【国立駅徒歩14分】利回り8.8%×満室稼働中! 土地の資産性を高く見込める1棟AP

2021/02/15

 

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分

の立地にて、利回り8.8%×満室稼働中AP

のご紹介です。

 

 

また、本物件は上記の立地や利回りに加え、

積算価格≒売買価格の約75%

実勢土地価格≒売買価格

と資産性も高い

ため、売却時に値崩れもしにくく、

手堅い資産形成を見込んでいける物件と

言えるのではないでしょうか。

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地    :東京都国立市西
■交通     :JR中央線「国立」駅 徒歩14分

■土地権利   :所有権
■土地面積   :約158.84平米(約48.05坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :準工業地域
■建ぺい/容積  :50%/100%
■建物面積   :161.48平米(48.85坪)
■構造     :木造ストレート葺2階建
■建築年月   :平成13月築(31)
■物件価格   :5,900万円
■想定家賃収入 :約552万円
■満室利回り  :8.8
■接道     :北側 公道 約5.4m
■間取り    :1K×10

■稼働状況  :満室稼働中

■その他   :建蔽率/容積率オーバー

        自販機収入確認中

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】 

 

 

本物件は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分

の位置に立地しており、

新宿駅まで約23分,東京駅まで約37分

都心へのアクセスが良好な立地となっており

ます。

 

 

 

また、国立駅は乗降客数約10万人

と駅の求心力も高く、駅前には

本屋やスーパーが立地するなど、

生活の利便性も高くなっております。

 

 

 

 

更に本物件の至近に「一橋大学」の

キャンパスも立地しているため、

学生需要も見込みやすくなっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、

賃貸需要を安定的に高く見込んで

行ける立地といえるのではない

でしょうか。

 

 

 

【賃料について】

 

 

本物件周辺の賃料平均を見てみると、

単身世帯/25年以上の成約ベース

での平均が約4.53万円となっております。

 

 

 

これに対して、本物件の平均賃料が

約4.35万円となっており、相場を下回る

賃料設定となっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、

賃料下落リスクを低く抑えつつ、

入居を見込んでいける物件といえるのでは

ないでしょうか。

 

 

 

【土地について】

 

 

本物件の前面路線価は280,000円/㎡

となっております。

 

 

そのため、本物件の土地積算評価としては、

158.84㎡×280,000円/㎡≒約4,447万円

となっており、物件価格に対して

約75%の水準となっております。

 

 

本物件と同じ「国立市西」アドレスの

土地の取引事例を見てみると、下記の

事例が出てきました。

 

 

(本物件から徒歩6分で公道接道の土地が坪約121万円で成約)

 

 

そのため、本物件の土地値を121万円/

と仮定すると、本物件の資産性としては、

121万円/坪×48.05坪≒5,814万円

物件価格5,900万円に近しい土地値を見込める

計算です。

 

 

そのため、本物件に置かれましては、

土地の資産性を高く見込めるため、

出口戦略で値崩れしにくい物件といえる

のではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

本物件の融資に関してですが、

金利2.9%/期間30年/~100%融資

(要共同担保)

金利3.9%/期間30年/75%融資

といった形で長期融資を検討可能と

なっております。

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

金利2.9%/期間30/フルローンの場合

年間賃料 : 約522万円
空室損  :▲約52万円(10%想定)
運営費  :▲約78万円(15%想定)
返済額  :▲約295万円
--------------------------------------
年間収入 : 約97万円

 

となる試算です。(税前)

 

 

また、本物件に置かれましては、

上記のように賃料下落リスクを抑えつつ

賃貸需要を高く見込める点が特徴です。

 

 

そのため、安定的にCFを高く見込めるため、

負けにくい投資を展開できる物件といえるの

ではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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