JR京浜東北線「大宮」駅エリア×利回り9.78%相当! さいたま市満室稼働中AP(2,180万円)

2020/04/09

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、埼玉県トップの乗降客数を誇る
「大宮」駅エリアにて、
利回り9.78%相当×土地の資産性◎
の1棟APのご紹介です。

 

 

更に、本物件に関しましては、

 

土地値の資産性が高く、出口で値崩れ
しにくい

 

価格帯が2,000万円台と流動性が高く、
売却時に買い手を見つけやすい

 

相場よりかなり割安賃料の部屋もあり、
収益性アップも検討可能

 

と不動産投資において問題となりやすい
「売却時の値下がり」「賃料下落」
といったリスクを低く抑えられた物件
となっております。

 

 

こうした運用のしやすさから、本物件は
1棟目としてもおすすめの物件でございます。

 

 

 

======================================
《物品詳細》

■場所  :埼玉県さいたま市見沼区
■交通  :JR京浜東北線「大宮」駅バス10分
■土地権利:所有権
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率50%100%
■土地面積:136.81㎡(約41.39坪)※セットバック面積確認中
■都市計画:市街化区域
■建物面積:129.2㎡(約39.08坪)
■構造   :木造スレート葺き2階建て
■建築年月:1989年7月(築31年)
■物件価格:2,180万円
■想定年間賃料 :約200万円
■満室想定利回り:9.19%

仲介手数料不要・登記費用売主負担

のため利回り9.78%相当

■間取り :1DK×2戸/2DK×2戸(※満室稼働中
■接道  :南東側 公道 幅員約3.64m
■その他 :告知事項有り

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
======================================

 


【エリアについて】

 


本物件は、JR京浜東北線「大宮」駅
最寄りとしておりまして、関東圏内各方面
へのアクセスも良好なエリアです。

 

 

 

また、「大宮」駅は乗降客数約50万人と
埼玉県NO.1のビッグターミナル駅となって
おり、駅前の利便性も高くございます。

 

 


そのため、駅距離はございますが、

安定した賃貸需要を見込んでいきやすい

立地といえるのではないでしょうか。

 

 


【賃料について】

 

 


上記は本物件のレントロールで
ございます。

 

 

101号室に関しては”告知事項有り”で
入居をされているため、現状32,000円での
入居になっておりますが、
実際の本物件周辺の賃料相場としては、
約4.6万円程度となっております。

 

 


そのため、全部屋の賃料を相場賃料で
ある4.6万円に引き直して考えると、
利回りとしては10.12%まで上がる計算
となります。

 

 

そのため、本物件は安定した入居が見込
めるだけでなく、運用中安定して収益性を

高く見込みやすい物件と言えるのではない
でしょうか。

 

 

 

【土地値について】

 


本物件周辺の土地の成約事例について
見て見ると、下記のようになっており
ます。

 

 

上記を見ていくとおおよそ
【 45~55万円/坪 】での取引が多く
みられます。

 


そこで、本物件の坪単価を約50.0万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
41.39坪×50.0万円=約2,069万円となり、
売買価格である2,180万円の95%程度の
水準となっております。

 

 

そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、出口で値崩れしにくい物件
いえるのではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 

 

☆金利3%・融資期間24年・9割融資の場合


年間賃料 : 約200万円
空室損  :▲約16万円(8%想定)
運営費  :▲約26万円(13%想定)
返済額  :▲約114万円
--------------------------------------
年間収入 : 約44万円


6年間累計収入:約261万円


となる試算です。(税前)

 

 

また、本物件の特徴として、資産価値が高く
出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 


ここで、6年後の売却出口について
みてみると、

 

6年間CF      約 261万円
6年間元本返済: 約 367万円
購入時諸費用: ▲約 43万円(2%想定)
売却時諸費用: ▲約 87万円(4%想定)
-----------------------------------------------------
    合計: 約498万円

 


となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で498万円の純資産
増加が見込める計算でございます。(税前)

 

 

更に、本物件は仲介手数料不要・登記
費用売主負担のため、必要な諸費用を

約152万円→約43万円に圧縮可能です。

 


こうした点からも、本物件は自己資金
を抑えつつCF+元本返済をベースに
堅実に純資産増加が見込めるため、
お取り組みがしやすいといえるのでは
ないでしょうか。

 

 

 

----------------------------------------------


最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

詳細資料が欲しい方・融資のご相談等
下記フォーマットよりお気軽にお問い
合わせください。


ファミリーエージェント 
渡 

e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP