【金額改定】練馬区駅徒歩10分×土地の資産性◎×利回り7.7％

 

 

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ファミリーエージェントの渡です。

 

本日は、西武池袋線「中村橋」駅

徒歩10分の立地にて、

利回り7.7％の1棟APご紹介です。

 

本物件におかれましては、上記の

立地の良さに加え、

実勢土地値≒売買価格となっており、

土地の下支えも期待することができます。

 

 

更に、売主様への交渉ベースにはなりますが、

建物割合調整の余地もあり、その場合

減価償却による税圧縮効果も見込むことが

可能でございます。

 

 

詳細は下記をご覧くださいませ。

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地　　：練馬区向山4丁目
■交通　　　：西武池袋線『中村橋』徒歩10分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：198.33㎡(約59.99坪)
■都市計画　：市街化区域
■建ぺい率　：50%
■容積率　　：100%
■建物面積　：146.64㎡(約44.35坪)
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：昭和61年8月(築33年)
■物件価格　：9,400万円→9,200万円
■満室賃料　：約709万円
■満室利回り：7.5%→7.7％
■接道　　　：西側 公道 約4m
■間取り　　：1K×10戸
■備考　　　：建物割合調整可能性あり！

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【エリアについて】

 

本物件は、西武池袋線『中村橋』駅徒歩10分

に位置しております。

 

 

アクセスについては下記の通りで、
『練馬』『池袋』等のターミナル駅まで
乗車1本でアクセス可能となっており、
『池袋』まではドアtoドアで約20分と
アクセスについては申し分なさそうです。

 

 

また、都営大江戸線「練馬春日町」駅にも

13分ほどでアクセス可能となっており、

下記のように都心部へのアクセスが良好で

ございます。

 

 

 

そして、練馬区全体の人口で見てみても、

2040年まで人口増加するとの予測も出ており、

長期的に見て賃貸需要を高く見込める物件と

いえるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地値について】

 

本件の特徴として、資産性の高さがあげられます。

 

本エリアの土地成約事例を見てみると、
130～160万円/坪の間で成約しております。

 

 

そこで、本件の坪単価を
堅めに140万円/坪と仮定すると、
140万円/坪 × 約59.99坪
=【 約8,398万円 】となる試算です。

 

これは売価に対して約91.2%の水準と

なっており、土地値の下支えがあると

いえるのではないでしょうか。

 

 

【収支・運用について】

 

本物件の融資付についてですが、

金利2.9%/期間30年/75%融資

といった形で、長期融資を検討可能と

なっております。

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

年間賃料　：　約709万円
空室損　　：▲約71万円(10％想定）
運営費　　：▲約106万円（15％想定）
返済額　　：▲約344万円
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年間収入　：　約188万円

 

となる試算です。（税前）

 

 

また、売主様への交渉ベースにはなります

が、建物割合調整の余地もあるとのこと

でして、その場合、減価償却効果も高く

見込める物件となっております。

 

そして、本物件は練馬区駅徒歩10分の

立地に加え、土地の資産性も高く、

負けにくい投資を見込める物件といえる

のではないでしょうか。

 

 

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ございます。

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