【葛飾区駅徒3分】実勢土地値≒売買価格の2014年大規模修繕実施済みAP(7,690万円)

2020/11/19

 

 

いつもメールをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの渡です。

 

 

 本日は、葛飾区駅徒歩3分の立地にて、

実勢土地値≒売買価格APのご紹介です。

 

 

また、本物件に置かれましては、

相場より割安賃料

2014年大規模修繕済み

と、「賃貸需要」や「修繕」の面でも

リスクを抑えつつ、

 

元本返済+キャッシュフローをベースに

した純資産増加を見込める点が特徴です。

 

 

ご興味ございます方は以下、詳細をご覧下さい。

 

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地    :葛飾区柴又5丁目

■交通①    :北総線「新柴又」駅 徒歩3

■交通②       京成金町線「柴又」駅 徒歩13分

■交通③    :京成本線「京成小岩」駅 徒歩13分

■土地権利   :所有権
■土地面積   :約217.95平米(約65.92坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   : 第二種低層住居専用地域
■建ぺい率   :60

■容積率    : 200
■建物面積   :約238.47平米(72.13)

■構造     :軽量鉄骨造3階建
■建築年月   :平成46(28)
■物件価格   :7,690万円
■想定家賃収入 :5,388,000
■満室利回り  :約7 %
■接道     :北側 公道 約6.0m

         東側 公道 約4.0m

■間取り     :2DK×6

■駐車場    :4区画あり


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【賃貸需要について】

 

 

本物件は、

北総線「新柴又」駅 徒歩3分

京成金町線「柴又」駅 徒歩13分

京成本線「京成小岩」駅 徒歩13分

の位置に立地しており、大手町まで25

程度でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、葛飾区23区の他の地域

比較すると、

賃料水準23区内で最も安い水準

でありながら、

人口密度23区内で5位の水準

となっております。

 

※賃料平均

 

※人口密度

 

 

そのため、賃貸需要を高く見込みつつ、

賃料を抑えたい方からのニーズを獲得

しやすいエリアであると考えられます。

 

 

更に、本物件周辺の相場賃料が7.82万円

対して、本物件の平均賃料が約7.26万円

相場を下回る賃料水準となっております。

 

※築25年以上/2DK/駅徒歩5分以内想定

 

 

 

そのため、本物件は周辺の物件と比べて

賃料の面で優位性があり、今後も安定的

に入居付けを見込めるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地の資産性について】

 

 

本物件の前面路線価は250,000円/㎡

なっております。

 

 

そのため、本物件の積算価格としては、

217.95㎡×250,000円/㎡≒約5,448万円

物件価格の約70%の水準となっており

ます。

 

 

また、本物件周辺の土地成約事例に

ついてみてみると下記のような事例が

出てまいりました。

 

 

※本物件と同じ葛飾区柴又アドレスの土地に

について、坪約114万円で取引成立となって

おります。

 

 

そして、本物件の土地値を114万円/坪と

仮定すると、実勢土地値としては

114万円/坪×65.92坪≒約7,514万円

物件価格7,690万円の約97%の水準と

なっております。

 

 

そのため、本物件に置かれましては、

土地の資産性を高く見込めることから、

出口戦略で値崩れしにくく、元本返済

分を含み益として確保しやすい物件と

言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【修繕について】

 

本物件は、2014年に大規模修繕実施済み

となっております。

 

 

 

そのため、突発的な修繕リスクを低く

抑えられた物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

本物件の融資についてですが、

お客様のご属性に応じて、下記のような

金融機関をご検討いただけそうです。

 

 

市川市or葛飾区or江戸川区にお住まいの方

金利2.5%/期間25年/80%融資

 

物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

金利1.5%/期間20年/7割融資

 

ご年収1,000万円/金融資産2,000万円以上の方

金利2.475%/期間18年/85%融資

 

 

<<収支・運用について>>

 

・金利1.5%/期間20年/7割融資の場合


年間賃料 : 約538万円
空室損  :▲約54万円(12.5%想定)
運営費  :▲約81万円(15%想定)
返済額  :▲約311万円
--------------------------------------
年間収入 : 約93万円

  

となる試算です。(税前)

 

 

また、本物件ですが先述の通り、

「土地の資産性の高さ」

「23区内駅徒歩3分」

といった観点から、「資産価値下落」

「空室リスク」などのリスク面を抑えた

運用を見込めるのが特徴となっております。

 

 

そのため、本物件に置かれましては、

元本返済+キャッシュフローをベース

に純資産増加を見込める物件といえる

のではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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ファミリーエージェント 
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e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

 

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