【税圧縮効果◎】東西線/JR線「西船橋」駅 徒歩15分×2019年3月大規模修繕実施済

 

 

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ファミリーエージェントの渡です。

 

本日は、千葉県No.1の乗降客数を誇る
ターミナル駅「西船橋」徒歩15分の
立地にて、税圧縮効果も見込める
1棟アパートのご紹介です。

 

(8,320万円→7,670万円まで金額交渉
の余地有）

 

また、本物件ですが2019年3月に

 

・全室リノベーション工事
・外装修繕実施

 

と修繕リスクも抑えられた物件と
なっております。

 

更に、建物割合を約51.2％で明記

可能となっており、減価償却を用いた
税圧縮効果を見込める点も長所をなって
おります。

 

 

 

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《物件概要》

■所在地　　　：船橋市海神6丁目
■交通①　　　：東京メトロ東西線/JR中央総武線・武蔵野線
　　　　　　　　「西船橋」駅　徒歩15分
■交通②　　　：京成本線「海神」駅　徒歩3分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：288.89㎡（約87.39坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種住居地域
■建ぺい率　　：60％
■容積率　　　：200％％
■建物面積　　：198.24㎡（約60.13坪）
■構造　　　　：木造スレート葺２階建
■建築年月　　：1987年2月（築32年）
■物件価格　　：8,320万円→7,670万円まで金額交渉の余地有
■想定家賃収入：6,540,000円
■満室利回り　：8.52％
　　　　　　　　（価格交渉後）
■接道　　　　：西側 公道 幅員約3.5m
■間取り　　　：1R×10戸

■その他　　　：セットバック面積確認中

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 

 

本物件は、「西船橋」駅　徒歩15分・
京成本線「海神」駅　徒歩3分の位置に
立地しております。

 

 

また、「西船橋」駅ですが、東西線/
中央線など4路線が乗り入れるターミナル
駅となっており、日本橋・東京・秋葉原
といったCBD（中心業務地区）エリアに
20～30分程度でアクセス可能となって
おります。

 

 

 

（乗降客数も合計で50万人超と千葉県内
でNo.1の水準となっております。）

 

 

更に、本物件の至近には工場地帯もあり、
工場需要も見込める立地となっており
ます。

 

 

 

 

このように、本物件におかれましては、

 

・都内に通勤・通学する世帯
・工場で勤務する世帯

 

の両方から需要を高く期待できるため、
安定した入居付けを見込めるエリアと
いえるのではないでしょうか。

 

 

 

【修繕について】

 

 

本物件についてですが、2019年3月に
バス・トイレの分離工事を含む
リノベーション工事を全室で実施
しております。

 

 

 

 

更に、同じく2019年3月に外装修繕も
実施しており、修繕リスクが低く抑え

られている点が特徴となっております。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

本物件の収支・運用上の特徴としては、
「建物割合を約51％で明記可能」である
ため、減価償却を用いた税圧縮効果を
得やすい点となっております。

 

 

また、収支シミュレーションですが、

 

・ご年収3,000万円（お借入れの少ない方）
・金利2.55％/期間21年/9割融資
・7,670万円まで金額交渉が成立した場合

 

を想定すると、5年間の収支としては
下記のようになります。

 

 

 

そして、会計上の収支について見てみると、
1年あたり978万円の減価償却
を計上でき、550万円超の会計上の損失
を生み出すことが可能となっております。

 

 

このように、税圧縮効果を高く見込みつつ、
「西船橋エリア」「大規模修繕済み」と
空室や修繕の面でのリスクも少なくなって
いるため、安定した運用を見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

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ございます。

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