【物件速報!】中央線「武蔵小金井」駅×利回り8.96%相当! 小金井市1棟AP(3,190万円)

2020/03/31

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとう
ございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の立地にて、利回り8.96%相当
の物件が出て参りましたので、
紹介をさせていただければと思います。

 

 

また、本物件に関しては、

 

流動性の高い価格帯
平成30年外装修繕実施済み
相場より割安賃料
人口増加傾向! 小金井市エリア

 

と、不動産投資において不安要素となり
やすい「賃貸需要」「修繕」「賃料下落」
などに対して、リスクヘッジがしやすい
点が特徴となっております。

 

 

更に、利回りも9.16%と収益性も高いため、

リスク面を抑えつつ安定した収益性

見込める物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地   :東京都小金井市貫井北町
◆交通    :JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩15分
       JR中央線/西武多摩湖線
       「国分寺」駅 徒歩21分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :119.86平米(約36.26坪)
◆都市計画  :市街化区域

◆建ぺい  :40%
◆容積   :80%
◆建物面積  :84.28平米(約25.49坪)
◆構造    :昭和63年6月(築31年)
◆物件価格   :3,190万円
◆想定家賃収入 :2,688,000円
◆満室利回り  :8.43%
登記費用売主負担・仲介手数料不要の為
利回り約8.96%相当
◆接道     :北側 通路 約4m
         (43条但し書き)
◆間取り    :1DK×4戸


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】

 


本物件は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の位置に立地しており、
新宿駅まで20分、東京駅まで40分
程度でアクセス可能となっております。

 

 


また、こうした都心へのアクセス性の
良さもあり、本物件の位置する小金井市
では、2030年ごろまで人口増加する予測
となっております。

 

 

 

そのため、本物件に関しましては、
長期的に見て安定した賃貸需要を見込み
やすいエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

 

また、平成30年に外装修繕実施済
となっておりまして、修繕リスクが
比較的低く抑えられております。

 

 

また、本物件の賃料についてですが、
本物件周辺の築古物件に関して、
2015年~2020年の成約ベースでの相場
賃料としては約5.82万円です。

 

 

 

一方、本物件の平均賃料は約5.72万円
相場を下回る水準となっております。

 

 

そのため、賃料下落リスクが少なく
なっており、安定した収益性を見込める
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地について】

 

 

本物件周辺の土地成約事例について
見てみると、本物件と同じ「小金井市
貫井北町」アドレスの土地について
坪98.7万円で取引成立となっております。

 

 

また、本物件の土地値を坪98.7万円を
基準に見ると、本物件の土地値としては、
98.7万円×36.26坪=約3,578万円と物件
価格3,190万円を上回る水準です。

 

 

また、本物件は、再建築する際には
「建築基準法43条但し書き」申請が必要
になるため、実際の本物件の土地値を
取引事例を基に比較がしづらい部分は

ございます。

 


ただ、今回の前面通路に関しては、

 

・幅員が4m確保できており、役所に対して

戸建てと長屋に関しては、申請の内容に

よって再建築可能という旨の回答をいただ

いている。

 

接道間口も9m超取れた整形地となって
おり、戸建て用地としての売却も見込み
やすい。

 

といった観点から、大きな資産減価には
繋がりにくく、戸建て用地としての

売却も見込みやすくなっております。

 

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

「金利3.6%・期間30年・フルローン」
の場合、5年間および10年間の想定収支と

しては下記のようになります。

 

 

 

 

また、本物件は
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
となっておりまして、フルローンの場合
自己資金を約60万円程度まで圧縮可能と
なっております。

 

 

更に、本物件に関しましては、

 

「修繕リスク」
「賃料下落リスク」
「賃貸需要」

 

といった、リスク面が低く抑えられて
おり、安定した収益性を見込みやすい

物件です。

 

 

また、土地に関しても、最終的に戸建て
用地としての売却も見込みやすくなって
おります。

 

 

そのため、本物件はリスクを抑えつつ、
効率的な資産形成が見込める物件

いえるのではないでしょうか。

 

 


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