【水面下案件】2020年外装修繕実施済/中央線「西荻窪」駅/土地の資産性◎/税圧縮効果/建物割合調整可能(7,700万円)

2020/09/03

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


本日は、JR中央線「西荻窪」駅 徒歩14分
の立地にて、水面下案件のご紹介です。

 


本物件のポイントとしましては、

 

JR中央線「西荻窪」駅 徒歩圏内
土地の資産性
税圧縮効果
2020年大規模修繕実施済み

 

の4点となっており、リスクを抑えつつ
効率的な資産形成を見込める点が特徴です。

 


詳細は以下をご覧くださいませ。

 

 

 

 


《 物件概要 》
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■所在地    :東京都杉並区善福寺
■交通     :JR中央線「西荻窪」駅 徒歩14分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約123.73平米(約37.43坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :50%/100%
■建物面積   :109.08平米(約33坪)
■構造     :木造 ストレート葺 2階建
■建築年月   :平成4年1月築(築28年)
■物件価格   :7,700万円
■想定家賃収入 :5,106,000円
■満室利回り  :6.63%
■接道     :北東側 公道 約5.4m
■間取り    :1K×8戸
■その他    7/8戸稼働中  
(空室部分申し込みあり。満室稼働予定)


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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おすすめポイント①
杉並区/JR中央線「西荻窪」駅

 


本物件は、JR中央線「西荻窪」駅 徒歩14分
の位置に立地しており、
新宿まで12分/東京駅まで26分でアクセス
可能となっております。

 

 

 

また、本物件から徒歩3分の位置にある
バス停から13分程度で「吉祥寺」駅に
アクセス可能でして、生活の利便性も特に
高い立地となっております。

(「西荻窪」駅からも1駅でアクセス可能です。)

 

 

 

 

 

更に、杉並区の人口についてですが、
2040年ごろまで増加傾向との予測も出て
おり、今後も人口減少に左右されず長期的

賃貸需要を期待できるエリアといえる

のではないでしょうか。

 

 

 

 

おすすめポイント②
土地の資産性

 


本物件周辺の土地成約事例についてみて
みると、下記のような事例が出てまいり
ました。

 


(同じ善福寺アドレスの土地について

坪187.5万円で成約)

 

 

仮に、本物件の実勢土地値を187.5万円/坪
とすると、
187.5万円/坪×37.43坪≒約7,018万円
物件価格7,700万円の約91%の水準

なっております。

 

 

そのため、土地としての資産性が高く、
出口戦略において値崩れしづらいため、
元本返済した分を売却時の含み益として
見込みやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 


おすすめポイント③
2020年外装修繕実施済み

 


本物件は、2020年大規模繕実施済み
なっております。

 

 

 

一般的に大規模修繕の頻度は10年~15年
程度のため、

 

仮に減価償却終了後、長期譲渡を迎える
6年後での売却を想定した場合、大規模修繕
の費用を負担することなく売却できる

可能性が高くなります。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
突発的な修繕リスクを低く抑えられ、
安定的な運用を見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

 

おすすめポイント④
税圧縮効果

 


高所得者については、
減価償却を利用した高い税圧縮効果
期待できる物件となっております。

 

 

本物件につきましては、
建物割合を60%
売主様と調整ができておりますので、


減価償却費として年間約1,155万円
計上できる試算となり、
税メリットの大きい運用が期待できます。

 

 

また、想定収支についてですが、

ご年収3,000万円
金利2.55%/期間25年/9割融資

にて、本物件を5年間運用した場合の
収支は下記のようになります。

 

 

 

 

 

 

以上のように、本物件におかれましては、

 

JR中央線「西荻窪」駅 徒歩圏内
土地の資産性
税圧縮効果
2020年大規模修繕実施済み

 

の4点から、リスクを抑えつつ効率的な
資産形成を見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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