【新規未公開案件】R2年大規模修繕実施済み/高積算評価/利回り約10%(価格:7,430万円)

2020/06/17

いつもご覧頂きありがとうございます
ファミリーエージェント鈴木です。

  新規未公開案件 

▶令和2年5月 売主負担にて“内外装大規模修繕実施済み”

高積算評価(物件価格の7割超)

▶利回り約10%

▶小田急小田原線「百合丘」駅徒歩6分

2棟一括案件

▶仲介手数料不要・登記費用売主負担

等々、非常に好条件の揃った物件のご案内です。

詳細は以下をご覧下さい。



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《 物件詳細 》

■場所     :川崎市麻生区高石2丁目
■交通   :小田急小田原線「百合丘」駅 徒歩6
■土地権利 :所有権

■用途地域 :第一種低層住居専用地域
建ぺい率 :50%
■容積率    :100%

■土地面積 :326㎡(約98.61坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物
面積 :257.76㎡(約77.97坪)
■構造       :木造2階建て
■建築年月 :平成2年11月築
■物件価格 :7,430万円
■年間賃料 :約735万円
想定利回 :9.9
■間取り    :1K×8戸/1K×8戸
■接道       :北東側 私道道  幅員約4m/南棟側 公・私道 幅員4m
■備考   :家賃保証3ヶ月付き  
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先に申し上げておきますと
本物件については現状空室部分」が多くなっております。

こちらの理由については、
前売主様が土地としての売却を考えられていた為、
入居者募集並びに原状回復工事をされていなかった事に起因します。


なお、冒頭にも記載をさせて頂きました通り、
こちらについては現
売主の方で
令和2年5月に内外装大規模修繕を実施し
現状既に募集を開始して「5件」の入居お申し込みが入っている状況でございます。


【 レントロール 



現在申込が入っていない空室部分についても
既に入居申込みが入っているお部屋と同水準での募集となりますので
今後埋まってくるのも、時間の問題かと存じます。


ポイント①:「高積算」×「底値賃料」×「高利回り」

高積算 」 



本物件積算評価については

【 路線価:16万円/㎡ × 土地面積:326㎡= 約5,210万円 



机上の計算で【 約5,200万円(物件価格の約70%
出ている試算でございます。





土地形状も間口も広く”角地”といった所で
大きな掛け目が入る事も考えにくく、
各金融機関の評価方法は異なるとはいえども
想定通りの数値が期待出来そうです。


底値賃料 」×「 高利回り


冒頭でも申し上げました通り
元々空室部分が多かった関係もあり
底値賃料での入居⇒運用といった形を期待できます。


仮に元々の空室部分で、今後退去が発生をしても
次回以降入居をされる方も同水準の賃料帯での入居を見込んでいく事が出来る為、
運用中、高い収益性を期待できる内容でしょう。



通常であれば「
利回り」と「土地評価」については
トレードオフの関係になりますが
これだけ駅も近く(駅徒歩6分)、
両要素が揃っている物件は稀ではないでしょうか。



ポイント②:「 融資期間30年 」


こちらはお客様の資産背景によって
大きく変化を致しますので一概に申し上げるのは難しいですが

現状の資産バランスが【 資産負債 】の方であれば

【  金利3.6% 期間30年 100%融資 

の内容が期待出来そうです。


満室想定収支 : 735万円
空室損・運営費:▲147万円
ローン返済  :▲405万円
------------------------------
計      : 183万円


1つの指標としてフルローンで融資を組んだ際、
物件価格の2%のCF 》といった目線がございますが、
本物件については《 物件価格に対して2.4%超 》のCFと
収益性に優れている事がお分かり頂ける内容かと存じます。



その他、融資条件等については
お客様のご状況によって大きく変化を致しますので
詳細は別途ご相談下さい。



ポイント③:令和2年内外装大規模修繕済み

上記ポイントに加え、
本物件は令和2年内外装大規模修繕済みである事も
最大のポイントでございます。

ー 外装 ー




今回は内外装合計で「約800万円以上」かけて修繕をしておりますので、
当面の間、修繕費は低く見積もる事ができ
安定的な収支を期待できる内容でしょう。

ー 内装 ー





ポイント④:仲介手数料不要・登記費用売主


上記内容だけでも十分に本物件の魅力はお分かり頂けたかと思いますが、
仲介手数料不要登記費用売主負担 】での
ご案内も可能となっております。


通常同価格帯の物件をお取組みしていく際には
諸費用のみでも【約520万円】必要になってくる事が想定されますが、
本プランでのご案内ですと
約150万円】でお取組みをしていける内容です。


投資において自己資金分の回収が肝となってくる中、
上記条件を全て満たした場合【 一年未満での自己資金回収 】も視野に入ってきます。

これだけ内容が優れている中で

・投下資金回収も早い⇒再投資への準備
・直近で修繕済み⇒修繕リスク
・高積算評価⇒評価毀損
・駅徒歩6分×高利回り⇒安定した収益

と、なかなか希少性の高い内容ではないでしょうか。


本物件のより詳細な内容や
詳細な収支シミュレーションをご希望の方については
以下連絡先よりお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございました。

《 個別相談フォーム 》
https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741


担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095



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