【練馬区駅徒歩10分×利回り8.16%】土地としての資産性も見込める「氷川台」1棟AP(6,000万円)
いつもメールをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。
今回紹介をさせていただきますのは、
「練馬区駅徒歩10分」という好立地に
ありながら、
・「利回り8%超」
・「実勢土地値割合約87.8%」
という要素を兼ね備えた物件となって
おります。
更に、こうした土地としての資産性や
平成4年築APといった観点から
☆金利3%・期間30年・9割融資
☆金利2.75%・期間30年・8割融資
☆金利3.3%・期間30年・フルローン
(要共同担保)
☆金利1.2%・期間20年・7割融資
などの条件にて、複数の金融機関にて長期融資
が検討可能となっております。
そのため、
・ご年収1,000万円~/金融資産1,500万円~
・無担保のご自宅など、共同担保となる
物件をお持ちの方
・物件価格と同等の金融資産をお持ちの方
など、「収益性」と「安全性」を両立しつつ、
お客様のご状況に応じて融資を検討できるため、
お取り組みがしやすい物件と言えるのでは
ないでしょうか。
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【物件詳細】
◆所在地 :東京都練馬区早宮1丁目
◆交通 :東京メトロ副都心線/有楽町線
「氷川台」駅 徒歩10分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :125.63平米(約38坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建物面積 :127.5平米(約38.56坪)
◆構造 :木造スレート葺2階建
◆建築年月 :平成4年12月(築27年)
◆物件価格 :6,000万円
◆想定家賃収入 :4,896,000円
◆満室利回り :8.16%
◆接道 :北西側 公道
◆間取り :1K×8戸
◆その他 :別途太陽光収入あり
告知事項有
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、「氷川台」駅徒歩10分の
位置に立地しており、副都心線・
有楽町線の2路線が利用可能となって
おります。
そのため、
・新宿三丁目駅まで18分
・渋谷駅まで17分
・有楽町駅まで29分
といずれも乗り換えなしでアクセス
可能となっており、交通の利便性の
高いエリアとなっております。
更に、言わずと知れたビッグターミナル駅
である「池袋」駅にも6分程度でアクセス
可能でして、生活の利便性も高くござい
ます。
こうした立地感の良さから、練馬区
では2020年から2040年までの20年間で
6%以上人口増加する予測となっており
ます。
(日本全体だと約15.3%程度人口下落
する予測でございます。)
そのため、本物件におかれましては、
長期的な目線で賃貸需要を獲得しやすい
エリアといえるのではないでしょうか。
【物件について】
本物件の賃料についてみてみると、
本物件周辺の築30年以上の1K物件に
ついて、2015年~2020年の成約
ベースで平均5.11万円となっており
ます。
一方で、本物件の平均賃料は5.1万円
でして、相場と同等の賃料水準となって
おります。
そのため、本物件におかれましては、
賃料下落リスクが少なく、安定した
運用が見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。
更に、実勢土地値について見てみると、
本物件と同じ「氷川台」駅周辺で、
本物件と同様の面積の土地について、
坪約138.6万円/坪にて取引成立となって
おります。
本物件の土地の価値を約138.6万円/坪
と仮定した場合、実勢土地価格としては、
38.0坪×138.6万円=約5,267万円となり、
売買価格である6,000万円の約87.8%の
水準となっております。
加えて、「氷川台」駅周辺の築古アパート
の成約事例についてみてみると、下記の
ような成約事例が出て参りました。
(築29年の物件が利回り6.85%にて成約)
(築32年の物件が利回り8.12%にて成約)
こうした点から、本物件は周辺の物件と
比較しても利回りが高い傾向にあり、
6年後利回りの上昇による資産価値の
下落リスクが少なく抑えられております。
そのため、本物件におかれましては、
・土地としての資産性が高い
・キャップレートの上昇リスクが少ない
といった観点から、出口で値崩れがしにくく、
安定した運用が見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。
【収支・運用について】
本物件の融資についてですが、
「練馬区駅徒歩10分」
「土地値割合約87.8%」
「平成4年築AP」
といった要素から、お客様のご希望や
ご状況に応じて、
☆金利3%・期間30年・9割融資
☆金利2.75%・期間30年・8割融資
☆金利3.3%・期間30年・フルローン
(要共同担保)
☆金利1.5%・期間20年・7割融資
(物件価格と同程度の金融資産をお持ちの方)
など、複数の金融機関にて長期融資をご検討
いただきやすい物件となっております。
☆金利2.75%・融資期間30年・8割融資の場合
年間賃料 : 約496万円
空室損 :▲約39万円(8%想定)
運営費 :▲約64万円(13%想定)
返済額 :▲約235万円
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年間収入 : 約151.6万円
6年間累計収入:約909.8万円
となる試算です。(税前)
また、本物件の特徴として、資産価値が高く
出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。
ここで、6年後の売却出口についてみてみると、
6年間CF 約 909万円円
6年間元本返済: 約 1,130万円
購入時諸費用: ▲約 450万円(7.5%想定)
売却時諸費用: ▲約 240万円(4%想定)
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合計: 約1,349万円
となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で1,349万円の純資産
増加が見込める計算でございます。(税前)
このように、本物件は「収益性」と「安全性」を
両立しつつ、お客様のご状況に応じて複数の
金融機関にて長期融資を検討できるため、
お取り組みがしやすい物件と言えるのではない
でしょうか。
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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。
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