【金額改定】練馬区駅徒歩10分×土地の資産性◎×利回り7.7%
いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。
本日は、西武池袋線「中村橋」駅
徒歩10分の立地にて、
利回り7.7%の1棟APご紹介です。
本物件におかれましては、上記の
立地の良さに加え、
実勢土地値≒売買価格となっており、
土地の下支えも期待することができます。
更に、売主様への交渉ベースにはなりますが、
建物割合調整の余地もあり、その場合
減価償却による税圧縮効果も見込むことが
可能でございます。
詳細は下記をご覧くださいませ。
《 物件概要 》
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■所在地 :練馬区向山4丁目
■交通 :西武池袋線『中村橋』徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :198.33㎡(約59.99坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :50%
■容積率 :100%
■建物面積 :146.64㎡(約44.35坪)
■構造 :木造2階建
■建築年月 :昭和61年8月(築33年)
■物件価格 :9,400万円→9,200万円
■満室賃料 :約709万円
■満室利回り:7.5%→7.7%
■接道 :西側 公道 約4m
■間取り :1K×10戸
■備考 :建物割合調整可能性あり!
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【エリアについて】
本物件は、西武池袋線『中村橋』駅徒歩10分
に位置しております。
アクセスについては下記の通りで、
『練馬』『池袋』等のターミナル駅まで
乗車1本でアクセス可能となっており、
『池袋』まではドアtoドアで約20分と
アクセスについては申し分なさそうです。
また、都営大江戸線「練馬春日町」駅にも
13分ほどでアクセス可能となっており、
下記のように都心部へのアクセスが良好で
ございます。
そして、練馬区全体の人口で見てみても、
2040年まで人口増加するとの予測も出ており、
長期的に見て賃貸需要を高く見込める物件と
いえるのではないでしょうか。
【土地値について】
本件の特徴として、資産性の高さがあげられます。
本エリアの土地成約事例を見てみると、
130~160万円/坪の間で成約しております。
そこで、本件の坪単価を
堅めに140万円/坪と仮定すると、
140万円/坪 × 約59.99坪
=【 約8,398万円 】となる試算です。
これは売価に対して約91.2%の水準と
なっており、土地値の下支えがあると
いえるのではないでしょうか。
【収支・運用について】
本物件の融資付についてですが、
金利2.9%/期間30年/75%融資
といった形で、長期融資を検討可能と
なっております。
<<収支シミュレーション>>
年間賃料 : 約709万円
空室損 :▲約71万円(10%想定)
運営費 :▲約106万円(15%想定)
返済額 :▲約344万円
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年間収入 : 約188万円
となる試算です。(税前)
また、売主様への交渉ベースにはなります
が、建物割合調整の余地もあるとのこと
でして、その場合、減価償却効果も高く
見込める物件となっております。
そして、本物件は練馬区駅徒歩10分の
立地に加え、土地の資産性も高く、
負けにくい投資を見込める物件といえる
のではないでしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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ファミリーエージェント
渡
e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
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