【フルローン検討可能】利回り8.48％×積算オーバー！東戸塚エリアAP(7,470万円）

 

 

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ファミリ―エージェントの渡です。

 

 

本日は、JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅
エリアにて、フルローンも検討可能な
1棟APのご紹介です。

 

本物件は、フルローンを検討可能であること
に加え、仲介手数料不要・登記費用売主負担
のため、150万円前後の自己資金でお取り
組みが検討可能となっております。

 

また、本物件は積算価格≧売買価格と銀行
評価を高く見込めるため、信用棄損を抑え
つつ買い増しを検討しやすい物件となって
おります。

 

こうした観点から、本物件は、

 

「自己資金を抑えつつ」
「次の物件も購入しやすい」

 

ため、事業規模拡大に適した物件といえる
のではないでしょうか。

 

 

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地 　　　：横浜市港南区芹が谷4丁目
■交通　　 ：JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅 バス14分
京急線 「上大岡」駅 バス19分
■土地権利 　　：所有権
■土地面積 　　：約630.55平米（約190.74坪）
■都市計画 　　：市街化区域
■用途地域 　　：第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 ：50％ / 80％
■建物面積　　 ：359.84平米(※別途車庫:50.76平米)
■構造　　　　 ：木造　ストレート葺　2階建
■建築年月　　 ：平成3年3月築(築29年)
■物件価格　　 ：7,470万円
■想定家賃収入 ：約597.6万円
■満室利回り　 ：約8％ → 約8.48%相当
　　　　　　　 　※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道　　　　 ：東側 公道　幅員約6m
■間取り 　　 ：2LDK×4戸、3DK×1戸、3LDK×1戸
■駐車場　　　 ：4区画あり
■その他　　　 ：空室部分家賃保証4ヶ月付き

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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オススメポイント①
積算価格≧売買価格

 

本物件の最大の長所として、
積算価格≧売買価格である点が挙げられます。

 

 

本物件の前面路線価は125,000万円と
なっており、本物件の土地積算価格と
しては、

 

125,000円×630.55平米≒約7,882万円

 

と物件価格である7,470万円を上回る水準
となっております。

 

 

 

また、本物件は仲介手数料不要・登記
費用売主負担のため、不動産購入時の
諸経費を約520万円→約150万円に圧縮
可能となっております。

 

 

更に、本物件はこうした積算評価の高さ
から、フルローンも検討可能となっており、
自己資金を抑えたお取り組みを見込める
物件となっております。

 

 

そのため、本物件は自己資金を抑えつつ、
銀行評価の高さから信用棄損なく購入を
進めやすいため、事業規模拡大に適した
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

ポイント②
建物割合40％で明記可能

 

本物件の特徴の１つに、建物割合を40％
で明記可能のため、減価償却を用いた
税圧縮効果を期待できる点がございます。

 

仮に、某銀行を利用して

 

・ご年収2,000万円
・金利3.6％/期間30年/フルローン

 

にてお取り組みをされる場合、収支
シミュレーションとしては下記の
ようになります。

 

 

 

このように、本物件購入後4年間は
1年あたり747万円の減価償却費を計上
でき、年間で170万円以上の税圧縮効果
を見込める計算となっております。

 

（1年目に関しては、不動産取得税を
経費として計上しているため、その分
税圧縮効果が高くなっております。）

 

 

こうした観点から、ご年収2,000万円以上
のお客様のおかれましては、買い増しを
進めやすいだけでなく税圧縮効果を利用した
純資産増加を見込めるため、特におすすめの
物件となっております。

 

 

オススメポイント③
内外装ともに修繕済み

 

本物件の修繕履歴についてですが、2008年
に外壁塗装工事実施済みと突発的な修繕
リスクを抑えられた物件となっております。

 

 

更に、現在空室となっている部屋に関して
は、60万円～100万円ほどかけてリフォーム
済みとなっております。

 

 

 

 

オススメポイント④
JR湘南新宿ライン「東戸塚」エリア

 

本物件はJR湘南新宿ライン「東戸塚」駅
バス14分の場所に位置しております。

 

 

 

東戸塚駅周辺には大型の商業施設が立ち
並び、生活しやすい環境が整っております。

 

 

 

 

また、駅距離こそございますが、

 

・駐車場4台分付
・近隣に月極駐車場が複数立地
・物件の周辺に工場地帯が立地

 

と自動車での移動や工場需要を見込み
やすい立地となっております。

 

 

 

更に、近隣には小学校や中学校も立地して
いるため、ファミリー世帯をターゲットに
入居を見込みやすい物件といえるのでは
ないでしょうか。

 

 

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ございます。

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