練馬区×税効果◎アパート

2020/12/21

いつもご覧いただきありがとうございます。

 

 

本日は、
【23区内×実勢価格≒売買価格の約90%×税効果◎】
一棟アパートのご紹介です。

 

 


▼おすすめポイント
・西武池袋線「中村橋」駅徒歩10分!
・利回り7.5%×高稼働中!
・実勢土地価格≒売買価格の約90%!
・土地約60坪×公道接道!
・税圧縮効果の可能性あり!

 


23区内で土地値の下支えのある物件で、
税圧縮効果の高い案件です。

 

重い所得税・住民税にお悩みの方に
おすすめの物件です。

 

 

 


《 物件概要 》
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■所在地  :練馬区向山4丁目
■交通   :西武池袋線『中村橋』徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :198.33㎡(約59.99坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :146.64㎡(約44.35坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :昭和61年8月(築33年)
■物件価格 :9,400万円
■満室賃料 :約709万円
■満室利回り:7.5%
■接道   :西側 公道 約4m
■間取り  :1K×10戸
■備考   :建物割合調整可能性あり!


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▼土地について

 

まず本件の特徴として、資産性の高さがあげられます。

 

本エリアの土地成約事例を見てみると、
130~160万円/坪の間で成約しております。

 

そこで、本件の坪単価を
堅めに140万円/坪と仮定すると、
140万円/坪 × 約59.99坪
= 約8,398万円となる試算です。

 

これは売価に対して、
約89.3%と9割に近い値となっているため、
土地値の下支えがあるといえるのではないでしょうか。

 

 


▼エリアについて

 

本物件は、西武池袋線『中村橋』駅徒歩10分に位置しております。

 

アクセスについては下記の通りで、
『練馬』『池袋』等のターミナル駅まで
乗車1本でアクセス可能となっており、
『池袋』まではドアtoドアで約20分
アクセスについては申し分なさそうです。

 

 


▼収支・運用について

 

本件、上記の通り土地値の下支えがあるため、
金利2%台でご検討いただけます。

 


条件としては、
《 金利2.9% 期間30年 80%融資 》
となりそうです。

 

その場合の税前収支は、

 

 

となる試算です。

 


加えて、本件は税効果も見込める可能性がございます。ご年収が高い方については、

 

 

このように、税引前は黒字で実質キャッシュフローが取れ、
会計上の収支を赤字にすることで、
税引後のキャッシュフローを積み増せる内容です。

 

ご年収が高く、税負担が重くなる方には非常に合った物件です。

 

土地値の下支えがある物件で
税効果の高い物件のご検討いかがでしょうか。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

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