【積算価格≒売買価格】銀行評価を高く見込める練馬区RCマンション（18,500万円）

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリ―エージェントの渡です。

 

本日は、西武新宿線「上石神井」駅/西武
池袋線「石神井公園」駅エリアにて、
積算価格≒売買価格となっているRC
マンションのご紹介です。

 

 

また、本物件は練馬区エリアのファミリー
タイプマンションとなっており、
利便性も高く見込める立地となって
おります。

 

融資についてですが、本物件は積算評価の
高さや耐用年数の関係から、

 

・既にお付き合いのある金融機関がある方
・ご年収3,000万円以上の方
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

に該当されるお客様におかれましては、
プロパーローンを用いて低金利での融資を
見込みやすい点も特徴となっております。

 

 

 

 

 

 

 

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《物件概要》

■所在地　　　：東京都練馬区石神井台
■交通①　　　：西武新宿線「上石神井」駅　徒歩18分
■交通②　　　：西武池袋線「石神井公園」駅　徒歩20分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：438.67㎡（約132.69坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域①　：第一種中高層住居専用地域
■用途地域②　：第一種住居地域
■建ぺい率　　：50%/60％
■容積率　　　：150%/200％
■建物面積　　：645.83㎡（約195.36坪）
■構造　　　　：鉄筋コンクリート造4階建
■建築年月　　：平成3年11月（築28年）
■物件価格　　：18,500万円
■想定家賃収入：約1,300万円
■満室利回り　：7.0%
■接道　　　　：北東側　約4.2ｍ
■間取り　　　：2LDK,3LDK,3DK

■稼働状況　　：9/9部屋稼働中

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、西武新宿線「上石神井」駅
徒歩18分/西武池袋線「石神井公園」駅
徒歩20分の位置に立地しており、
池袋や新宿といった都心エリアに1本で
アクセス可能な立地となっております。

 

 

 

また、本物件は駅距離に関しては20分前後

ございますが、

 

・駐車場6台分付き
・近隣に月極め駐車場あり

 

といった観点から、自動車での移動を
想定しやすくなっております。

 

 

 

更に、近隣に学校が多数立地している
ため、2LDK以上のファミリータイプを
ターゲットにしやすいのも特徴でござい
ます。

 

 

 

こうした観点から、本物件はターゲットを

明確にして、安定した入居付けを見込める立地

といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【積算価格について】

 

 

本物件の大きな特徴として、積算評価の
高さが挙げられます。

 

<土地積算>

 

本物件の前面路線価は、
28万円/㎡でございます。

 

 

 

そして、本物件の土地面積は約438.67㎡
となっているため、土地積算としては、
28万円×438.67㎡＝約12,282万円
となっております。

 

<建物積算>

 

残存年数18年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

 

20万円×645.83㎡×18/47年
≒4,947万円

 

合計積算：約17,229万円と
物件価格である18,500万円
の約93％程度の水準となって
おります。

 

 

そのため、金融機関からの評価が高く
出やすく、信用棄損なく購入がしやすい
点が特徴となっております。

 

 

 

【融資について】

 

本物件の融資に関してですが、RC物件と
いうことで、地銀・信金を利用して、
金利を抑えた「プロパーローン」での
お取り組みが有利です。

 

 

また、本物件の運用上の長所としまして
は、建物減価以上に元本返済が進む点と
なっております。

 

ここで、金利1.5％・期間20年・7割融資を
仮定すると、単年あたりの建物減価が
約275万円に対して、元本返済額としては、
最初の1年目から約559万円となる試算です。

 

 

そのため、
559万円－275万円＝284万円
と、積算価格ベースで見たときに、
1年あたり280万円以上の資産価値の増加
が見込める計算となります。

 

 

そのため、銀行評価上B/Sをプラスに
保ちつつ、信用棄損を抑えた運用を

見込めるため、本物件は事業規模拡大

繋がりやすい物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

また、

 

・既にお付き合いのある金融機関がある方
・ご年収3,000万円以上の方
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

におかれましては、
比較的条件の良い融資条件がご検討いただける
可能性もございますので、お気軽にご相談ください。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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