市場未公開物件! 『上野駅徒歩8分』×『都内新築RC物件で想定利回り4.8%』×『相続税評価額 圧縮率約83%』好立地、高利回りレジデンスのご紹介　担 当 : 綿

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの綿です。

本日は、
特に立地面を重視され、都内でも都心寄りで
新築、高利回りのRC物件を検討されている
お客様にご紹介をさせていただきたい物件と
なります。

市場未公開物件として、
希少性の高い、上野駅近郊エリア
「上野」駅徒歩約8分の立地で
新築、かつ想定利回りが4.8%の
高利回りレジデンスを
ご紹介させていただきます。

・上野駅エリア、新築RC物件で
想定利回り4.8%の希少性　

・お客様のご意向によって、
ビルプランも選択可能
（物件価格 100,000万円
　想定利回り 5.17%）　

・相続税評価額 圧縮率約83%　

・「上野」駅 徒歩8分の
　利便性、高賃貸需要


等々、魅力となる点が多い物件と
なっております。


少しでもご興味がありましたら、
是非とも以下より詳細をご確認ください。

※ 建築中物件となりますので、
写真は同施工会社物件の
デザインイメージとなります。

＊＊＊＊＊《物件概要》＊＊＊＊＊

■物件価格　　：88,000万円
■想定利回り　：4.8%
■想定収入　　：約4,224万円
■所在地　　　：東京都台東区
■交通　　　　：JR山手線等各線
                    　　  『上野』駅
　　　　　　　  徒歩8分
　　　　　　　 東京メトロ銀座線
                    　　  『稲成町』駅
　　　　　　　  徒歩約7分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：149.64㎡（約45.27坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：商業地域
■建蔽・容積　 ：80％/600％
■建物施工床面積：1,027.48㎡
　　　　　　　　（約310.81坪）
■構造　　　　：鉄筋コンクリート造
　　　　　　　   10階建
■建築年月　　：着工よりおよそ365日
■接道　　　　：西側公道 幅員約19.4ｍ
■間取り　　　：1K×13、2LDK×7
■その他　　　：オートロック、エレベーター
　　　　　　　  設置予定

※本物件は土地先行決済が条件となります。
　　　　
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

《上野エリア、新築RC物件で
想定利回り4.8%の希少性》

本物件の一番の特徴は、
JR山手線等各線「上野」駅近郊
「上野」駅近郊エリア内の
新築RC物件ながら、
表面利回りが4.8%
という高利回りな点が挙げられます。

参考としまして、現在レインズに
掲載されている、近隣の物件として
「上野」駅よりは駅力が劣る「浅草」駅
近郊の市場売り出し中の
築浅RC物件と比較すると、



となり、物件価格に差がある物件が
ございますが、「浅草駅」近郊でも
平均して4.25%の
表面利回りとなっており、
本物件の想定利回りの高さが際立ちます。

また、「上野」駅徒歩10分以内の物件は
現在レインズに掲載が無く、
本物件の希少性を表しているかと思います。

相場より高い利回りの物件の購入により、
売却時に近隣の期待利回りに合わせて
物件の価格を下げざるを得ないという
価格下落リスクが抑えられ、
また、「上野」駅近郊の立地により、
賃料の下落リスクを抑えることができる為、
先々の売却を踏まえた際に、
高値での売却が見込める物件ではないかと
思います。

《お客様のご意向により
　ビルプランも選択可能》

本物件は未竣工の物件の為、
お客様のご意向によりビルプランも
ご用意しております。
下記に内容を記載いたします。

■物件価格　　：110,000万円
■想定利回り　：5.17%
■想定収入　　：約5,172万円
■間取り　　　：1フロア×9戸

「上野」駅近郊は事務所も多く
テナント需要も高いため、
ビルタイプでも大きな収益性を見込むことが
できるかと思います。

《「上野」駅 徒歩8分の
　利便性、高賃貸需要》

本物件の3つ目の特徴としまして、
東京都内でも屈指のターミナル駅
「上野」駅から徒歩圏という点が
挙げられます。




「上野」駅は上記の例以外にも
数多くの商業施設が点在する、東京都でも
屈指のターミナル駅であり、

1日の乗者数は286,300人超

(wikipedia 2019年度の乗降者数参照)

を誇っており、
東京都でも屈指のターミナル駅となっております。

ここ最近はコロナ禍の影響もあり、
東京都からの人口流出が
懸念されております。
そのような状況下では、最寄り駅の賃貸需要、
交通利便性を踏まえて、入居付けのリスクを抑えた
物件選定も、投資用物件選定においての
要素の一つになるかと思われます。


《相続税評価額 圧縮率約83%》

本物件は、約9億円の物件単価という点、
都内でもターミナル駅近郊という
賃料下落による物件価格下落を
押さえられるという観点から

中長期保有により
相続税評価額を大きく抑えられる
相続税対策用の物件という
側面も持っております。


物件価格：88,000万円

土地評価額：約   42,557,000円
建物評価額：約 109,323,000円

相続税評価額：
約 151,880,000円

※正面道路路線価 720,000 / ㎡
　借地割合 70%
　小規模宅地の特例
　（貸付事業用宅地）適用

※建物評価額は
　「東京法務局管内新築建物
 　標準価格認定基準表（令和3年度）」
　記載の 152,000円 / ㎡
　を参考としております。

相続税評価額 圧縮率：約83%
（約 72,800万円の圧縮）





上記の圧縮額が試算されます。

キャッシュリッチな投資家様の
相続税対策としても、
ご検討をいただけるかと思います。




ここまで本内容をお読みくださり
ありがとうございます。

・先々の出口戦略を踏まえて、値下がりを抑え、
　売却益が確保できる物件を検討されている方
  
・空室リスクを抑えて、
　安定的な賃貸運営を心掛けている方

・今後の相続を踏まえて、
　ある程度まとまった価格の物件の
　中期保有を検討されている方



に対して、特にお勧めできる物件でございます。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせいただくか、
直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：綿
メール：satoshi.wata@family-group.jp