【物件速報！】中央線「武蔵小金井」駅×利回り8.96％相当！ 小金井市1棟AP(3,190万円）

 

 

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ございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の立地にて、利回り8.96％相当
の物件が出て参りましたので、
紹介をさせていただければと思います。

 

 

また、本物件に関しては、

 

・流動性の高い価格帯
・平成30年外装修繕実施済み
・相場より割安賃料
・人口増加傾向! 小金井市エリア

 

と、不動産投資において不安要素となり
やすい「賃貸需要」「修繕」「賃料下落」
などに対して、リスクヘッジがしやすい
点が特徴となっております。

 

 

更に、利回りも9.16％と収益性も高いため、

リスク面を抑えつつ安定した収益性を

見込める物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地　　 ：東京都小金井市貫井北町
◆交通　　　 ：JR中央線「武蔵小金井」駅　徒歩15分
　　　　　　　JR中央線/西武多摩湖線
　　　　　　　「国分寺」駅　徒歩21分
◆土地権利　 ：所有権
◆土地面積　 ：119.86平米（約36.26坪）
◆都市計画　 ：市街化区域

◆建ぺい　　：40％
◆容積　　　：80％
◆建物面積　 ：84.28平米（約25.49坪）
◆構造　　 　：昭和63年6月（築31年）
◆物件価格　　　：3,190万円
◆想定家賃収入　：2,688,000円
◆満室利回り　　：8.43%
登記費用売主負担・仲介手数料不要の為
利回り約8.96％相当
◆接道　　　　　：北側　通路　約4ｍ
　　　　　　　　　（43条但し書き）
◆間取り　　　　：1DK×4戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

本物件は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の位置に立地しており、
新宿駅まで20分、東京駅まで40分
程度でアクセス可能となっております。

 

 

また、こうした都心へのアクセス性の
良さもあり、本物件の位置する小金井市
では、2030年ごろまで人口増加する予測
となっております。

 

 

 

そのため、本物件に関しましては、
長期的に見て安定した賃貸需要を見込み
やすいエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

 

また、平成30年に外装修繕実施済
となっておりまして、修繕リスクが
比較的低く抑えられております。

 

 

また、本物件の賃料についてですが、
本物件周辺の築古物件に関して、
2015年～2020年の成約ベースでの相場
賃料としては約5.82万円です。

 

 

 

一方、本物件の平均賃料は約5.72万円と
相場を下回る水準となっております。

 

 

そのため、賃料下落リスクが少なく
なっており、安定した収益性を見込める
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地について】

 

 

本物件周辺の土地成約事例について
見てみると、本物件と同じ「小金井市
貫井北町」アドレスの土地について
坪98.7万円で取引成立となっております。

 

 

また、本物件の土地値を坪98.7万円を
基準に見ると、本物件の土地値としては、
98.7万円×36.26坪＝約3,578万円と物件
価格3,190万円を上回る水準です。

 

 

また、本物件は、再建築する際には
「建築基準法43条但し書き」申請が必要
になるため、実際の本物件の土地値を
取引事例を基に比較がしづらい部分は

ございます。

 

ただ、今回の前面通路に関しては、

 

・幅員が4ｍ確保できており、役所に対して

戸建てと長屋に関しては、申請の内容に

よって再建築可能という旨の回答をいただ

いている。

 

・接道間口も9ｍ超取れた整形地となって
おり、戸建て用地としての売却も見込み
やすい。

 

といった観点から、大きな資産減価には
繋がりにくく、戸建て用地としての

売却も見込みやすくなっております。

 

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

「金利3.6％・期間30年・フルローン」
の場合、5年間および10年間の想定収支と

しては下記のようになります。

 

 

 

 

また、本物件は
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
となっておりまして、フルローンの場合
自己資金を約60万円程度まで圧縮可能と
なっております。

 

 

更に、本物件に関しましては、

 

「修繕リスク」
「賃料下落リスク」
「賃貸需要」

 

といった、リスク面が低く抑えられて
おり、安定した収益性を見込みやすい

物件です。

 

 

また、土地に関しても、最終的に戸建て
用地としての売却も見込みやすくなって
おります。

 

 

そのため、本物件はリスクを抑えつつ、
効率的な資産形成が見込める物件と

いえるのではないでしょうか。

 

 

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