【路線価上昇傾向】積算価格割合約92%×大井町線「等々力」駅エリア(16,800万円)

2020/06/25

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

 


今回は、東急大井町線「等々力」駅エリア
にて、公道2方向接道の1棟アパートの
ご紹介です。

 

 

本物件は、積算価格割合約92%と銀行
評価を高く見込めることに加え、
実勢土地価格≧売買価格と土地として
の資産性も高い点も特徴となっており
ます。

 


更に、前面道路の相続税路線価も年々
上昇傾向にあり、賃貸需要・土地値とも
に安定して高く見込むことができる
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

 

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《物件概要》

■所在地   :東京都世田谷区深沢
■交通    :東急大井町線「等々力」駅 徒歩17分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :290.99㎡(約88.17坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :281.5㎡(約85.15坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :1988年2月(築32年)
■物件価格  :16,800万円
■想定家賃収入:8,556,000円
■満室利回り :5.09%
■接道    :南東側 公道 約14.9m
        北西側 公道 約3.9m
■間取り   :1K×10戸、2LDK×1戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産
会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

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【エリアについて】

 


本物件は、東急大井町線「等々力」駅
徒歩17分の位置に立地しており、
渋谷まで14分大手町や品川といった
都心エリアにも20分~30分程度
アクセス可能となっております。

 

 

 

また、本物件は駅距離は17分ありますが、

 

駅まで大通り沿いでアクセスできる点
駅までの動線上や物件の至近にスーパー
やコンビニが立地している点

 

から、生活としての利便性が高い立地

といえそうです。

 

 

 

 


更に、平成28年~令和元年度までの間に
相続税路線価が48万円/㎡→53万円/㎡
10%ほど上昇傾向にございます。

 

 

 

 

 

こうした観点からも、エリアとしての

ニーズが大きく、安定した賃貸需要

見込める物件と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地について】

 

 

本物件の前面路線価は530,000万円/㎡
なっており、積算価格としましては、
530,000円×290.99㎡=約15,422万円

と物件価格である16,800万円の約92%
水準となっております。

 

 

そのため、銀行からの評価を高く見込む
ことができ、信用棄損を抑えつつ融資

受けることが可能となっております。

 

 

更に、本物件周辺の土地の売買成約事例
についてみてみると、本物件と同じ
「世田谷区深沢」アドレスの土地について
下記のような事例が出て参りました。

 

 

(本物件と同様の土地面積の土地で坪約209万円で売買成立)

 

 

そして、本物件の土地価格を坪209万円
と仮定した場合、土地の資産性としては、
209万円×88.17坪≒約18,428万円
物件価格を大きく上回る水準となって
おります。

 

 

更に、先述の通り本物件の前面路線価が
年々増加傾向にあり、今後も土地の価値が
目減りするリスクも少ないと言えそうです。

 


こうした観点から、本物件は土地の
資産性が高く、将来土地としての売却
見据えやすいため、安全な運用を見込める
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 


本物件のファイナンスについてですが、
利回りや築年数の観点から基本的には、

 

ある程度自己資金を投下しつつ、お付き
合いのある金融機関にてお取り組み

 

現金でのご購入

 

が前提になってくるかと存じます。

 

また、本物件に関しましては、「等々力」
駅エリアに立地しており、土地としての
資産性も高い点が特徴となっております。

 

 

そのため、「賃貸需要」「出口での
値崩れ」といったリスクが低く抑えら
れた物件となっており、寝かせている資産
の安全な運用先として適した物件といえる
のではないでしょうか。

 

 

 

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