【減価償却効果◎】JR中央総武線「西荻窪」駅 土地値AP
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本日は、JR中央線「西荻窪」駅 徒歩13分
の立地にて、2020年大規模修繕済みAP
のご紹介です。
<<おすすめポイント>>
■杉並区/JR中央線「西荻窪」駅
■土地の資産性
■2020年外装修繕実施済み
■税圧縮効果
詳細は以下をご覧くださいませ。
《 物件概要 》
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■所在地 :東京都杉並区善福寺
■交通 :JR中央線「西荻窪」駅 徒歩13分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :約123.73平米(約37.43坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :50%/100%
■建物面積 :109.08平米(約33坪)
■構造 :木造 ストレート葺 2階建
■建築年月 :平成4年1月築(築28年)
■物件価格 :7,700万円
■想定家賃収入 :5,106,000円
■満室利回り :6.63%
■接道 :北東側 公道 約5.4m
■間取り :1K×8戸
■その他 :満室稼働中
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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おすすめポイント①
杉並区/JR中央線「西荻窪」駅
本物件は、JR中央線「西荻窪」駅 徒歩13分
の位置に立地しており、
新宿まで12分/東京駅まで26分でアクセス
可能となっております。
また、本物件から徒歩3分の位置にある
バス停から13分程度で「吉祥寺」駅に
アクセス可能でして、生活の利便性も特に
高い立地となっております。
(「西荻窪」駅からも1駅でアクセス可能です。)
更に、杉並区の人口についてですが、
2040年ごろまで増加傾向との予測も出て
おり、今後も人口減少に左右されず長期的
に賃貸需要を期待できるエリアといえる
のではないでしょうか。
おすすめポイント②
土地の資産性
本物件周辺の土地成約事例についてみて
みると、下記のような事例が出てまいり
ました。
(同じ善福寺アドレスの土地について
坪187.5万円で成約)
仮に、本物件の実勢土地値を187.5万円/坪
とすると、
187.5万円/坪×37.43坪≒約7,018万円と
物件価格7,700万円の約91%の水準と
なっております。
そのため、土地としての資産性が高く、
出口戦略において値崩れしづらいため、
元本返済した分を売却時の含み益として
見込みやすい物件といえるのではない
でしょうか。
おすすめポイント③
2020年外装修繕実施済み
本物件は、2020年大規模繕実施済みと
なっております。
一般的に大規模修繕の頻度は10年~15年
程度のため、
仮に減価償却終了後、長期譲渡を迎える
6年後での売却を想定した場合、大規模修繕
の費用を負担することなく売却できる
可能性が高くなります。
そのため、本物件におかれましては、
突発的な修繕リスクを低く抑えられ、
安定的な運用を見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。
おすすめポイント④
税圧縮効果
高所得者については、
減価償却を利用した高い税圧縮効果が
期待できる物件となっております。
本物件につきましては、
建物割合を60%で
売主様と調整ができておりますので、
減価償却費として年間約1,155万円を
計上できる試算となり、
税メリットの大きい運用が期待できます。
また、想定収支についてですが、
・ご年収3,000万円
・金利2.6%/期間21年/8割融資
にて、本物件を5年間運用した場合の
収支は下記のようになります。
以上のように、本物件におかれましては、
■JR中央線「西荻窪」駅 徒歩圏内
■土地の資産性
■税圧縮効果
■2020年大規模修繕実施済み
の4点から、リスクを抑えつつ効率的な
資産形成を見込みやすい物件といえるの
ではないでしょうか。
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