【フルローン検討可能】積算価格≧売買価格のH4築パナホーム施工AP(4,900万円)

2020/05/19

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、乗降客数約20万人を誇る
ターミナル駅「川越」駅エリアにて
フルローンも検討可能な物件の
ご紹介です。

 

(※本物件ですが、現在指値で買付

が入っているため、基本的には満額での

ご案内になります。)

 

 

本物件は、積算価格≧売買価格
積算評価が高く、信用棄損なく
事業規模を拡大しやすいことに
加え、

 

平成4年築パナホーム施工
平成25年外装修繕済

 

と建物のコンディションも良好と
なっております。

 

 

更に、融資についてですが、築年数や
積算価格の関係で、

 

ご年収1,000万円以上/金融資産1,500万円

 

以上のお客様におかれましては、

 

金利2.75%/期間26年/9割融資
金利3%/期間26年/9割融資
金利3.6%/期間30年/フルローン

 

と複数の金融機関にて高い融資割合
でのお取り組みが可能となっております。

 

 

 

 


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《物件概要》

■所在地   :埼玉県川越市新宿町
■交通    :東武東上線「川越」駅 徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :310.71㎡(約93.99坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :225.24㎡(約68.14坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1992年4月(築28年)
■物件価格  :4,900万円
■想定家賃収入:約4,380,000万円
■満室利回り :約8.9%
■接道    :北東側 公道 幅員約8m
■間取り   :2DK×6戸
■稼働状況  :5/6戸稼働中
■その他   :駐車場4台分付


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社
への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 


本物件の最寄り駅である「川越」駅
についてですが、東武東上線の特急
停車駅となっており、池袋まで30分
東京駅まで45分程度でアクセス可能と
なっております。

 

 

 

また、「川越」駅についてですが、
JR川越線と合わせて乗降客数約20万人
のターミナル駅となっており、
駅前には商業施設も多数立地していること
から、生活の利便性も高くございます。

 

 

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、
賃貸需要を高く見込みやすい立地
いえるのではないでしょうか。

 

 


【物件について】

 

 

本物件についてですが、平成4年築の
ミサワホーム施工の物件となっており、
平成25年に外装修繕を実施済
建物コンディションも良好となって
おります。

 

 

 

また、本物件の最大の強みとして、
「土地としての資産性が高い」
という点が挙げられます。

 

 

まず、積算価格についてですが、

本物件の前面路線価は16.5万円/㎡
なっており、積算価格としては、
310.71㎡×165,000円=約5,127万円
物件価格を上回る水準でございます。

 

 

そのため、本物件は積算価格の高さから
銀行評価を高く見込むことができ、
資産超過の状態を作りやすい物件と
なっております。

 

 

更に、本物件周辺の土地成約事例

ついて見てみると、本物件と同じ
「川越市新宿町」「面積300平米超」
の土地について、57.1万円/坪で
取引成立となっております。

 

 

 

そのため、本物件の実勢土地価格を
57.1万円/坪と仮定すると、実勢土地価格は
57.1万円×93.99坪=約5,366万円
物件価格である4,900万円を上回る水準
なっております。

 

 

こうした点から、本物件は土地の
下支えを見込みやすく、出口戦略で
値崩れしづらいため、元本返済を
純資産増加と見込みやすい物件と
言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 


本物件の融資についてですが、築年数
や積算価格の関係で、

 

ご年収1,000万円以上/金融資産1,500万円

 

以上のお客様におかれましては、

 

金利2.75%/期間26年/9割融資
金利3%/期間26年/9割融資
金利3.6%/期間30年/フルローン

 

と複数の金融機関にて高い融資割合
でのお取り組みが可能となっております。

 

 

☆金利3.6%・期間30年・フルローンの場合

 

年間賃料 : 約438万円
空室損  :▲約44万円(10%想定)
運営費  :▲約57万円(13%想定)
返済額  :▲約267万円
--------------------------------------
年間収入 : 約70万円


購入時自己資金:約343万円
自己資金利回り:約20.9%


となる試算です。(税前)

 


また、本物件の特徴として、資産価値が
高く出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 


ここで、6年後の売却出口についてみてみると、


6年間CF      約 412万円
6年間元本返済: 約 608万円
購入時諸費用: ▲約 343万円(7.5%想定)
売却時諸費用: ▲約 196万円(4%想定)
-----------------------------------------------------
    合計: 約 481万円


となり、6年間で140%の自己資金増加
を見込める計算となります。(税前)

 

 


更に、今回建物割合を40%で記載も
検討可能と聞いており、減価償却による
税圧縮効果も期待できる物件となって
おります。

 


こうした点から、本物件におかれまして
は、自己資金を抑えつつ効率的な資産形成
が見込めるため、お取り組みがしやすい
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

詳細資料をご希望の方・融資のご相談等
下記フォーマットよりお気軽にお問い
合わせください。


ファミリーエージェント 
渡 

e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

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