【積算価格≒売買価格】【中央線「武蔵小金井」駅エリア】土地としての資産性を高く見込める1棟AP(5,000万円)

2020/09/02

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


今回は、再開発も進む中央線「武蔵小金井」
エリアにて、積算評価を高く見込める1棟AP
のご紹介です。

 

 


また、積算評価の高さから、信用棄損が生じ
にくいだけでなく、実勢土地値≒売買価格
と実勢取引価格でみた資産性も高く見込める
点が特徴となっております。

 


詳細は以下をご覧くださいませ。

 

 

 


《 物件概要 》
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■所在地    :小金井市前原町
■交通     :JR中央線「武蔵小金井」駅 徒歩20分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約231.4平米(約70坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :40%/80%
■建物面積   :152.18平米(約46.34坪)
■構造     :木造 ストレート葺 2階建
■建築年月   :平成5年5月築(築27年)
■物件価格   :5,000万円
■想定家賃収入 :3,840,000円(サブリース賃料)
■満室利回り  :7.68%
■接道     :南側 公道 幅員確認中
■間取り    :1K×6戸
■その他    :サブリース継承条件
         セットバックあり。
        (どちらも詳細確認中)

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 


本物件は、JR中央線「武蔵小金井」駅
徒歩20分の位置に立地しており、
新宿駅まで20分東京駅まで40分
程度でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、「武蔵小金井」駅についてですが、
乗降客数も12万人と比較的駅としての
求心力も高く、2020年に大型商業施設

 

SOCOLA武蔵小金井クロス

 

がオープンするなど、再開発の進む
エリアでもあります。

 

 

 


更に、こうした利便性の高さから、本物件
の位置する小金井市では、2030年ごろまで
人口増加する予測となっております。

 

 


そのため、本物件に関しましては、
長期的に見て安定した賃貸需要を見込み
やすいエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地の資産性について】

 


本物件の長所の1つとして、土地としての
資産性の高さがございます。

 

 

本物件の前面路線価が235,000円/㎡
なっており、本物件の積算価格としては、
231.4㎡×235,000円/㎡≒5,438万円
売買価格の5,000万円を上回る水準と
なっております。

 

※セットバック面積確認中

 

 


そのため、本物件におかれましては、銀行
評価を高く見込めるため、信用棄損を抑え
つつ買増を進めやすくなっております。

 

 

 

また、本物件周辺の土地成約事例について
みてみると、本物件同様の土地面積/敷地
形状の土地について下記のような事例が
出てまいりました。

 

 

 

上記の事例から、本物件の土地価格を
74.7万円/坪と仮定すると、
70坪×74.7万円≒5,229万円
物件価格と同等の土地値を見込める
試算です。

 

 

そのため、本物件は土地としての資産性
を高く見込め、売却時に値崩れしにくい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 


本物件のファイナンスに関しですが、
積算評価の高さなどから、

 

金利2.55%/期間22年/9割融資
金利1.5%/期間20年/8割融資

 

といった条件にて、融資をご提案可能です。

 

 

また、先述の通り本物件は銀行評価を
高く見込めるため、信用棄損が生じにくく
比較的買い増しに有利な点も特徴です。

 


更に、「土地としての資産性」「賃貸需要の
高さ」から、出口での値崩れや入居面での
リスクを低く抑えられた物件となっております。

 

 

そのため、事業規模拡大を見据えつつ
手堅い投資を希望される方にお勧めの
お取組みといえるのではないでしょうか。

 

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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