【大田区駅徒歩8分】実勢土地価格≒売買価格×利回り7.02％×大規模修繕実施済（6,500万円）

 

 

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回紹介をさせて頂く物件は、

 

・大田区駅徒歩8分
・実勢土地価格≒売買価格
・直近5年以内大規模修繕実施済み

 

といった要素から、不動産投資において
リスクになりやすい

 

「空室リスク」
「資産価値下落」
「修繕リスク」

 

といった部分が低く抑えられた物件と

なっております。

 

 

そのため、リスクを抑えつつ、寝かせてる

自己資金を効率的に運用したい方に

オススメの物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地　　 ：東京都大田区萩中
◆交通　　　 ：京急空港線「糀谷」駅　徒歩8分
◆土地権利　 ：所有権
◆土地面積　 ：137.4平米（約41.56坪）
◆都市計画　 ：市街化区域
◆建物面積　 ：119.24米（約36.07坪）
◆構造　　 　；軽量鉄骨造2階建
◆築年数　　 　 ：平成2年9月（築29年）
◆物件価格　　　：6,500万円
◆想定家賃収入　：4,560,000円
◆満室利回り　　：7.02%
◆接道　　　　　：西側　私道  4ｍ　
◆間取り　　　　：1K×6戸
◆稼働状況　　　：満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、京急空港線「糀谷」駅徒歩6分/
「京急蒲田」駅徒歩18分の位置に立地して
おり、品川駅まで約13分・東京駅まで約30分

でアクセス可能でございます。

 

 

 

また、「糀谷」駅から羽田空港まで16分
程度でアクセス可能となっており、都心
へのアクセスだけでなく、空港需要も

見込みやすい立地となっております。

 

 

 

 

 

更に、隣駅の「京急蒲田」駅周辺では、
商業施設が多数立地しており、生活の
利便性も高くございます。

 

 

 

そして、こうしたアクセス性の良さなど
から、大田区では2035年まで人口増加する
予測となっております。

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、
長期的に賃貸需要を見込みやすい立地
といえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

本物件は、直近5年以内に大規模修繕
実施済みとなっておりまして、修繕
リスクが低く抑えられた物件となって
おります。

 

 

 

また、近隣の土地成約事例について
見てみると、敷地形状や駅徒歩の面で、
本物件と近しい条件の土地について
坪約163万円で取引成立となって
おります。

 

 

 

本物件の土地の価値を約60.0万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
約41.56坪×163万円＝約6,774万円となり、
売買価格である6,500万円と同等の水準と
なっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
土地としての資産性を高く見込めること
から、出口で値崩れリスクの少ない
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【運用について】

 

本物件は、利回りの関係から、基本的には
ある程度自己資金を投下してのお取り組みが
前提にはなってまいります。

 

 

ただ、本物件ですが、

 

・土地としての資産性が高く値崩れしにくい
・大田区駅徒歩6分という立地から、賃貸

需要を高く見込みやすい

 

といった観点から、CF＋元本返済を純資産

増加と見つつ、安定した運用を見込んで

いきやすい物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

☆金利1.5％・融資期間20年・７割融資の場合

年間賃料　：　約456万円
空室損　　：▲約36万円
運営費　　：▲約59万円
返済額　　：▲約263万円
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年間収入　：　約96.7万円

 

なお、元本返済についてみてみると、1年目
から約197万円の元本返済が見込めるため、
CFと合わせて約293.7万円の純資産増加が

見込める計算となっております。（税前）

 

 

また、本物件に関しましては、土地建物割合の
調整も検討可能となっておりまして、リスク

を抑えつつ減価償却による節税効果を

得るといったお取り組みも検討可能です。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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