【税圧縮効果◎】東西線/JR線「西船橋」駅 徒歩15分×2019年3月大規模修繕実施済
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ファミリーエージェントの渡です。
本日は、千葉県No.1の乗降客数を誇る
ターミナル駅「西船橋」徒歩15分の
立地にて、税圧縮効果も見込める
1棟アパートのご紹介です。
(8,320万円→7,670万円まで金額交渉
の余地有)
また、本物件ですが2019年3月に
・全室リノベーション工事
・外装修繕実施
と修繕リスクも抑えられた物件と
なっております。
更に、建物割合を約51.2%で明記
可能となっており、減価償却を用いた
税圧縮効果を見込める点も長所をなって
おります。
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《物件概要》
■所在地 :船橋市海神6丁目
■交通① :東京メトロ東西線/JR中央総武線・武蔵野線
「西船橋」駅 徒歩15分
■交通② :京成本線「海神」駅 徒歩3分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :288.89㎡(約87.39坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種住居地域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :200%%
■建物面積 :198.24㎡(約60.13坪)
■構造 :木造スレート葺2階建
■建築年月 :1987年2月(築32年)
■物件価格 :8,320万円→7,670万円まで金額交渉の余地有
■想定家賃収入:6,540,000円
■満室利回り :8.52%
(価格交渉後)
■接道 :西側 公道 幅員約3.5m
■間取り :1R×10戸
■その他 :セットバック面積確認中
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。
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【エリアについて】
本物件は、「西船橋」駅 徒歩15分・
京成本線「海神」駅 徒歩3分の位置に
立地しております。
また、「西船橋」駅ですが、東西線/
中央線など4路線が乗り入れるターミナル
駅となっており、日本橋・東京・秋葉原
といったCBD(中心業務地区)エリアに
20~30分程度でアクセス可能となって
おります。
(乗降客数も合計で50万人超と千葉県内
でNo.1の水準となっております。)
更に、本物件の至近には工場地帯もあり、
工場需要も見込める立地となっており
ます。
このように、本物件におかれましては、
・都内に通勤・通学する世帯
・工場で勤務する世帯
の両方から需要を高く期待できるため、
安定した入居付けを見込めるエリアと
いえるのではないでしょうか。
【修繕について】
本物件についてですが、2019年3月に
バス・トイレの分離工事を含む
リノベーション工事を全室で実施
しております。
更に、同じく2019年3月に外装修繕も
実施しており、修繕リスクが低く抑え
られている点が特徴となっております。
【収支・運用について】
本物件の収支・運用上の特徴としては、
「建物割合を約51%で明記可能」である
ため、減価償却を用いた税圧縮効果を
得やすい点となっております。
また、収支シミュレーションですが、
・ご年収3,000万円(お借入れの少ない方)
・金利2.55%/期間21年/9割融資
・7,670万円まで金額交渉が成立した場合
を想定すると、5年間の収支としては
下記のようになります。
そして、会計上の収支について見てみると、
1年あたり978万円の減価償却
を計上でき、550万円超の会計上の損失
を生み出すことが可能となっております。
このように、税圧縮効果を高く見込みつつ、
「西船橋エリア」「大規模修繕済み」と
空室や修繕の面でのリスクも少なくなって
いるため、安定した運用を見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。
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