【積算価格≒売買価格】銀行評価を高く見込める練馬区RCマンション(18,500万円)

2020/07/01

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリ―エージェントの渡です。

 


本日は、西武新宿線「上石神井」駅/西武
池袋線「石神井公園」駅エリアにて、
積算価格≒売買価格となっているRC
マンションのご紹介です。

 

 

また、本物件は練馬区エリアのファミリー
タイプマンションとなっており、
利便性も高く見込める立地となって
おります。

 


融資についてですが、本物件は積算評価の
高さや耐用年数の関係から、

 

既にお付き合いのある金融機関がある方
ご年収3,000万円以上の方
物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

に該当されるお客様におかれましては、
プロパーローンを用いて低金利での融資
見込みやすい点も特徴となっております。

 

 

 

 

 

 

 

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《物件概要》

■所在地   :東京都練馬区石神井台
■交通①   :西武新宿線「上石神井」駅 徒歩18分
■交通②   :西武池袋線「石神井公園」駅 徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :438.67㎡(約132.69坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域① :第一種中高層住居専用地域
■用途地域② :第一種住居地域
■建ぺい率  :50%/60%
■容積率   :150%/200%
■建物面積  :645.83㎡(約195.36坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造4階建
■建築年月  :平成3年11月(築28年)
■物件価格  :18,500万円
■想定家賃収入:約1,300万円
■満室利回り :7.0%
■接道    :北東側 約4.2m
■間取り   :2LDK,3LDK,3DK

■稼働状況  :9/9部屋稼働中

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、西武新宿線「上石神井」駅
徒歩18分/西武池袋線「石神井公園」駅
徒歩20分の位置に立地しており、
池袋新宿といった都心エリアに1本で
アクセス可能な立地となっております。

 

 

 

また、本物件は駅距離に関しては20分前後

ございますが、

 

駐車場6台分付き
近隣に月極め駐車場あり

 

といった観点から、自動車での移動を
想定しやすくなっております。

 

 

 


更に、近隣に学校が多数立地している
ため、2LDK以上のファミリータイプ
ターゲットにしやすいのも特徴でござい
ます。

 

 

 

こうした観点から、本物件はターゲットを

明確にして、安定した入居付けを見込める立地

といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【積算価格について】

 

 

本物件の大きな特徴として、積算評価の
高さが挙げられます。

 


<土地積算>

 

本物件の前面路線価は、
28万円/㎡でございます。

 

 

 

そして、本物件の土地面積は約438.67㎡
となっているため、土地積算としては、
28万円×438.67㎡=約12,282万円
となっております。

 


<建物積算>

 


残存年数18年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

 

20万円×645.83㎡×18/47年
≒4,947万円

 


合計積算:約17,229万円
物件価格である18,500万円
の約93%程度の水準となって
おります。

 

 

そのため、金融機関からの評価が高く
出やすく、信用棄損なく購入がしやすい
点が特徴となっております。

 

 

 

【融資について】

 


本物件の融資に関してですが、RC物件と
いうことで、地銀・信金を利用して、
金利を抑えた「プロパーローン」での
お取り組みが有利です。

 

 

また、本物件の運用上の長所としまして
は、建物減価以上に元本返済が進む点と
なっております。

 


ここで、金利1.5%・期間20年・7割融資
仮定すると、単年あたりの建物減価が
約275万円に対して、元本返済額としては、
最初の1年目から約559万円となる試算です。

 

 


そのため、
559万円-275万円=284万円
と、積算価格ベースで見たときに、
1年あたり280万円以上の資産価値の増加
が見込める計算となります。

 

 

そのため、銀行評価上B/Sをプラス
保ちつつ、信用棄損を抑えた運用

見込めるため、本物件は事業規模拡大

繋がりやすい物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 


また、

 

既にお付き合いのある金融機関がある方
ご年収3,000万円以上の方
物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

におかれましては、
比較的条件の良い融資条件がご検討いただける
可能性もございますので、お気軽にご相談ください。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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