新築アパートのメリット、デメリットを教えてください。

メリット：「融資の引きやすさ」と「設備の故障リスクの低さ」などが挙げられます。
・融資面都市銀行や地銀・信金系の金融機関は融資条件の1つとして法定耐用年数が基準となります。
木造のアパートですと法定耐用年数は「22年」になりますので、新築の物件の場合ですと木造でも22年、場合によっては30年の融資期間が可能となります。
また先述した金融機関は金利が低いことが特徴になりますので、低金利で長期間の融資が出る点がメリットとして挙げられます。

・設備の故障リスク新築の物件では給湯器や配管などの設備は当然新品の物が使用されるため、中古の物に比べて故障するリスクは低くなっております。また新品の設備の場合は一定期間の保証がついていることもありますので、仮に故障した際でもメーカーの保証によって交換ができる可能性があります。そのため故障トラブルや修理費用のリスクが低いという点もメリットとなります。

デメリット：「資産価値の下落」と「稼働までの空室リスク」などが考えられます。
・資産価値の下落一般的に1棟ものの不動産は「土地の価値」と「建物の価値」に分けられます。
土地については年月が経っても大きな変化は起こりにくいですが、建物は年月が経つにつれ劣化していきます。
1棟ものとして資産価値を考えた場合、建物の劣化の分だけ価値が減少するためキャピタルロスのリスクがございます。
更に年月が経つにつれ、賃料も下落していきます。そしてこの賃料下落は「年間CFの減少」に加えて、資産価値の減少にもつながります。
収益物件の場合、資産価値の評価軸としてキャップレートという考え方があり、仮に購入時と同じ利回りで売却をしたとしてもこの賃料の減少分だけ収益性が下がるため物件の価格も減少してしまうというデメリットがございます。

・稼働までの空室リスク収益物件の収入は入居者の賃料から得られます。
一方で物件を保有しているだけで発生するコストや融資を組んで購入した場合は購入時よりローン返済がございます。
新築の場合、入居付けできるまでは当然家賃も得られないため、先述したコストはオーナー負担となってしまいます。
このように運用開始直後には手出しが発生する可能性もありますので、デメリットとして注意が必要になります。