不動産投資

不動産投資で失敗しないために：１

これから不動産投資において失敗ないためにいろいろな角度からみて書いていきたいと思います。

不動産投資にはいくつかのポイントがあり、その大切なポイントを間違えてしまうとせっかくの資産形成がうまくいかなくなってしいます。

 

失敗しないためのポイントとして

 

【収支について】

 

不動産投資の場合基本的には物件を取得し家賃収入を得ながら運用をします。

その場合の大前提として入ってくる家賃収入から「ランニングコスト」や「ローン返済」「税金の支払い」等ができる必要があります。

 

逆にこれらの支出を家賃収入から払うことができなければ、毎月自分の本業収入（給料など）からお金を持ってこないといけないことになり不動産投資をしたばかりに生活状況が悪化してしまうなんてことになりかねません。

 

そのために抑えるべきポイントは

 

1.賃料収入を正確に捉える（入り）

 

　・検討する物件において現状取れている各部屋の賃料は相場に照らし合わせて高いのか安いのか？

　・どのような募集条件によって入居が決まっている賃料なのか？

　・どの程度空室は発生するのか？　

　・募集期間（空室期間）はどの程度必要なのか？

 

これらのことをチェックして物件概要書やレントロールとは別に物件ポテンシャルとして１年間に取れるであろう家賃を判断する必要があります。

 

2.ランニングコストを正確に捉える（出）

 

　・固定資産税、都市計画税、火災保険、共用部光熱費、清掃費、管理料等の経費はいくらか？

　・インターネット設備、浄化槽、貯水槽、消防設備等の付加設備に関する経費はいくらか？

　・予想できる退去率に基づいての修繕費（原状回復等）、建物メンテナンス費はいくらか？

 

物件資料だけでは見えてこないランニングコストをピックアップしてこれらを年ベースの【数字】で把握することが大切です。

 

 

3.ローン返済を正確に捉える（出）

 

ローンの返済は賃貸事業収支に大きく影響します。

ローン返済額（毎月の返済負担）は【借入額】【金利】【期間】の３要素によって決まってきます。

このローン（借入）については借入金利に目が行きがちなのですが上記の３要素が全体には影響しますので認識しておく必要があります。

収支の失敗で多いのが低い金利で融資が使えることから短期で無理に組んでしまい収支がショートしてしまうケース。

借入額、金利、期間の３つをバランスをよく考える必要があります。

 

4.税金の支払いを正確に捉える（出）

 

実際の収支とは別に減価償却を含めた会計上の収支を計算して、不動産所得より発生する税金を計算する必要があります。

個人で保有の場合は本業所得の税率が適用されるのでそれによる税払いを把握すること。

 

不動産投資の収支については1.〜4.をしっかり抑えることにより失敗するリスクを避けることができます。

 

 

※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA　GLOBAL」

マーケット・経済専門チャンネル日経ＣＮＢＣ「時代のニューウェーブ」に紹介されました。

 

 ニューズウィークWEB

CHALLENGING INNOVATOR｜株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

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