利回り12.29%/実勢土地値≧売買価格/積算価格割合約92%/2016年外装修繕実施済! 相模原市1棟AP(5,280万円)

2020/04/19

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 

 

今回は、小田急線「相模大野」駅エリア
にて、利回り12.29%の収益性を持つ1棟
APのご紹介です。

 

 

本物件は、実勢土地価格≧売買価格
土地としての資産性が高く、
出口で値崩れしにくいのも強みに
なっております。

 

 

また、融資についてですが、積算評価の
高さからフルローンも検討可能となって
おりまして、特に

 

ご年収700万円以上/金融資産1,000万円以上
共同担保となる物件をお持ちの方

 

におかれましては、

 

金利3.6%/期間30年/フルローン
金利3.3%/期間30年/フルローン

 

といった条件にて融資を検討可能と
なっております。

 

 


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≪ 物件概要 ≫


■所在地:神奈川県相模原市南区御園4丁目
■交通:小田急線「相模大野」駅 バス便7分停歩4分
■土地権利:所有権
■土地面積:375.15㎡(約113.48坪)
■都市計画:市街化区域
■建ぺい/容積 :50% / 100%
■建物面積①:123.64㎡(約37.40坪)
■建物面積②:190.18㎡(約57.52坪)
■構造:軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月:昭和63年12月
■物件価格:5,280万円
■想定家賃収入:約649.2万円
■満室利回り:約12.29%
■接道:南西側・北西側幅員約4mの公道に接道
■間取り:①1DK×4戸、②1K×8戸

※管理条件付き
※公営水道隣地経由あり

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 


本物件は、小田急線「相模大野」駅
エリアの物件となっており、新宿まで
35分前後でアクセス可能となっており
ます。

 

 


また、「相模大野」駅は乗降客数
約13万人のターミナルエリアになって
おり、駅前の利便性も高くございます。

 

 

 


更に、駅から距離はあるものの、
相模大野駅からバス便が出ていること
や近隣に工場地帯が立地しており、
工場需要も見込めるエリアとなって
おります。

 

 


こうした観点から、駅距離はございます
が賃貸需要を見込める立地といえるのでは
ないでしょうか。

 

 

 

【物件について】

 

 

本物件は、

 

2015年:廊下・階段防水、鉄部塗装工事
2016年:外壁・屋根塗装工事

 

をそれぞれ実施済みとなっており、
運用中に突発的な修繕が発生するリスクを
低く抑えられております。

 


また、本物件の前面路線価は130,000円/㎡
となっており、積算価格としては、
130,000×375.15㎡=約4,876万円
、物件価格の約92%の水準となって
おります。

 

 

 

そして、近隣の土地成約事例について見て
みると、本物件と同じ相模原市南区御園
アドレスの土地で坪約63.2万円で取引成立
となっております。

 

 

本物件の土地の価値を約63.2万円/坪と
仮定した場合、
113.48坪×63.2万円=約7,172万円

となり、売買価格である5,280万円を

大幅に上回る水準となっております。

 

 

更に、本物件は間口の広い公道角地
なっており、将来分筆して戸建て用地
としての売却も見込みやすくございます。

 

 


そのため、本物件は土地としての資産性
が高く、元本返済分を売却時の純資産増加
として見込みやすい物件と言えるのでは
ないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

☆金利3.6%・融資期間30年・フルローンの場合

 

年間賃料 : 約649万円
空室損  :▲約65万円(10%想定)
運営費  :▲約97万円(15%想定)
返済額  :▲約288万円
--------------------------------------
年間収入 : 約199万円


となる試算です。(税前)

 


また、本物件の特徴として、資産価値が高く
出口戦略で値崩れしにくいため、
「元本返済を純資産増加と見込みやすい」
という点が大きくございます。

 


ここで、6年後の売却出口についてみてみると、
(CFは毎年1%ずつの賃料下落を想定)

 

6年間CF      約 1,247万円
6年間元本返済: 約  655万円
購入時諸費用: ▲約 370円(7%想定)
売却時諸費用: ▲約 211万円(4%想定)
-----------------------------------------------------
    合計: 約1,321万円


となり、購入・売却にかかった諸費用を
差し引いても6年間で1,321万円の純資産
増加が見込める計算でございます。(税前)

 

 

更に、自己資金利回り約50%でして、
投下した資金を2年程度で回収可能である
点から再投資もしやすく、本物件は
効率よく資産形成ができる物件と言える
のではないでしょうか。

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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