2020年大規模修繕済×「中野」駅 徒歩8分! 土地の資産性も見込めるH4築AP(4,150万円)

2020/06/01

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


本日は、JR中央線「中野」駅 徒歩8分
立地にて、土地の資産性も見込めるH4築
アパートのご紹介です。

 


また、本物件は2020年5月に売主負担にて
外装修繕実施済となっており、運用中の
修繕リスクも低くなっております。

 

 

更に、建物割合を約65%で調整可能
なっているため、減価償却を用いた
所得税・住民税の圧縮も見込みやすい
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

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■所在地:中野区中野
■交通:JR中央線「中野」駅 徒歩8分
■土地権利:所有権
■土地面積:41.42㎡(約12.53坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:近隣商業地域
■建ぺい率:80%
■容積率:240%
■建物面積:64.73㎡(約19.58坪)
■構造:木造 スレート葺 2階建
■建築年月:1994年6月(築27年)
■物件価格:4,150万円
■想定家賃収入:約273.6万円
■満室利回り:約6.59%→約6.96%相当
 ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道:
 ①西側 公道 幅員約3.84m
 ②北側 私道 幅員約4m
■間取り:1R×4戸 (4/4戸 満室稼働中)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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オススメポイント①
JR中央線「中野」駅 徒歩8分

 


本物件は、JR中央線「中野」駅 徒歩8分
の位置に立地しており、

新宿駅まで10分台
渋谷・東京駅まで20分台

でそれぞれアクセス可能となっております。

 

 

 

 

また、こうしたアクセスの良さに加え、
中野駅周辺では再開発計画が進んでおり、
今まで以上にエリアとしての求心力
高く期待できるのではないでしょうか。

 

 

【2022年】
駅前タワーマンションとオフィスビル開業予定

 


【2026~27年】
南北通路と橋上駅舎及び商業施設完成予定

 

 


オススメポイント②
2020年外装修繕実施済み

 


本物件は、2020年5月に外装修繕実施済
となっており、運用中の修繕リスクが
抑えられた物件となっております。

 

【修繕前】

 

 

【修繕後】

 

 

 

オススメポイント③
実勢土地価格≒売買価格

 


本物件周辺の土地成約事例について見て
みると、下記のような事例が出て参り
ました。

 

 

事例①

(有効宅地について約352万円/坪で取引成立)

 

 

事例②

(有効宅地について約265万円/坪で取引成立)

 

 

そして、本物件の実勢土地値を
事例①②の平均値から坪約308万円
仮定した場合、実勢土地値としては、
308万円×12.53坪≒約3,859万円
物件価格の約93%の水準となって
おります。

 

 

こうした点から、本物件は土地としての
資産性が高く、出口戦略において値崩れ
しにくい物件と言えるのではない
でしょうか。

 

 

 

オススメポイント④
建物割合約65%で調整可能

 

 

本物件の収支・運用上のメリットと
しましては、建物割合を約65%
設定できるため、減価償却を用いた
所得税対策を見込める点となって
おります。

 

 

仮に、ご年収3,000万円の方が、
「金利2.55%・期間25年・8割融資」
という条件で本物件を運用した場合、
収支としては下記のようになります。

 

 

 

 

このように、物件取得後4年間に関して
は、674万円の減価償却費を計上でき、
250万円以上の税圧縮効果を得ることが
可能となっております。

 

 

また本物件は、

 

実勢土地価格≒売買価格
2020年5月外装修繕済

 

と、「運用中の修繕」や「出口での値崩れ」
といったリスクも低く抑えられた物件と
なっております。

 

 

更に、金額も4,000万円台と比較的流動性
が高く,次の買い手も見つけやすいため、
5~6年後の長期譲渡のタイミングでの売却
も見込みやすくなっております。

 

 

そのため、本物件は運用中や出口戦略に
おいてブレが少なく、収益性を安定して
高く見込みやすいため、お取り組みが
しやすい物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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