市場未公開物件! 『新築RC物件で想定利回り6.5%の希少性』×『防音室設置』×『「練馬」駅徒歩約10分』好立地高利回り1棟レジデンス 担 当 : 綿

2022/01/31

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、

特に都内の新築、高利回りの
RC物件を検討されているお客様に
ご紹介をさせていただきたい物件と
なります。

希少性の高い高利回りRC物件として、
「練馬」駅徒歩約10分の立地で
新築、かつ想定利回りが6.5%
希少性の高い防音マンションを
ご紹介させていただきます。

・区役所もある練馬区エリアの中心地、
「練馬」駅近郊、新築RC造で想定利回り
 6.5%の希少性

・防音室設置により24時間365日
楽器演奏可能(他物件との差別化)

・1日の平均乗降者数
 21万人以上(2019年度)
 を誇る主要駅「練馬」駅 徒歩約10分の
 利便性、高賃貸需要


など、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。




※ 建築前物件となりますので、
写真は同施工会社の
デザインイメージとなります。


*****《物件概要》*****

■物件価格  :28,000万円
■想定利回り :6.5%
■想定年収  :約1,824万円
■所在地   :東京都練馬区
■交通    :西武池袋線・
         都営大江戸線等各線
       『練馬』駅 徒歩約10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :165.28㎡(約49.99坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建蔽・容積  :60%/200%
■建物面積  :328.00㎡(約99.22坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造
          地下1階付3階建
■建築年月  :土地成約の上
         着工となります
■接道    :南側公道約6m
■間取り   :1K×10戸、1LDK×2戸
■その他   :防音室設置
        防犯カメラ、オートロック
        管理条件付き

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

*******************


《「練馬」駅近郊、新築RC造で
想定利回り6.5%の希少性》


本物件の一番の特徴は、
「池袋」駅や「東京」駅等
ターミナル駅へアクセスがよい
「練馬」駅近くの
新築RC物件ながら、
表面利回りが6.5%
という、都内新築、築浅アパート物件並みの
高利回りな点が挙げられます。

練馬駅周辺のエリアは
投資家の需要が高いエリア
ということもあり、
相場より高い利回りの物件の購入により、
売却時に近隣の期待利回りに合わせて
物件の価格を下げざるを得ないという
価格下落リスクが抑えられ、
先々の売却を踏まえた際に、
高値での売却が見込める物件ではないかと
思われます。

練馬区全体の人口も、
令和2年4月1日時点で、74万人を超えた
という報告が練馬区役所より広報されております。

また、今後増加が予想されるという
分析のデータもございます。



(詳細はこちらをご参照ください。)

現在コロナ禍が続いている中、東京都からの人口流出という情報が流れております。
このような状況下では、
より周辺地域の賃貸需要、
最寄り駅の集客力を意識した
物件選定が必要になってくると思われます。

最寄り駅の駅力、地域の人口動態を踏まえて、
物件の選定をされることも選択肢の一つではないかと思います。


《防音室設置により24時間
365日 楽器演奏可能》


本物件の二番目の特徴は、
全室に防音室を完備している
防音マンションであるという点です。




「幻冬舎GOLD ONLINE」の記事によると

2016年時点で東京都には
少なくとも約10万人の楽器演奏愛好家がいるものの、
楽器可防音賃貸マンションは2000室
程度に過ぎません。

(詳細はこちらをご参照ください。)

上記指標は現在では多少の推移があるものの
依然防音マンションの需要は高く
他のマンション物件と入居付けにおいて
差別化を図ることが可能となります。

また、一般的には新築物件は
賃料の下落率が高くなる傾向に
ございますが、
防音室物件は希少性が高く、
家賃下落の推移も他物件に比べて
緩やかになる傾向がございます。

結果、売却時の利回りの選定の基準となる
満室想定賃料を高い金額で維持することが
可能となり、

こちらも高値での売却が見込める
根拠となるかと思います。


《1日の平均乗降者数
 21万人以上(2019年度)
 を誇る主要駅「練馬」駅
 徒歩約10分の
 利便性、高賃貸需要》


本物件の三番目の特徴としまして、
「池袋」駅まで直通7分、
「新宿」駅まで12分で行くことができる
利便性の高い駅「練馬」駅から徒歩約10分
という立地が挙げられます。










上図の通り、主要駅までのアクセスが良く、
また、駅周辺に様々な商業施設もある
生活利便性の高さから、

1日の乗降者数が216,200人超

(wikipedia 2019年度の乗降者数(合計)参照)



と乗降者数が多く、
賃貸需要の高いエリアになっております。
「練馬」駅近郊の立地という点も、
本物件の大きな魅力となっております。



《金融機関アレンジによる
  収益の確保》

弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
等融資のアレンジをすることが可能です。

お客様のご属性にもよって変わりますが、
金利:1.1% 融資期間:35年 
融資金額:90%
の条件にて融資を設定したとすると、



という試算となります。


新築RC物件ですので、地銀目線でも
長期間の融資が設定しやすく、
十分なキャッシュフローを見込むことが
可能です。


ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の出口戦略を踏まえて、値下がりを抑え、
 売却益が確保できる物件を検討されている方
  

・空室リスクを抑えて、
 安定的な賃貸運営を心掛けている方


・都内の立地が確立されているエリアで
 初期費用を抑えてRC物件の購入を検討
 されている方

に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

希少性の高い物件の為、
早期に申し込みが入ってしまう可能性が
ある為
少しでもご検討いただける方は、
お早めにご連絡をいただければと思います。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当 :綿
メール:satoshi.wata@family-group.jp

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