【価格改定】R1年大規模修繕実施×利回り8.02%×積算価格割合約85%! 川口市H7築RC

2020/11/25

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、JR武蔵野線「東浦和」駅 徒歩16分

の立地にて、H7年築大規模修繕済みRC

マンションのご紹介です。

 

 

また、積算評価が売買価格の85%と資産性

も高いため、信用棄損を抑えつつ、

事業規模拡大を見込める点が特徴です。

 

 

ご興味がございましたら下記をご覧ください

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地    :川口市柳崎3丁目

■交通     :JR武蔵野線「東浦和」駅 徒歩16

■土地権利   :所有権
■土地面積   :約694平米(約209.94坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率   :60

■容積率    : 200
■建物面積   :約770.6平米(233.11)

■構造     :鉄筋コンクリート造3階建

■建築年月   :平成7年6月(築25年)
■物件価格   :20,000万円→19,500万円
■想定家賃収入 :15,631,680
■満室利回り  :約7.82%→約8.02%
■接道     :北西側 公道 約9.5m

        南東側 公道 約5.9m

■間取り     3DK×15

■駐車場    :駐車場15台分あり


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、JR武蔵野線「東浦和」駅

徒歩16分の位置に立地しており、

東京駅まで約37分/大宮駅まで約16分

でアクセス可能となっております。

 

 

 

また本物件の位置する川口市は
東京のベッドタウンとして需要が高く
子育て世代の30代が多いエリア

ございます。

 

 

 

また、全体としては持ち家の世帯も多い

ですが、所得の少ない世帯などは賃貸物件

に入居されている方もおり、


ディンクス・ファミリー向けの間取りは

索数も多くなっております。

 




そのため、各方面への交通の利便性

がよく、エリアとの親和性も高いこと

から、安定した賃貸需要が見込めるの

ではないでしょうか。

 

 

 

【積算評価について】

 

前面道路の相続税路線価は、
14.5万円/㎡でございます。

 

 

本物件の土地面積は約694㎡ですので

土地積算評価としては、
14.5万円×約694㎡≒10,063万円

 となります。

 

また、
残存年数21年のRC造マンション
の為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

建物積算につきましては、
20万円×770.6㎡×21/47年
≒6,886万円



合計積算約16,949万円

となっており、販売価格に対して

約87%の積算評価が期待できます。

 



そのため、
金融機関からの高い評価が期待でき、
信用棄損を抑えたお取り組みがご検討いただけます。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

本物件の融資についてですが、

物件の価格帯や残存が21年残って

いることから、

 

「プロパーローン」を利用した低金利

での融資が基本線になりそうです。

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

金利1%/期間21年/8割融資の場合

年間賃料 : 約1,563万円
空室損  :▲約156万円(10%想定)
運営費  :▲約313万円(15%想定)
返済額  :▲約823万円
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年間収入 : 約271万円

 

となる試算です。(税前)

 

 

また、元本返済のスピードもポイントと

なっておりまして、

 

建物の資産減価が1年当たり約328万円

に対して、

元本返済額が1年目で約671万円

となっており、1年当たり

約343万円分資産超過が生まれる計算です。

 

 

更に、本物件は2019年に1,700万円ほど

かけて大規模修繕を実施しております。

 

 

そのため、本物件は賃貸需要や修繕等リスク

を抑えつつ、事業規模拡大を狙っていける

物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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