【国立駅徒歩14分】利回り8.8%×満室稼働中! 土地の資産性を高く見込める1棟AP
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ファミリーエージェントの渡です。
本日は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分
の立地にて、利回り8.8%×満室稼働中AP
のご紹介です。
また、本物件は上記の立地や利回りに加え、
積算価格≒売買価格の約75%
実勢土地価格≒売買価格
と資産性も高い
ため、売却時に値崩れもしにくく、
手堅い資産形成を見込んでいける物件と
言えるのではないでしょうか。
《 物件概要 》
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■所在地 :東京都国立市西
■交通 :JR中央線「国立」駅 徒歩14分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :約158.84平米(約48.05坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :準工業地域
■建ぺい/容積 :50%/100%
■建物面積 :161.48平米(約48.85坪)
■構造 :木造ストレート葺2階建
■建築年月 :平成1年3月築(築31年)
■物件価格 :5,900万円
■想定家賃収入 :約552万円
■満室利回り :8.8%
■接道 :北側 公道 約5.4m
■間取り :1K×10戸
■稼働状況 :満室稼働中
■その他 :建蔽率/容積率オーバー
自販機収入確認中
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分
の位置に立地しており、
新宿駅まで約23分,東京駅まで約37分と
都心へのアクセスが良好な立地となっており
ます。
また、国立駅は乗降客数約10万人
と駅の求心力も高く、駅前には
本屋やスーパーが立地するなど、
生活の利便性も高くなっております。
更に本物件の至近に「一橋大学」の
キャンパスも立地しているため、
学生需要も見込みやすくなっております。
そのため、本物件におかれましては、
賃貸需要を安定的に高く見込んで
行ける立地といえるのではない
でしょうか。
【賃料について】
本物件周辺の賃料平均を見てみると、
単身世帯/築25年以上の成約ベース
での平均が約4.53万円となっております。
これに対して、本物件の平均賃料が
約4.35万円となっており、相場を下回る
賃料設定となっております。
そのため、本物件におかれましては、
賃料下落リスクを低く抑えつつ、
入居を見込んでいける物件といえるのでは
ないでしょうか。
【土地について】
本物件の前面路線価は280,000円/㎡
となっております。
そのため、本物件の土地積算評価としては、
158.84㎡×280,000円/㎡≒約4,447万円
となっており、物件価格に対して
約75%の水準となっております。
本物件と同じ「国立市西」アドレスの
土地の取引事例を見てみると、下記の
事例が出てきました。
(本物件から徒歩6分で公道接道の土地が坪約121万円で成約)
そのため、本物件の土地値を121万円/坪
と仮定すると、本物件の資産性としては、
121万円/坪×48.05坪≒5,814万円と
物件価格5,900万円に近しい土地値を見込める
計算です。
そのため、本物件に置かれましては、
土地の資産性を高く見込めるため、
出口戦略で値崩れしにくい物件といえる
のではないでしょうか。
【収支・運用について】
本物件の融資に関してですが、
金利2.9%/期間30年/~100%融資
(要共同担保)
金利3.9%/期間30年/75%融資
といった形で長期融資を検討可能と
なっております。
<<収支シミュレーション>>
金利2.9%/期間30年/フルローンの場合
年間賃料 : 約522万円
空室損 :▲約52万円(10%想定)
運営費 :▲約78万円(15%想定)
返済額 :▲約295万円
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年間収入 : 約97万円
となる試算です。(税前)
また、本物件に置かれましては、
上記のように賃料下落リスクを抑えつつ、
賃貸需要を高く見込める点が特徴です。
そのため、安定的にCFを高く見込めるため、
負けにくい投資を展開できる物件といえるの
ではないでしょうか。
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ございます。
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