【新規自社案件】土地の資産性を高く見込める大和ハウス施工アパート（7,880万円）

 

 

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの渡です。

 

 

本日は、東武野田線「塚田」駅 徒歩10分

の立地にて、大和ハウス施工アパート

ご紹介です。

 

 

また、本物件は公道角地×整形地の物件で、

物件金額に対して90％ほどの実勢土地値を

見込める内容となっております。

 

 

そして、本物件に置かれましては、

・船橋市アドレス×人口増加エリア

・2年ほど前に大規模修繕実施済み

という内容となっており、【資産性】【人口】

【建物コンディション】の面でリスクを抑えた

運用を見込んでいけるのではないでしょうか。

 

 

詳細は下記をご覧いただけますと幸いです。

 

 

 

＝＝＝＝＝《　物件概要　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：船橋市前貝塚町

■交通　　　：東武野田線「塚田」駅 徒歩10分

■土地権利　：所有権

■土地面積　：約478㎡(約144.60坪)

■都市計画　：市街化区域

■用途地域　：第一種低層住居専用地域

■建蔽・容積  ：50％/100％

■建物面積　：約336.52㎡（約101.8坪）

■構造　　　：軽量鉄骨造2階建

■建築年月　：平成2年5月（築31年）

■物件価格　：7,880万円

■想定収入　：約606.4万円

■想定利回り：約7.7％

■接道　　　：南東側　公道　約5.9m

              北東側　公道　約8m

■間取り　　：3DK×6戸

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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【エリアについて】

 

 

本物件は、東武野田線「塚田」駅

徒歩10分の位置に立地しております。

 

 

 

また、塚田駅からJR総武線「船橋」駅

まで2駅でアクセス可能となっており、

隣の「新船橋」駅の前には、

大型の商業施設も立地しております。

 

(新船橋駅前のイオンモール）

 

 

そして、本件周辺の人口動態を見てみると、

2010年→2015年で人口自体も5％以上増加

しており、

戸建住宅/共同住宅ともに世帯数も増加

している状況です。

 

 

 

そのため、周辺環境やアクセス、人口動態

の観点から、今後も堅調に賃貸需要を

見込んでいけるのではないでしょうか。

 

 

 

【土地値について】

 

 

本物件は、公道角地×整形地となっており、

土地面積も144坪という内容です。

 

 

そして、接面も南東側が20ｍ以上と広く、

土地を分筆して戸建て用地としての出口も

見据えやすいのではないでしょうか。

 

 

また、本件周辺の土地の成約事例を見てみると、

下記の事例について、坪48.5万円にて成約

となっております。

 

 

そのため、本件の土地の資産性を48.5万円/坪

と仮定すると、本件の土地値としましては、

48.5万円/坪×144.6坪≒約7,013万円と

売買金額に対して約88.9％の水準となっております。

 

 

更に、本件周辺の公示地価を見てみると、

坪50.5万円での記載があり、それを根拠

にすると、土地としては約7,300万円

（売価の約92.6％）となります。

 

 

 

そのため、本件におかれましては、土地の

資産性を高く見込め、資産価値下落を抑えつつ、

元本返済分を純資産増加として考えやすい

物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

【収支・運用について】

 

 

本件の融資付けに関しまして、お客様の

ご属性による部分はございますが、

・金利2.45％/期間28年/8割融資

・金利2.9％/期間30年/7割融資

・金利2.9％/期間30年;/フルローン

（要共同担保）

といった融資を検討可能となっております。

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

金利2.9％/期間30年/7割融資の場合

 

満室想定賃料：約606万円

空室損　　　：約61万円（10％想定）

運営費　　　：約91万円（15％想定）

ローン返済　：約275万円

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税引き前CF：約179万円

 

となる試算です。（税前）

 

 

また、本件に関しましては、

大和ハウス施工の軽量鉄骨造となっており、

・2年前に大規模修繕実施済み

・弊社負担にて空室修繕実施予定

のため、修繕の面でも比較的リスクを

抑えた内容となっております。

 

 

更に、上記の立地や資産性の観点からも、

【賃貸需要の高さ】【土地の下支え】を見込みつつ、

安定的な運用を期待できるのではないでしょうか。

 

 

 

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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