【国立駅徒歩14分】利回り8.8%×満室稼働中！ 土地の資産性を高く見込める1棟AP

 

 

 

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ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分

の立地にて、利回り8.8％×満室稼働中AP

のご紹介です。

 

 

また、本物件は上記の立地や利回りに加え、

積算価格≒売買価格の約75％

実勢土地価格≒売買価格

と資産性も高い

ため、売却時に値崩れもしにくく、

手堅い資産形成を見込んでいける物件と

言えるのではないでしょうか。

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地 　　　：東京都国立市西
■交通　　 　　：JR中央線「国立」駅 徒歩14分

■土地権利 　　：所有権
■土地面積 　　：約158.84平米（約48.05坪）
■都市計画 　　：市街化区域
■用途地域 　　：準工業地域
■建ぺい/容積  ：50%/100%
■建物面積　　 ：161.48平米(約48.85坪）
■構造　　　　 ：木造ストレート葺2階建
■建築年月　　 ：平成1年3月築(築31年)
■物件価格　　 ：5,900万円
■想定家賃収入 ：約552万円
■満室利回り　 ：8.8％
■接道　　　　 ：北側　公道　約5.4m
■間取り 　　 ：1K×10戸

■稼働状況　　：満室稼働中

■その他　　　：建蔽率/容積率オーバー

　　　　　　　　自販機収入確認中

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】 

 

 

本物件は、JR中央線「国立」駅 徒歩14分

の位置に立地しており、

新宿駅まで約23分,東京駅まで約37分と

都心へのアクセスが良好な立地となっており

ます。

 

 

 

また、国立駅は乗降客数約10万人

と駅の求心力も高く、駅前には

本屋やスーパーが立地するなど、

生活の利便性も高くなっております。

 

 

 

 

更に本物件の至近に「一橋大学」の

キャンパスも立地しているため、

学生需要も見込みやすくなっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、

賃貸需要を安定的に高く見込んで

行ける立地といえるのではない

でしょうか。

 

 

 

【賃料について】

 

 

本物件周辺の賃料平均を見てみると、

単身世帯/築25年以上の成約ベース

での平均が約4.53万円となっております。

 

 

 

これに対して、本物件の平均賃料が

約4.35万円となっており、相場を下回る

賃料設定となっております。

 

 

そのため、本物件におかれましては、

賃料下落リスクを低く抑えつつ、

入居を見込んでいける物件といえるのでは

ないでしょうか。

 

 

 

【土地について】

 

 

本物件の前面路線価は280,000円/㎡

となっております。

 

 

そのため、本物件の土地積算評価としては、

158.84㎡×280,000円/㎡≒約4,447万円

となっており、物件価格に対して

約75％の水準となっております。

 

 

本物件と同じ「国立市西」アドレスの

土地の取引事例を見てみると、下記の

事例が出てきました。

 

 

（本物件から徒歩6分で公道接道の土地が坪約121万円で成約）

 

 

そのため、本物件の土地値を121万円/坪

と仮定すると、本物件の資産性としては、

121万円/坪×48.05坪≒5,814万円と

物件価格5,900万円に近しい土地値を見込める

計算です。

 

 

そのため、本物件に置かれましては、

土地の資産性を高く見込めるため、

出口戦略で値崩れしにくい物件といえる

のではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

本物件の融資に関してですが、

金利2.9%/期間30年/～100％融資

（要共同担保）

金利3.9％/期間30年/75%融資

といった形で長期融資を検討可能と

なっております。

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

金利2.9%/期間30年/フルローンの場合

年間賃料　：　約522万円
空室損　　：▲約52万円(10％想定）
運営費　　：▲約78万円（15％想定）
返済額　　：▲約295万円
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年間収入　：　約97万円

 

となる試算です。（税前）

 

 

また、本物件に置かれましては、

上記のように賃料下落リスクを抑えつつ、

賃貸需要を高く見込める点が特徴です。

 

 

そのため、安定的にCFを高く見込めるため、

負けにくい投資を展開できる物件といえるの

ではないでしょうか。

 

 

 

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