【東京メトロ「地下鉄成増」駅 徒歩7分】土地の資産性も高く見込める1棟AP(7,800万円)

2020/06/16

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


今回は、有楽町線/副都心線「地下鉄成増」
駅徒歩7分の立地にて、土地としての資産性
の高い1棟APのご紹介です。

 

 

また、本物件はこうした立地の良さに
加え、相場より賃料も割安となっており、
安定した収益性を見込める物件と言え
そうです。

 


なお、融資に関してですが、築年数と
土地の資産性の観点から、

 

年収1,000万円/金融資産2,000万円以上
 のお客様
共同担保をお持ちの方

 

におかれましては、

 

金利2.55%/期間25年/9割融資
金利3%/期間25年/9割融資
金利2.9%~3.3%/期間30年/フルローン

 

と、複数の金融期間にて長期融資が検討
可能となっております。

 

 

 

 


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■所在地:板橋区赤塚新町
■交通①:有楽町線・副都心線「地下鉄成増」駅 徒歩7分
■交通②:東武東上線「成増」駅 徒歩9分
■土地権利:所有権
■土地面積:224.87㎡(約68.02坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域/近隣商業地域
■建ぺい率:60%/80%
■容積率:200%/300%
■建物面積:214.89㎡(約坪)
■構造:木造スレート葺 2階建
■建築年月:1991年2月(築29年)
■物件価格:7,800万円
■想定家賃収入:5,868,000円
■満室利回り:約7.52%
■接道:西側 私道 約4m
■間取り:2K×4,1K×4戸

■稼働状況:満室稼働中

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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■物件について

 

 

【エリアについて】

 


本物件は、有楽町線/副都心線「地下鉄成増」
駅徒歩7分の位置に立地しており、
渋谷永田町有楽町池袋といった
都心エリアに1本でアクセス可能となって
おります。

 

 


また、「成増」駅と「地下鉄成増」駅合計

で乗降客数11万人と練馬区でも有数のターミ
ナルエリアとなっており、駅前にも大型の
商業施設が立地しております。

 

 


更に、板橋区の人口についてみてみると、
2020年~2040年の20年間で5%以上の
人口増加傾向という予測も出ており、
今後も賃貸需要を高く見込めるエリアと
いえるのではないでしょうか。

 

 

 


【賃料について】

 


更に、本物件周辺の賃料相場についてみて
みると、2015年~2020年の成約ベースでの
平均賃料が約6.15万円となっております。

 

 

 

これに対して、本物件は平均賃料5.74万円
でして、相場を下回る水準となっており
ます。

 


更に、本物件に関しましては、

 

バストイレ別
各戸20平米超

 

と間取りの面でも優勢性があるため、
賃料下落リスクを抑えつつ安定した入居
付けを見込める物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

 

■土地について

 


【積算価格について】

 


本物件の積算評価についてですが、
まず固定資産税路線価を見てみると、
前面私道の路線価が228000円/㎡
至近の公道の路線価が263000円/㎡
となっております。

 

 


また、前面道路が直結している公道の
相続税路線価については330,000円/㎡
となっております。

 

 


そこで、本物件の相続税路線価を固定
資産税の評価額を基に算出すると、
33万円×228000/263000=約28.6万円
となります。

 


そのため、本物件の積算価格としては、
約28.6万円×254.84㎡=約6,431万円
物件価格の約82.4%程度の水準と
なっております。

 


そのため、本物件は銀行評価を高く
見込めるため、信用棄損なく購入を
進めやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 


【実勢土地値について】

 


本物件と同じ「板橋区赤塚新町」アドレス
の土地成約事例について見てみると、
下記のような事例が出て参りました。

 

 


このように、「板橋区赤塚新町」エリア
では、借地権付や敷地延長を除くと、
概ね坪100万円以上での成約が見込めそう
です。

 

 

そして、ここで赤枠内の土地を基準に、
本物件の土地値を算出してみると、

106.6万円×68.02坪≒約7,250万円

となり、物件価格の約93%程度の土地値
期待できそうです。

 

 

そのため、本物件は土地の資産性が高く
元本返済を純資産増加と見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

■収支・運用について

 


☆金利2.55%・融資期間25年・9割融資の場合


年間賃料 : 約587万円
空室損  :▲約47万円(8%想定)
運営費  :▲約76万円(13%想定)
返済額  :▲約380万円
--------------------------------------
年間収入 : 約83万円


6年間累計収入:約501万円


となる試算です。

 


また、本物件の特徴として、資産価値が
高く出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 


ここで、6年後の売却出口についてみてみると、

 

6年間CF      約  501万円円
6年間元本返済: 約  1,301万円
購入時諸費用: ▲約 585万円(7.5%想定)
売却時諸費用: ▲約 312万円(4%想定)
-----------------------------------------------------
    合計:  約 905万円

 


となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で900万円以上の
純資産増加が見込める計算でございます。
(税前)

 


このように、本物件は「収益性」「安全性」
両立しつつ、お客様のご状況に応じて複数の
金融機関にて長期融資を検討できるため、
お取り組みがしやすい物件と言えるのではない
でしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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