《 用賀駅×積算評価>売買価格×整形地 》6,480万円!

2020/07/26

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は
《 用賀駅×積算評価>売買価格×整形地 》

と高い資産性の物件のご紹介です!

【 おすすめポイント 】


・土地積算評価:約7,339万円 > 売買価格!

・東急田園都市線「用賀」駅アドレス!

・ファミリータイプ×満室稼働中!

・土地約60坪×整形地×公道接道!

 →実勢土地価格:約9,000万円(公示価格:150万円~160万円参照)



《 物件概要 》
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■所在地   :東京都世田谷区岡本3丁目
■交通    :東急田園都市線「用賀」駅徒歩21分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :198.37㎡(約60.00坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :154.99㎡(約46.88坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :1988年8月(築32年)
■物件価格  :6,480万円
■想定家賃収入:約441.6万円
■満室利回り :約6.81%
■接道    :西側 約4m 公道
■間取り   :3LDK×2戸

 
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社
への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【土地について】

本件の最大の特徴は、《 積算評価>売買価格 》という点です。

前面路線価:37万円/㎡

となっておりますので、

土地積算評価:約7,339万円

となり、売買価格を約1,000万円上回る内容です。



そして、世田谷区内で積算評価が高いため、
実勢土地価格も物件価格を大きく超える内容となります。

周辺の取引事例や公示価格を考慮しますと、
1坪あたり、150~160万円で取引されております。

仮に、150万円/坪で取引した場合、

150万円/坪 × 約60坪 = 約9,000万円

となる試算です。

高い資産性から、出口の安定性の高い物件ではないでしょうか。


 


【運用について】

上述の通り、本件は《好立地×高資産性》という観点から、
現金購入→運用というプランで十分に利益が見込まれます。

現金で買うことによって・・・

☆共同担保として買い増しができる


本件、土地積算評価が高いアパートのため、
次なる買い増しの際に、共同担保として、
新たな融資を受けることが可能です。

例えば、
《金利1%台 融資額:5,000万円前後》
《金利2.9%  融資額:10,000万円以内》

などがあげられます。

特に、金利1%台の方については、
融資方法が少し特殊なため、個別でご説明させていただければと存じますので、
お気軽にお問い合わせください。

また、本件単体で見た時にも
積算評価の高い物件のため、
購入時の価格と売却時の価格の乖離が小さく、
純資産を増加させやすい物件です。


仮に、5年後土地としての売却を考えた場合、

売却価格: 9,000万円(1坪当たり150万円で算出)
解体費 :▲ 250万円(5万円/坪)
退去費 :▲ 220万円(家賃の6か月分)
諸費用 :▲ 360万円(約4%)
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実質売価: 8,170万円(概算)

となり、5年間CF:約1,656万円(税前)とあわせると、

最終手残り:約9,826万円

となる資産です。

購入時資金:約6,870万円


から考えますと、

約1.43倍に純資産が増加する内容となります。


                                                  ※概算イメージ図

世田谷区内という人気のエリアで
土地評価の高い物件だからこその投資内容となります。

もちろん融資を使ってのお取り組みも可能ですので、
そちらの収支シミュレーションや金融機関のご紹介など、
併せてご提案させていただければと存じます。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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