【物件速報!】中央線「武蔵小金井」駅×利回り8.96%相当! 小金井市1棟AP(3,190万円)
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ファミリーエージェントの渡です。
今回は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の立地にて、利回り8.96%相当
の物件が出て参りましたので、
紹介をさせていただければと思います。
また、本物件に関しては、
・流動性の高い価格帯
・平成30年外装修繕実施済み
・相場より割安賃料
・人口増加傾向! 小金井市エリア
と、不動産投資において不安要素となり
やすい「賃貸需要」「修繕」「賃料下落」
などに対して、リスクヘッジがしやすい
点が特徴となっております。
更に、利回りも9.16%と収益性も高いため、
リスク面を抑えつつ安定した収益性を
見込める物件と言えるのではない
でしょうか。
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【物件詳細】
◆所在地 :東京都小金井市貫井北町
◆交通 :JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩15分
JR中央線/西武多摩湖線
「国分寺」駅 徒歩21分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :119.86平米(約36.26坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建ぺい :40%
◆容積 :80%
◆建物面積 :84.28平米(約25.49坪)
◆構造 :昭和63年6月(築31年)
◆物件価格 :3,190万円
◆想定家賃収入 :2,688,000円
◆満室利回り :8.43%
登記費用売主負担・仲介手数料不要の為
利回り約8.96%相当
◆接道 :北側 通路 約4m
(43条但し書き)
◆間取り :1DK×4戸
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩15分の位置に立地しており、
新宿駅まで20分、東京駅まで40分
程度でアクセス可能となっております。
また、こうした都心へのアクセス性の
良さもあり、本物件の位置する小金井市
では、2030年ごろまで人口増加する予測
となっております。
そのため、本物件に関しましては、
長期的に見て安定した賃貸需要を見込み
やすいエリアといえるのではないでしょうか。
【物件について】
また、平成30年に外装修繕実施済
となっておりまして、修繕リスクが
比較的低く抑えられております。
また、本物件の賃料についてですが、
本物件周辺の築古物件に関して、
2015年~2020年の成約ベースでの相場
賃料としては約5.82万円です。
一方、本物件の平均賃料は約5.72万円と
相場を下回る水準となっております。
そのため、賃料下落リスクが少なく
なっており、安定した収益性を見込める
物件と言えるのではないでしょうか。
【土地について】
本物件周辺の土地成約事例について
見てみると、本物件と同じ「小金井市
貫井北町」アドレスの土地について
坪98.7万円で取引成立となっております。
また、本物件の土地値を坪98.7万円を
基準に見ると、本物件の土地値としては、
98.7万円×36.26坪=約3,578万円と物件
価格3,190万円を上回る水準です。
また、本物件は、再建築する際には
「建築基準法43条但し書き」申請が必要
になるため、実際の本物件の土地値を
取引事例を基に比較がしづらい部分は
ございます。
ただ、今回の前面通路に関しては、
・幅員が4m確保できており、役所に対して
戸建てと長屋に関しては、申請の内容に
よって再建築可能という旨の回答をいただ
いている。
・接道間口も9m超取れた整形地となって
おり、戸建て用地としての売却も見込み
やすい。
といった観点から、大きな資産減価には
繋がりにくく、戸建て用地としての
売却も見込みやすくなっております。
【収支・運用について】
「金利3.6%・期間30年・フルローン」
の場合、5年間および10年間の想定収支と
しては下記のようになります。
また、本物件は
「仲介手数料不要・登記費用売主負担」
となっておりまして、フルローンの場合
自己資金を約60万円程度まで圧縮可能と
なっております。
更に、本物件に関しましては、
「修繕リスク」
「賃料下落リスク」
「賃貸需要」
といった、リスク面が低く抑えられて
おり、安定した収益性を見込みやすい
物件です。
また、土地に関しても、最終的に戸建て
用地としての売却も見込みやすくなって
おります。
そのため、本物件はリスクを抑えつつ、
効率的な資産形成が見込める物件と
いえるのではないでしょうか。
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物件情報について
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