積算価格≒売買価格×2017年大規模修繕実施済! 東久留米市RCマンション
いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。
今回は、西武新宿線「花小金井」駅エリア
にて、積算価格≒売買価格のRCマンション
が出て参りましたので、紹介をさせていた
だければと思います。
また、本物件ですが積算価格の高さに
加えて、
・2017年に大規模修繕実施済み
・3方向角地
・全戸分駐車場付き
と、「土地の資産性」や「修繕リスク」と
いった部分でもメリットがあるため、
リスクを抑えつつ効率的に事業規模を拡大
しやすい物件と言えるのではないでしょうか、
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【物件詳細】
◆所在地 :東京都東久留米市前沢
◆交通 :西武新宿線「花小金井」駅 バス7分 徒歩2分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :1260.94平米(約381.43坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建ぺい率 :60%
◆容積率 :150%
◆建物面積 :1294.8平米(約391.67坪)
◆構造 ;昭和63年9月(築31年)
◆物件価格 :27,880万円
◆想定家賃収入 :20,496,000円
◆満室利回り :約7.3%
◆接道 :西側 公道 約6m
北側 私道 約4m
東側 公道 約9m
◆間取り :3LDK×18戸
◆駐車場 :全戸分駐車場有
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【資産性について】
本物件の最大の長所としては、
・積算価格≒売買価格
・3方向角地×整形地
と、物件の資産価値が高い点となって
おります。
<<積算価格について>>
まず、本物件の積算価格についてみて
みると、
土地積算評価:約 19,544万円
(前面路線価:15.5万円/㎡)
建物積算評価:約 8,265万円
(再調達価額:20万円/㎡)
合計積算評価:約27,809万円
となっており、物件価格である27,880万円と
同等の水準となっております。
また、運用上の特徴として、建物分の
減価以上に元本返済を見込める点が
大きくございます。
仮に、金利1.5%・期間20年・8割融資を想定
した場合、1年間で約551万円積算価格が下落
するのに対して、1年目から約964万円元本
返済が進みます。
そのため、年間ベースでみて
964万円ー551万円=約413万円分を
含み益としてみなせる計算となります。
こうした点から、本物件は銀行評価上資産
超過を保った状態で運用ができるため、
本物件は信用棄損なく事業規模を拡大しやすい
物件と言えるのではないでしょうか。
<<接道について>>
本物件は、3方向角地となっており、
北側道路に約46m接道と間口も広く
なっております。
そのため、将来土地として売却する際に、
分筆して戸建て用地としての売却が
想定できることから、比較的高い
価格での売却が見込みやすくございます。
更に、土地積算価格だけで物件価格の70%
程度の水準となって居ることから、土地
としての資産性も高く、元本返済した分を
売却時の含み益として見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。
【修繕について】
本物件は、2017年~2018年にかけて、
・外壁、外構修繕
・屋上防水
・9戸/18戸フルリフォーム実施済み
と行った内容の修繕を約5,000万円
かけて実施しております。
修繕リスクが比較的低く抑えられて
おり、安定した収益性を確保しやすい物件と
いえるのではないでしょうか。
【エリアについて】
本物件は、西武新宿線「花小金井」駅
バス7分停歩2分の位置に立地しており、
新宿まで35分前後、大手町まで45分前後
でアクセス可能となっております。
また、本物件は駅からの距離こそある
ものの、
・全戸駐車場付
・本物件の周辺エリアにコンビニや
商業施設が立地
といった観点から、生活の利便性も高く
なっているため、賃貸需要を高く見込める
立地といえるのではないでしょうか。
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ございます。
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