【大田区駅徒歩8分】実勢土地価格≒売買価格×利回り7.02%×大規模修繕実施済(6,500万円)

2020/03/05

 

 

いつもメールをご覧いただき
誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回紹介をさせて頂く物件は、

 

大田区駅徒歩8分
実勢土地価格≒売買価格
直近5年以内大規模修繕実施済み

 

といった要素から、不動産投資において
リスクになりやすい

 

「空室リスク」
「資産価値下落」
「修繕リスク」

 

といった部分が低く抑えられた物件と

なっております。

 

 

そのため、リスクを抑えつつ、寝かせてる

自己資金を効率的に運用したい方に

オススメの物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 


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【物件詳細】

◆所在地   :東京都大田区萩中
◆交通    :京急空港線「糀谷」駅 徒歩8分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :137.4平米(約41.56坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :119.24米(約36.07坪)
◆構造    ;軽量鉄骨造2階建
◆築年数     :平成2年9月(築29年)
◆物件価格   :6,500万円
◆想定家賃収入 :4,560,000円
◆満室利回り  :7.02%
◆接道     :西側 私道  4m 
◆間取り    :1K×6戸
◆稼働状況   :満室稼働中


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 

 

本物件は、京急空港線「糀谷」駅徒歩6分/
「京急蒲田」駅徒歩18分の位置に立地して
おり、品川駅まで約13分東京駅まで約30分

でアクセス可能でございます。

 

 

 

また、「糀谷」駅から羽田空港まで16分
程度でアクセス可能となっており、都心
へのアクセスだけでなく、空港需要

見込みやすい立地となっております。

 

 

 

 

 

更に、隣駅の「京急蒲田」駅周辺では、
商業施設が多数立地しており、生活の
利便性も高くございます。

 

 

 

そして、こうしたアクセス性の良さなど
から、大田区では2035年まで人口増加する
予測となっております。

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、
長期的に賃貸需要を見込みやすい立地
といえるのではないでしょうか。

 

 


【物件について】

 


本物件は、直近5年以内に大規模修繕
実施済みとなっておりまして、修繕
リスクが低く抑えられた物件となって
おります。

 

 

 

また、近隣の土地成約事例について
見てみると、敷地形状や駅徒歩の面で、
本物件と近しい条件の土地について
坪約163万円で取引成立となって
おります。

 

 

 

本物件の土地の価値を約60.0万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
約41.56坪×163万円=約6,774万円となり、
売買価格である6,500万円と同等の水準
なっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
土地としての資産性を高く見込めること
から、出口で値崩れリスクの少ない
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【運用について】

 


本物件は、利回りの関係から、基本的には
ある程度自己資金を投下してのお取り組みが
前提にはなってまいります。

 

 

ただ、本物件ですが、

 

土地としての資産性が高く値崩れしにくい
大田区駅徒歩6分という立地から、賃貸

需要を高く見込みやすい

 

といった観点から、CF+元本返済を純資産

増加と見つつ、安定した運用を見込んで

いきやすい物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

☆金利1.5%・融資期間20年・7割融資の場合


年間賃料 : 約456万円
空室損  :▲約36万円
運営費  :▲約59万円
返済額  :▲約263万円
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年間収入 : 約96.7万円

 

なお、元本返済についてみてみると、1年目
から約197万円の元本返済が見込めるため、
CFと合わせて約293.7万円の純資産増加が

見込める計算となっております。(税前)

 

 

また、本物件に関しましては、土地建物割合の
調整も検討可能となっておりまして、リスク

を抑えつつ減価償却による節税効果

得るといったお取り組みも検討可能です。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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