
■間取り  :1R×20戸
■稼働状況 :16/20戸
■備考①  :セットバック部分 約9.82㎡
■備考②  :売主負担にて大規模修繕実施予定
■備考③  :仲介手数料不要・登記費用売主負担
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《 エリア・アクセス 》





冒頭にも記載をしておりますが本物件は、
《 西武新宿線『新井薬師前』駅徒歩5分 》
の場所に位置しております。

また『中野駅』までも徒歩16分
2路線2駅が使える場所に位置しておりますので、
エリアについては申し分なさそうです。


『新井薬師前』から各方面へのアクセス

としては、


「西武新宿」乗車約12分
「池袋」乗車約16分
「渋谷」乗車約28分

となっており、都心にアクセス

がしやすく、利便性の高い立地

言えるのではないでしょうか。

 

 


《 大規模修繕について 》





本件のストロングポイントとして、
"売主負担にて大規模修繕実施予定"
という点が挙げられます。


一般的に10年~15年に1回程度
大規模修繕が必要になると言われて

おりますが、

 

本件は売主負担にて大規模修繕を

実施する為~10年程度は修繕リスク

を小さく見込めそうです。



そのため、本件を長期譲渡となる

6年後に売却すると想定した場合、
大規模修繕の費用を負担することなく
売却できる可能性がございますので、


ブレが生じにくい収支を見込んで

いけるのではないでしょうか。

 

 


《 ご融資・運用 》


ご年収2,000万円以上の方については、
金利2.45% 期間25年 ~90%融資での
お取組みをご提案することが出来そうです。

上記融資条件にてお取組みされる際の
年間CF(税引前)については、

満室想定賃料:   約1,144万円
空室損運営費:▲約280万円(約24%想定)
ローン返済額:▲約755万円
―――――――――――――
年間税引前CF:  約109万円

となる試算です。

 


上記の内容に加え本件については、
土地建物按分を土地50:建物50

契約書に明記可能なため、
減価償却を利用した税圧縮効果を

高く見込める点も特徴です。

 

 

ご年収3,000万円

金利2.45% /期間25年/90%融資

という条件にて、本物件をお取組み

された場合、収支としては下記のよう

になります。

 

 

 

 

上記のように、本物件購入後4年間に

つきましては、1年あたり1,970万円

の減価償却を計上することができ、

約590万円の税圧縮効果を見込める

計算となっております。

 

 

また、先述のように本物件は、

中野区駅徒歩5分の立地

売主負担で大規模修繕実施予定

と、賃貸需要修繕の面でもブレが

少なくなっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、

減価償却効果を利用しつつ、

安定的かつ効率的な運用が見込める

物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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