JR京浜東北線「大宮」駅エリア×利回り9.78％相当！ さいたま市満室稼働中AP(2,180万円）

 

 

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ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、埼玉県トップの乗降客数を誇る
「大宮」駅エリアにて、
利回り9.78％相当×土地の資産性◎
の1棟APのご紹介です。

 

 

更に、本物件に関しましては、

 

・土地値の資産性が高く、出口で値崩れ
しにくい

 

・価格帯が2,000万円台と流動性が高く、
売却時に買い手を見つけやすい

 

・相場よりかなり割安賃料の部屋もあり、
収益性アップも検討可能

 

と不動産投資において問題となりやすい
「売却時の値下がり」や「賃料下落」
といったリスクを低く抑えられた物件
となっております。

 

 

こうした運用のしやすさから、本物件は
1棟目としてもおすすめの物件でございます。

 

 

 

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《物品詳細》

■場所　　：埼玉県さいたま市見沼区
■交通　　：JR京浜東北線「大宮」駅バス10分
■土地権利：所有権
■用途地域：第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率50％100％
■土地面積：136.81㎡（約41.39坪）※セットバック面積確認中
■都市計画：市街化区域
■建物面積：129.2㎡（約39.08坪）
■構造　 　：木造スレート葺き2階建て
■建築年月：1989年7月（築31年）
■物件価格：2,180万円
■想定年間賃料 ：約200万円
■満室想定利回り：9.19％

（仲介手数料不要・登記費用売主負担

のため、利回り9.78％相当）

■間取り　：1DK×2戸/2DK×2戸（※満室稼働中）
■接道　　：南東側　公道　幅員約3.64ｍ
■その他　：告知事項有り

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】

 

本物件は、JR京浜東北線「大宮」駅を
最寄りとしておりまして、関東圏内各方面
へのアクセスも良好なエリアです。

 

 

 

また、「大宮」駅は乗降客数約50万人と
埼玉県NO.1のビッグターミナル駅となって
おり、駅前の利便性も高くございます。

 

 

そのため、駅距離はございますが、

安定した賃貸需要を見込んでいきやすい

立地といえるのではないでしょうか。

 

 

【賃料について】

 

 

上記は本物件のレントロールで
ございます。

 

 

101号室に関しては”告知事項有り”で
入居をされているため、現状32,000円での
入居になっておりますが、
実際の本物件周辺の賃料相場としては、
約4.6万円程度となっております。

 

 

そのため、全部屋の賃料を相場賃料で
ある4.6万円に引き直して考えると、
利回りとしては10.12％まで上がる計算
となります。

 

 

そのため、本物件は安定した入居が見込
めるだけでなく、運用中安定して収益性を

高く見込みやすい物件と言えるのではない
でしょうか。

 

 

 

【土地値について】

 

本物件周辺の土地の成約事例について
見て見ると、下記のようになっており
ます。

 

 

上記を見ていくとおおよそ
【 45～55万円/坪 】での取引が多く
みられます。

 

そこで、本物件の坪単価を約50.0万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
41.39坪×50.0万円＝約2,069万円となり、
売買価格である2,180万円の95％程度の
水準となっております。

 

 

そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、出口で値崩れしにくい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

【収支・運用について】

 

 

☆金利3％・融資期間24年・9割融資の場合

年間賃料　：　約200万円
空室損　　：▲約16万円(8％想定）
運営費　　：▲約26万円（13％想定）
返済額　　：▲約114万円
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年間収入　：　約44万円

6年間累計収入：約261万円

となる試算です。（税前）

 

 

また、本物件の特徴として、資産価値が高く
出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 

ここで、6年後の売却出口について
みてみると、

 

6年間CF　 　 　　約　261万円
6年間元本返済：　約　367万円
購入時諸費用：　▲約　43万円（2％想定）
売却時諸費用：　▲約 87万円（4％想定）
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　　　　合計：　約498万円

 

となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で498万円の純資産
増加が見込める計算でございます。（税前）

 

 

更に、本物件は仲介手数料不要・登記
費用売主負担のため、必要な諸費用を

約152万円→約43万円に圧縮可能です。

 

こうした点からも、本物件は自己資金
を抑えつつ、CF＋元本返済をベースに
堅実に純資産増加が見込めるため、
お取り組みがしやすいといえるのでは
ないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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