『弊社売主物件』×『積算割合約8超の高積算』×『再開発エリア』未公開1棟レジデンスのご紹介 担当:白 石
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの 白石 です。
本日は、
「百合ヶ丘」駅徒歩9分
弊社売主、未公開一棟RCレジデンス
高積算物件の紹介です。
◆◇おすすめポイント◇◆
・「百合ヶ丘」駅徒歩10分
→ 都心への良好なアクセス
・鉄道路線の延伸と周辺地域の都市開発
→増える需要、マッチした賃貸
・積算価格=物件価格の約83%
→出口戦略が取りやすい
・仲介手数料不要/登記費用売主負担
→抑えられる初期費用
=========《 物 件 概 要 》=========
■物件価格 :24,000万円
■想定利回り:6.71%
■想定収入 :約1,610万円
■積算評価 :土地 約14,232万円
建物 約5,777万円
合計 約20,000万円
(物件価格の約83%)
■所在地 :川崎市麻生区
■交通 :小田急線『百合ヶ丘』駅徒歩9分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :918.17㎡(約277.75坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積 :50%/100%
■建物面積 :905㎡(約273.76坪)
■構造 :鉄筋コンクリート造
陸屋根3建建て
■建築年月 :1990年3月
■接道 :西側私道 幅員約4.0m
南側私道 幅員約4.0m
■間取り :2SLDK×1戸、3LDK×12戸
■その他 :駐車場6台分あり
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引できない場合がありますので
ご注意ください。
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《良好かつ、向上する利便性》
・エリア
本物件は
小田急小田原線
「百合ヶ丘」駅:徒歩約10分
「新百合ヶ丘」駅:自転車約10分
に位置しています。
「百合ヶ丘」駅:徒歩約10分は
「新宿」駅まで26分
「渋谷」駅まで27分
「大手町」駅まで42分
都心へのアクセスに優れた
利便性の高い駅であると考えられます。
自転車約10分、「百合ヶ丘」駅から1駅2分
「新百合ヶ丘」駅は
乗降者数91,516人/日であり、
規模としては東京メトロ「茅場町」駅
87,899人/日を上回っています。
また、
「新百合ヶ丘エルミロード」
「新百合丘オーパ」
「イオンスタイル新百合ヶ丘」
などの商業施設を多くあり、
人通りが絶えず、賑わいを見せています。
・ブルーライン延伸計画
2019年1月、横浜市営地下鉄ブルーライン
の延伸計画が発表され、
「あざみ野」駅~「新百合ヶ丘」駅間の
約6kmをつなぐ路線が2030年には
新駅とともに開業する予定です。
https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/koho-kocho/press/toshi/2019/0121press-3gousen.htmlより
これにより、
「あざみ野」駅~「新百合ヶ丘」駅が
30分から10分へ短縮
「新百合ヶ丘」駅~「横浜」駅が
乗り換えなしでアクセス可能になります。
これらの要素から
各方面へのアクセスに優れ、
入居付けの理由として申し分ないと
考えられます。
《上昇する土地価格》
・再開発都市、「新百合ヶ丘」
横浜市営地下鉄ブルーラインの
延伸計画を始め、
「新百合ヶ丘」駅から
1駅2分の「柿生」駅では
30階建てタワーマンションの再開発事業が
2024年10月に竣工予定です。
https://shinyuriknow.com/life/3578/より
このように新百合ヶ丘エリアでは
都市開発の動きが近年活発化しており、
2018年にはこの動きを加速させることを
目標とした
「新百合ヶ丘エリアマネジメントコンソーシアム」
が設立され、今後の動きが
より注目されるエリアであると思われます。
https://inspire-hub-shinyuri.com/より
・開発都市の傾向
そして、このような都市開発の
動きが活発化しているエリアは
地価が上昇する傾向にあります。
一例かつ規模感に差異はありますが、
同じ川崎市内の「武蔵小杉」駅では
昭和63年から「再開発地区計画制度」が
創設されてから
代表的な開発都市になりました。
そして、武蔵小杉の地価は
実際に都市型住宅の開発計画が始まった
2002年から地価は上昇傾向にあります。
(下記グラフ参照)
https://tochidai.info/area/musashi-kosugi/より
また、ブルーラインの延伸計画のような
新線・新駅が計画されているエリアも
同様に地価が上昇すると考えられます。
こちらも一例ではございますが、
2027年に開通予定の「リニア中央新幹線」の
新駅が予定されている神奈川県相模原市の
「橋本」駅周辺でも、周辺地区より突出して、
高い上昇率を示しています。
つまり、都市開発や新線・新駅開発が
予定されている本物件のエリアは
「将来的に土地価格の上昇」
が予想されると思われます。
《人口推移と家族向け賃貸》
・賃貸需要における人口推移
川崎市全体では人口の増加が予想されます。
そのため、人口減少による賃貸需要の低下は
抑えられると考えられます。
・ファミリー向けの賃貸需要
また、本物件の特徴である
全戸2SLDK、3LDKの間取設計は
広々とした間取りを検討している
ファミリー層が主な対象になります。
単身層と比べて退去が発生しにくく、
安定した賃料収入を得やすい点が
オーナー様のメリットとして挙げられます。
これらの要素から、
「長期的に安定した入居付け」
が特徴の物件となっております。
《高い積算価格》
・土地積算:約14,231万円
・建物積算:約5,777万円
・合計 :約20,008万円
(売価比:約83.4%)
この高い積算価格により金融機関からの
評価を高く見込める為、
債務超過を少なく抑えた運用を
見込んでいけるのではないでしょうか。
積算価格を重視する金融機関が
多い中で本物件の高積算を活かした
融資条件を有利に進めることが可能になり、
自己資金を抑えたお取組みも
考えられそうです。
《弊社売主物件》
弊社売主の物件につきまして、
本物件を購入される際の
仲介手数料が不要です。
加えて、登記費用も売主負担ですので
本来、物件価格の約7%がかかる諸費用
(登記費用や融資事務手数料等)が、
約2~3%にまで
抑えることができます。
価格帯の大きい物件購入の際の懸念点である
諸費用を抑えたいというお客様には
このような条件の物件を検討することも
選択肢の一つかと思います。
【まとめ】
・将来的に価値が安定している
・長期的に安定した賃貸需要が見込める
・高積算のため出口戦略が取りやすい
・諸費用を抑えられる
物件となっております。
本物件の購入をご検討される場合の
ご融資といたしましては
お客様のご状況やご年収に合わせた
プロパー型融資が想定されそうです。
弊社よりお客様に合わせた融資条件を
ご提案することも可能ですので
融資についてのご相談をご希望の方は
お問い合わせいただけますと幸いです。
最後までお読みいただき
ありがとうございました。
Mail:takumi.shiraishi@family-group.jp
担当 白石、綿
物件情報について
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