『弊社売主物件』×『積算割合約8超の高積算』×『再開発エリア』未公開1棟レジデンスのご紹介 担当:白 石

2022/04/19

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの 白石 です。

本日は、
「百合ヶ丘」駅徒歩9分
弊社売主、未公開一棟RCレジデンス
高積算物件の紹介です。




◆◇おすすめポイント◇◆
・「百合ヶ丘」駅徒歩10分
 → 都心への良好なアクセス

・鉄道路線の延伸と周辺地域の都市開発
 →増える需要、マッチした賃貸

・積算価格=物件価格の約83%
 →出口戦略が取りやすい

・仲介手数料不要/登記費用売主負担
 →抑えられる初期費用

=========《 物 件 概 要 》=========
■物件価格 :24,000万円
■想定利回り:6.71%
■想定収入 :約1,610万円
■積算評価 :土地 約14,232万円
        建物 約5,777万円
       合計 約20,000万円
      (物件価格の約83%)
■所在地  :川崎市麻生区
■交通  :小田急線『百合ヶ丘』駅徒歩9分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :918.17㎡(約277.75坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積  :50%/100%
■建物面積 :905㎡(約273.76坪)
■構造   :鉄筋コンクリート造
        陸屋根3建建て
■建築年月 :1990年3月
■接道   :西側私道 幅員約4.0m
        南側私道 幅員約4.0m
■間取り  :2SLDK×1戸、3LDK×12戸
■その他  :駐車場6台分あり

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。
===================


《良好かつ、向上する利便性》

エリア
本物件は
小田急小田原線
「百合ヶ丘」駅:徒歩約10分
「新百合ヶ丘」駅:自転車約10分
に位置しています。



「百合ヶ丘」駅:徒歩約10分は
「新宿」駅まで26
「渋谷」駅まで27分
「大手町」駅まで42
都心へのアクセスに優れた
利便性の高い
であると考えられます。



自転車約10分、「百合ヶ丘」駅から1駅2分
新百合ヶ丘」駅

乗降者数91,516人/日であり、
規模としては東京メトロ「茅場町」駅
87,899人/日を上回っています。


また、
新百合ヶ丘エルミロード
新百合丘オーパ
イオンスタイル新百合ヶ丘
などの商業施設を多くあり、
人通りが絶えず、賑わいを見せています。




ブルーライン延伸計画
2019年1月、横浜市営地下鉄ブルーライン
の延伸計画が発表され、
あざみ野」駅~「新百合ヶ丘」駅間の
約6kmをつなぐ路線が2030年には
新駅とともに開業する予定です。


https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/koho-kocho/press/toshi/2019/0121press-3gousen.htmlより

これにより、
「あざみ野」駅~「新百合ヶ丘」駅が
30分から10分
へ短縮
「新百合ヶ丘」駅~「横浜」駅が
乗り換えなしアクセス可能になります。


これらの要素から
各方面へのアクセスに優れ
入居付けの理由として申し分ないと
考えられます。


《上昇する土地価格

再開発都市、「新百合ヶ丘」

横浜市営地下鉄ブルーライン

延伸計画を始め、
「新百合ヶ丘」駅から
1駅2分の「柿生」駅では
30階建てタワーマンションの再開発事業が
2024年10月に竣工予定です。


https://shinyuriknow.com/life/3578/より

このように新百合ヶ丘エリアでは
都市開発の動きが近年活発化しており、
2018年にはこの動きを加速させることを
目標とした
新百合ヶ丘エリアマネジメントコンソーシアム
が設立され、今後の動きが
より注目されるエリアであると思われます。


https://inspire-hub-shinyuri.com/より

開発都市の傾向
そして、このような都市開発の
動きが活発化しているエリアは
地価が上昇する傾向あります。

一例かつ規模感に差異はありますが、
同じ川崎市内の「武蔵小杉」駅では
昭和63年から「再開発地区計画制度」が
創設されてから
代表的な開発都市になりました。

そして、武蔵小杉の地価は
実際に都市型住宅の開発計画が始まった
2002年から地価は上昇傾向にあります。
(下記グラフ参照)


https://tochidai.info/area/musashi-kosugi/より

また、ブルーラインの延伸計画のような
新線・新駅が計画されているエリア
同様に地価が上昇すると考えられます。



こちらも一例ではございますが、
2027年に開通予定の「リニア中央新幹線」の
新駅が予定されている
神奈川県相模原市の
「橋本」駅周辺でも、周辺地区より突出して、
高い上昇率を示しています。

つまり、都市開発や新線・新駅開発が
予定されている本物件のエリアは
将来的に土地価格の上昇
予想されると思われます。

《人口推移と家族向け賃貸


賃貸需要における人口推移
川崎市全体では人口の増加予想されます。
そのため、人口減少による賃貸需要の低下は
抑えられると考えられます。



ファミリー向けの賃貸需要
また、本物件の特徴である
全戸2SLDK、3LDKの間取設計
広々とした間取りを検討している
ファミリー層が主な対象になります。




単身層と比べて退去が発生しにくく
安定した賃料収入を得やすい点が
オーナー様のメリットとして挙げられます。


これらの要素から、
長期的に安定した入居付け
が特徴の物件となっております。


《高い積算価格

・土地積算:約14,231万円
・建物積算:約5,777万円
・合計  :約20,008万円
     (売価比:約83.4%)


この高い積算価格により金融機関からの
評価を高く見込める
債務超過を少なく抑えた運用を
見込んでいけるのではないでしょうか。

積算価格を重視する金融機関が
多い中で本物件の高積算を活かした
融資条件を有利に進める
ことが可能になり、
自己資金を抑えたお取組みも
考えられそうです。


《弊社売主物件


弊社売主の物件につきまして、
本物件を購入される際の
仲介手数料が不要です。

加えて、登記費用も売主負担ですので
本来、物件価格の約7%がかかる諸費用
(登記費用や融資事務手数料等)が、
約2~3
%にまで
抑えることができます。


価格帯の大きい物件購入の際の懸念点である
諸費用を抑えたいというお客様には
このような条件の物件を検討することも
選択肢の一つかと思います。


【まとめ】
将来的に価値が安定している
長期的に安定した賃貸需要が見込める
高積算のため出口戦略が取りやすい
諸費用を抑えられる
物件となっております。

本物件の購入をご検討される場合の
ご融資といたしましては
お客様のご状況やご年収に合わせた
プロパー型融資が想定されそうです。

弊社よりお客様に合わせた融資条件を
ご提案することも可能ですので
融資についてのご相談をご希望の方は
お問い合わせいただけますと幸いです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。


Mail:takumi.shiraishi@family-group.jp
担当 白石、綿

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