積算価格≒売買価格×2017年大規模修繕実施済! 東久留米市RCマンション

2020/04/02

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、西武新宿線「花小金井」駅エリア
にて、積算価格≒売買価格のRCマンション
が出て参りましたので、紹介をさせていた

だければと思います。

 

 

また、本物件ですが積算価格の高さに
加えて、

 

2017年に大規模修繕実施済み
3方向角地
全戸分駐車場付き

 

と、「土地の資産性」「修繕リスク」
いった部分でもメリットがあるため、
リスクを抑えつつ効率的に事業規模を拡大
しやすい物件と言えるのではないでしょうか、

 

 

 

 


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【物件詳細】

◆所在地   :東京都東久留米市前沢
◆交通    :西武新宿線「花小金井」駅 バス7分 徒歩2分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :1260.94平米(約381.43坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい率  :60%
◆容積率   :150%
◆建物面積  :1294.8平米(約391.67坪)
◆構造    ;昭和63年9月(築31年)
◆物件価格   :27,880万円
◆想定家賃収入 :20,496,000円
◆満室利回り  :約7.3%
◆接道     :西側 公道 約6m
         北側 私道 約4m
         東側 公道 約9m
◆間取り    :3LDK×18戸
◆駐車場    :全戸分駐車場有


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【資産性について】

 

 

本物件の最大の長所としては、

 

積算価格≒売買価格
3方向角地×整形地

 

と、物件の資産価値が高い点となって
おります。

 

 

<<積算価格について>>

 


まず、本物件の積算価格についてみて
みると、

 

土地積算評価:約 19,544万円
(前面路線価:15.5万円/㎡)

 

建物積算評価:約 8,265万円
(再調達価額:20万円/㎡)


合計積算評価:約27,809万円


となっており、物件価格である27,880万円と
同等の水準となっております。

 

 

 

また、運用上の特徴として、建物分の
減価以上に元本返済を見込める点が
大きくございます。

 

 

仮に、金利1.5%・期間20年・8割融資を想定
した場合、1年間で約551万円積算価格が下落
するのに対して、1年目から約964万円元本

返済が進みます。

 

 

 

そのため、年間ベースでみて
964万円ー551万円=約413万円
含み益としてみなせる計算となります。

 


こうした点から、本物件は銀行評価上資産
超過を保った状態で運用ができるため、
本物件は信用棄損なく事業規模を拡大しやすい
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

<<接道について>>

 

 

本物件は、3方向角地となっており、
北側道路に約46m接道と間口も広く
なっております。

 

 

 

そのため、将来土地として売却する際に、
分筆して戸建て用地としての売却
想定できることから、比較的高い
価格での売却が見込みやすくございます。

 

 

更に、土地積算価格だけで物件価格の70%
程度の水準となって居ることから、土地
としての資産性も高く、元本返済した分を
売却時の含み益として見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

 

【修繕について】

 

 

本物件は、2017年~2018年にかけて、

 

外壁、外構修繕
屋上防水
9戸/18戸フルリフォーム実施済み

 

と行った内容の修繕を約5,000万円
かけて実施しております。

 

 

修繕リスクが比較的低く抑えられて
おり、安定した収益性を確保しやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

【エリアについて】

 

 

本物件は、西武新宿線「花小金井」駅
バス7分停歩2分の位置に立地しており、
新宿まで35分前後、大手町まで45分前後
でアクセス可能となっております。

 

 


また、本物件は駅からの距離こそある
ものの、

 

全戸駐車場付
本物件の周辺エリアにコンビニや
 商業施設が立地

 

といった観点から、生活の利便性も高く
なっているため、賃貸需要を高く見込める
立地といえるのではないでしょうか。

 

 

 


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