JR山手線/南北線「駒込」駅 徒歩3分! 土地としての資産性も見込める1棟AP(10,000万円)

2020/05/08

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、JR山手線/南北線「駒込」駅
徒歩3分の立地にて、土地の資産性

見込める1棟APのご紹介です。

 

 

更に、本物件に関しましては、
建物割合を約60%で調整できる可能性が
あるとのことでして、所得税・住民税の

圧縮もご検討いただける物件となって

おります。

 

 

そのため、

 

寝かせている預貯金の有効な運用先を
 ご検討されている方
ご年収3,000万円以上のお客様

 

におかれましては、特におすすめの
物件となっております。

 

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :東京都豊島区駒込
◆交通    :JR山手線/南北線「駒込」駅 徒歩3分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :133.67平米(約40.43坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建蔽率  :60%
◆容積率  :300%
◆建物面積  :158.98平米(約48.09坪)
◆構造    :木造2階建

◆築年数  :平成1年10月(築30年)
◆物件価格   :10,000万円
◆想定家賃収入 :5,556,000円
◆満室利回り  :5.5%
◆接道     :南東側 公道 約3.5m 
         北東側 私道 約2.4m
◆間取り    :2K×4戸、1K×2戸
◆稼働状況   :満室稼働中 


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 


本物件は、JR山手線/南北線「駒込」駅
徒歩3分の位置に立地しており、
山手線で「新宿」「渋谷」「東京」
いった都心エリアに1本でアクセス可能
となっております。

 

 


また、駒込駅に関しては南北線も利用
可能となっており、「永田町」
「市ヶ谷」といったエリアにも1本で
アクセス可能です。

 

 

 

 

なお、本物件が位置する「豊島区」
ついてですが、こうした立地の良さから
2035年まで人口増加傾向
2020年の人口≦2045年の人口
と今後も需要を高く見込めそうです。

 

 

 

また、売主様からのヒアリングベース
にはなりますが、実際に本物件は、
入居募集後概ね1カ月以内に入居
決まっていると聞いております。

 

 

こうした点から、本物件は長期にわたり
安定した入居付けを見込めるといえるの
ではないでしょうか。

 

 

 

【土地値について】

 

 

本物件の土地値についてですが、
本物件と同じ「豊島区駒込」アドレス
の土地について成約ベースで
平均253万円/坪となっております。

 

 

 

また、実際の成約事例について見てみると
下記のような事例が出て参りました。

 

 

 

(私道のいわゆる「ドン突き」の土地に
ついて坪208万円で成約)

 

 

 

(私道接道の土地について坪305万円で成約)

 


こうした観点から、本物件の坪単価を
250万円/坪と仮定すると、
250万円×40.43坪=10,107万円
本物件と同等の土地値が出る計算と
なります。

 


そのため、本物件におかれましては、
土地としての資産性が高く、出口戦略
において値崩れしにくい物件といえるの
ではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 


本物件の融資に関してですが、利回りの
兼ね合いから基本的には3割~4割程度
自己資金を投下したうえで

プロパーローンでのお取り組みが有効

です。

 

 

また、土地建物割合につきましても、
今回建物割合を約60%で記載できる可能性
があるとのことです。

 

 

そのため、もし仮に建物割合を60%で
設定した場合、4年間で6,000万円の償却、
1年あたり1,500万円の減価償却

を取ることができ、税圧縮効果
見込める物件となっております。

 


想定収支についてですが、

 

金利1.5%/期間20年/6割融資
ご年収3,500万円

 

という条件で5年間の収支を見てみると
下記のようになります。

 

 

 

そして、会計上の収支について見てみると、
1年あたり1,000超の会計上の損失
計上でき、500万円超の税圧縮効果

を得ることが可能となっております。

 

 

 

また、こうした税圧縮効果に加え、

土地としての資産性も高く、

出口戦略で値崩れしにくいため、

本物件は安全かつ効率よく純資産増加

を見込める物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

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