積算価格≧物件価格×利回り8.2%×京王線「高幡不動」駅徒歩12分MS(18,300万円)

2020/03/24

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


今回紹介をさせて頂きますのは、
京王線特急停車駅「高幡不動」徒歩12分
という立地にて、

 

土地積算価格割合約90%

積算価格≧売買価格
接道60m!分筆検討可能

といった資産性を兼ね備えた物件と
なっております。

 

 

また、特に

 

既にお付き合いのある金融機関がある方
ご年収3,000万円以上の方
物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

に該当されるお客様におかれましては、
「プロパーローン」にて低金利の融資が
検討可能でして、特におすすめの物件と
なっております。

 

 

 

 


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【物件詳細】

◆所在地   :東京都日野市三沢
◆交通    :京王線「高幡不動」駅 徒歩12分
       京王線「百草園」駅 徒歩9分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :1055.43平米(約319.26坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい率  :40%
◆容積率   :80%
◆建物面積  :841.98平米(約433.07坪)
◆構造    :鉄筋コンクリート造3階建

◆築年数   :昭和63年10月(築31年)
◆物件価格   :18,300万円
◆想定家賃収入 :15,018,240円
◆満室利回り  :約8.2%
◆接道     :東側 公道 約6m
◆間取り    :2DK/3DK×15戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【賃貸需要について】

 

 

1,エリアについて

 

本物件は、京王線「高幡不動」駅徒歩12分
の位置に立地しており、新宿駅まで35分
前後でアクセス可能となっております。

 

 

 

また、高幡不動駅は

 

乗降客数約8万人
京王線特急停車駅
多摩モノレール利用可能
駅ビルや商業施設が立地

 

と生活としての利便性やアクセス性に
長けたエリアとなっております。

 

 

 

更に、本物件の所在する日野市に関して

ですが、こうしたアクセスの良さも相

まって、2045年までの25年間で人口下落

を3.6%程度に抑えられる予測となっており

ます。

 

(日本の全国平均は約15%)

 

 

 

 

2,賃料設定について

 

本物件の賃料についてみてみると、
本物件周辺の築30年以上のファミリー

タイプ物件について、2015年~2020年

の成約ベースで平均8.13万円となって

おります。

 

 

一方で、本物件の平均賃料は約7.26万円
相場を下回る賃料設定となっており
ます。

 

そのため、入居付けの面で競争力が高く
賃貸需要を高く見込みやすい物件と
いえるのではないでしょうか。

 

 

また、RC物件の場合基本的には長期
保有が前提となるため、賃貸需要がかなり
重要になってきます。

 

 

そのため、本物件におかれましては、
上記の点から長期に渡って安定した
賃貸需要が見込みやすいため、運用
がしやすい物件といえるのではない
でしょうか。

 

 

 

【資産性について】

 


まず、本物件の積算価格についてみて
みると、

 

<土地積算>
本物件の前面路線価は、
15.5万円/㎡でございます。

 

 

そして、本物件の土地面積は約1055.43

平米となっているため、土地積算としては、

15.5万円×1055.43㎡=約16,359万円
と、物件価格の約90%の水準となっております。

 

 

<建物積算>
残存年数15年のRC造マンションの為、
再調達価格を20万円/㎡とすると、

 

20万円×841.98㎡×15/47年
≒5,374万円

 

 

合計積算:約21,734万円
物件価格である18,300万円
を大幅に上回る水準となって

おります。

 

 

そのため、金融機関からの評価が高く

出やすく、信用棄損なく購入がしやすい
点が特徴となっております。

 

 

更に、本物件は公道に60m以上接道して
おりまして、分筆した上で、戸建て用地と
して実需向けの売却も想定しやすい
状態です。

 

 

そのため、土地としての資産性を見込み
やすいため、売却時に値崩れがしにくく
元本返済した分を純資産増加とみなしやすい
といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【融資について】


本物件の融資に関してですが、RC物件と
いうことで、地銀・信金を利用して、
金利を抑えた「プロパーローン」での
お取り組みが有利です。

 

 

また、本物件の運用上の長所としまして
は、建物減価以上に元本返済が進む点と
なっております。


ここで、金利1.5%・期間20年・7割融資を
仮定すると、
単年あたりの建物減価が約358万円
対して、
元本返済額としては、最初の1年目から
約553万円となる試算です。

 

 

 

そのため、


553万円-358万円=195万円

と、積算価格ベースで見たときに、
1年あたり195万円以上の資産価値の増加
が見込める計算となります。

 

 

そのため、銀行評価上常にB/Sをプラス
保ちつつ、信用棄損なく運用できるため、
本物件は事業規模拡大を図るのに適した
物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

また、

 

既にお付き合いのある金融機関がある方
ご年収3,000万円以上の方
物件価格と同等の金融資産をお持ちの方

 

におかれましては、
比較的条件の良い融資条件がご検討いただける
可能性もございますので、お気軽にご相談ください。

 

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

詳細資料が欲しい方・融資のご相談等
下記フォーマットよりお気軽にお問い
合わせください。


ファミリーエージェント 
渡 

e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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