【練馬区駅徒歩10分×利回り8.16％】土地としての資産性も見込める「氷川台」1棟AP(6,000万円）

 

 

いつもメールをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

今回紹介をさせていただきますのは、
「練馬区駅徒歩10分」という好立地に
ありながら、

 

・「利回り8％超」
・「実勢土地値割合約87.8％」

 

という要素を兼ね備えた物件となって
おります。

 

 

 

更に、こうした土地としての資産性や

平成4年築APといった観点から

 

☆金利3％・期間30年・9割融資
☆金利2.75％・期間30年・8割融資
☆金利3.3％・期間30年・フルローン
（要共同担保）
☆金利1.2％・期間20年・7割融資

 

などの条件にて、複数の金融機関にて長期融資

が検討可能となっております。

 

 

 

そのため、

 

・ご年収1,000万円～/金融資産1,500万円～
・無担保のご自宅など、共同担保となる
物件をお持ちの方
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

など、「収益性」と「安全性」を両立しつつ、
お客様のご状況に応じて融資を検討できるため、
お取り組みがしやすい物件と言えるのでは
ないでしょうか。

 

 

 

 

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【物件詳細】

◆所在地　　 ：東京都練馬区早宮1丁目
◆交通　　　 ：東京メトロ副都心線/有楽町線
　　　　　　　「氷川台」駅　徒歩10分
◆土地権利　 ：所有権
◆土地面積　 ：125.63平米（約38坪）
◆都市計画　 ：市街化区域
◆建物面積　 ：127.5平米（約38.56坪）
◆構造　　 　 ：木造スレート葺2階建
◆建築年月　 ：平成4年12月（築27年）
◆物件価格　　　：6,000万円
◆想定家賃収入　：4,896,000円
◆満室利回り　　：8.16%
◆接道　　　　　：北西側　公道　
◆間取り　　　　：1K×8戸
◆その他　　　　：別途太陽光収入あり
　　　　　　　　　告知事項有

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡　近隣への聞き込み　他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、「氷川台」駅徒歩10分の
位置に立地しており、副都心線・
有楽町線の2路線が利用可能となって
おります。

 

 

そのため、

 

・新宿三丁目駅まで18分
・渋谷駅まで17分
・有楽町駅まで29分

 

といずれも乗り換えなしでアクセス
可能となっており、交通の利便性の
高いエリアとなっております。

 

 

 

更に、言わずと知れたビッグターミナル駅
である「池袋」駅にも6分程度でアクセス
可能でして、生活の利便性も高くござい
ます。

 

 

 

 

 

こうした立地感の良さから、練馬区
では2020年から2040年までの20年間で
6％以上人口増加する予測となっており
ます。

 

（日本全体だと約15.3％程度人口下落
する予測でございます。）

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、
長期的な目線で賃貸需要を獲得しやすい
エリアといえるのではないでしょうか。

 

 

【物件について】

 

 

本物件の賃料についてみてみると、
本物件周辺の築30年以上の1K物件に

ついて、2015年～2020年の成約

ベースで平均5.11万円となっており

ます。

 

 

一方で、本物件の平均賃料は5.1万円
でして、相場と同等の賃料水準となって
おります。

 

そのため、本物件におかれましては、
賃料下落リスクが少なく、安定した
運用が見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。

 

 

 

更に、実勢土地値について見てみると、
本物件と同じ「氷川台」駅周辺で、
本物件と同様の面積の土地について、
坪約138.6万円/坪にて取引成立となって
おります。

 

 

 

本物件の土地の価値を約138.6万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
38.0坪×138.6万円＝約5,267万円となり、
売買価格である6,000万円の約87.8％の
水準となっております。

 

 

加えて、「氷川台」駅周辺の築古アパート
の成約事例についてみてみると、下記の
ような成約事例が出て参りました。

 

（築29年の物件が利回り6.85％にて成約）

 

（築32年の物件が利回り8.12％にて成約）

 

 

こうした点から、本物件は周辺の物件と
比較しても利回りが高い傾向にあり、

6年後利回りの上昇による資産価値の

下落リスクが少なく抑えられております。

 

 

 

そのため、本物件におかれましては、

 

・土地としての資産性が高い
・キャップレートの上昇リスクが少ない

 

といった観点から、出口で値崩れがしにくく、
安定した運用が見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

本物件の融資についてですが、

 

「練馬区駅徒歩10分」
「土地値割合約87.8％」
「平成4年築AP」

 

といった要素から、お客様のご希望や
ご状況に応じて、

☆金利3％・期間30年・9割融資
☆金利2.75％・期間30年・8割融資
☆金利3.3％・期間30年・フルローン
（要共同担保）

☆金利1.5％・期間20年・7割融資

（物件価格と同程度の金融資産をお持ちの方）

 

など、複数の金融機関にて長期融資をご検討

いただきやすい物件となっております。

 

 

☆金利2.75％・融資期間30年・8割融資の場合

年間賃料　：　約496万円
空室損　　：▲約39万円(8％想定）
運営費　　：▲約64万円（13％想定）
返済額　　：▲約235万円
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年間収入　：　約151.6万円

6年間累計収入：約909.8万円

となる試算です。（税前）

 

 

 

また、本物件の特徴として、資産価値が高く

出口戦略で値崩れしにくいため、

「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 

 

ここで、6年後の売却出口についてみてみると、

 

6年間CF　 　 　　約　909万円円
6年間元本返済：　約　1,130万円
購入時諸費用：　▲約　450万円（7.5％想定）
売却時諸費用：　▲約 240万円（4％想定）
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　　　　合計：　約1,349万円

 

となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で1,349万円の純資産
増加が見込める計算でございます。（税前）

 

 

このように、本物件は「収益性」と「安全性」を
両立しつつ、お客様のご状況に応じて複数の

金融機関にて長期融資を検討できるため、

お取り組みがしやすい物件と言えるのではない

でしょうか。

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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