JR京浜東北線「大宮」駅エリア×利回り9.78%相当! さいたま市満室稼働中AP(2,180万円)
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ファミリーエージェントの渡です。
本日は、埼玉県トップの乗降客数を誇る
「大宮」駅エリアにて、
利回り9.78%相当×土地の資産性◎
の1棟APのご紹介です。
更に、本物件に関しましては、
・土地値の資産性が高く、出口で値崩れ
しにくい
・価格帯が2,000万円台と流動性が高く、
売却時に買い手を見つけやすい
・相場よりかなり割安賃料の部屋もあり、
収益性アップも検討可能
と不動産投資において問題となりやすい
「売却時の値下がり」や「賃料下落」
といったリスクを低く抑えられた物件
となっております。
こうした運用のしやすさから、本物件は
1棟目としてもおすすめの物件でございます。
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《物品詳細》
■場所 :埼玉県さいたま市見沼区
■交通 :JR京浜東北線「大宮」駅バス10分
■土地権利:所有権
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率50%100%
■土地面積:136.81㎡(約41.39坪)※セットバック面積確認中
■都市計画:市街化区域
■建物面積:129.2㎡(約39.08坪)
■構造 :木造スレート葺き2階建て
■建築年月:1989年7月(築31年)
■物件価格:2,180万円
■想定年間賃料 :約200万円
■満室想定利回り:9.19%
(仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、利回り9.78%相当)
■間取り :1DK×2戸/2DK×2戸(※満室稼働中)
■接道 :南東側 公道 幅員約3.64m
■その他 :告知事項有り
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、JR京浜東北線「大宮」駅を
最寄りとしておりまして、関東圏内各方面
へのアクセスも良好なエリアです。
また、「大宮」駅は乗降客数約50万人と
埼玉県NO.1のビッグターミナル駅となって
おり、駅前の利便性も高くございます。
そのため、駅距離はございますが、
安定した賃貸需要を見込んでいきやすい
立地といえるのではないでしょうか。
【賃料について】
上記は本物件のレントロールで
ございます。
101号室に関しては”告知事項有り”で
入居をされているため、現状32,000円での
入居になっておりますが、
実際の本物件周辺の賃料相場としては、
約4.6万円程度となっております。
そのため、全部屋の賃料を相場賃料で
ある4.6万円に引き直して考えると、
利回りとしては10.12%まで上がる計算
となります。
そのため、本物件は安定した入居が見込
めるだけでなく、運用中安定して収益性を
高く見込みやすい物件と言えるのではない
でしょうか。
【土地値について】
本物件周辺の土地の成約事例について
見て見ると、下記のようになっており
ます。
上記を見ていくとおおよそ
【 45~55万円/坪 】での取引が多く
みられます。
そこで、本物件の坪単価を約50.0万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
41.39坪×50.0万円=約2,069万円となり、
売買価格である2,180万円の95%程度の
水準となっております。
そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、出口で値崩れしにくい物件と
いえるのではないでしょうか。
【収支・運用について】
☆金利3%・融資期間24年・9割融資の場合
年間賃料 : 約200万円
空室損 :▲約16万円(8%想定)
運営費 :▲約26万円(13%想定)
返済額 :▲約114万円
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年間収入 : 約44万円
6年間累計収入:約261万円
となる試算です。(税前)
また、本物件の特徴として、資産価値が高く
出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。
ここで、6年後の売却出口について
みてみると、
6年間CF 約 261万円
6年間元本返済: 約 367万円
購入時諸費用: ▲約 43万円(2%想定)
売却時諸費用: ▲約 87万円(4%想定)
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合計: 約498万円
となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で498万円の純資産
増加が見込める計算でございます。(税前)
更に、本物件は仲介手数料不要・登記
費用売主負担のため、必要な諸費用を
約152万円→約43万円に圧縮可能です。
こうした点からも、本物件は自己資金
を抑えつつ、CF+元本返済をベースに
堅実に純資産増加が見込めるため、
お取り組みがしやすいといえるのでは
ないでしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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TEL: 070-4565-9926
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