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REAL ESTATE MANAGEMENT収益不動産経営

過熱する収益不動産投資において、いかに好条件の不動産情報を入手するかは成功・失敗の条件の一つです。金融機関からの借入で不動産を保有でき、大きな損失を被ることもなく収益予測が立てられる不動産経営は他のハイリスクハイリターンの金融商品に比べ、安定した資産の拡大が期待できる投資商品と言えます。しかも、本業をお持ちの方であれば、不動産の経営を第三者にほぼ全てを任せながら毎月安定した収益を得られることが最大の魅力と感じている投資家は少なくないはずです。とは言うものの無知な状態で不動産を保有することは得られるはずの利益を失う可能性もあります。当社では、まず「不動産投資を何のために行うのか?そのためにはどのような考えでどうすればよいのか?」という“不動産投資の目的”をお客様と共有するところからご案内しております。
不動産投資の目的ネットや書籍、不動産会社の情報に左右されていませんか?本来の目的は一つです。
「収益不動産 メリット」「不動産投資 目的」というようなキーワードで検索すると不動産会社や情報サイトなど あらゆるコンテンツにおいて同様のコメントが発信されています。
  • 不労所得として
  • 不景気により所得減になった時の対策として
  • 所得税、法人税、相続税の節税対策として
  • 生命保険替わりとして
  • 将来の公的年金に替わる私的年金として
  • サラリーマンの早期リタイヤ後の生活資金として
将来を不安視する内容や節税を謳った内容が多く、確かに物件構造や保有期間によって差はありますが一定の効果があるのは間違いありません。
ここで、抑えておかなければいけないポイントは、長期にわたる不動産投資において具体的な目的を100%実現するのは難しいということです。
なぜなら…
  • 数十年後を見越して年金対策できますか?
  • 人口が確実に減っていく中で、数十年後の家賃収入が見込めますか?
  • 多額の借入(ローン)で購入した後、困ることはないですか?
  • 何のために税金対策をするのですか?対策するほどの収益を見込めますか?
このように将来の不安定な要素が予測される中で、当社がお客様へ提案する不動産投資の目的の優先順位のトップは、『純資産の増加(形成)』です。
純資産とは、個人や企業がもつ全ての資産(総資産)から銀行などからの借入(負債)などを差し引いた金額をいいますが、不動産投資では、キャッシュフロー(CF)の蓄積に物件売却価格を足したものから負債と税金を差し引いた金額をいいます。
ファミリーエージェントが提案する不動産投資の目的 「そして、不動産投資において純資産を作るためには、以下の4項目を意識した取得と運用がポイントとなります。
①キャッシュフローを得ること 極端な利回りの物件を取得するのではなく、相場に見合った利回りの物件を購入し堅実な運営を行う ②資産価値が下がらない物件を取得すること どの立地の物件をどのように運用するかで資産価値は維持できる(上昇することもある) ③目的にあった物件選定と運用を行うこと キャッシュフロー(利回り)も融資条件(金利・期間等)も実際には幅がないため、堅実な物件取得と運営が大切 ④税金をコントロールすること 最大の経費となる税金(所得税・譲渡税・法人税)を圧縮することがポイント
では、物件の選定と運用が10年後、資産に対しどうような影響を与えるのかを比べたイメージ図が以下の通りです。 収益物件純資産増加運用イメージ
この運用イメージで、一目瞭然なことは、10年後の物件価格の下落(資産価値の下落)の影響が「純資産の差」に表れるということです。
この物件価格の維持と下落の要因を整理すると図表1のようになります。
図表1
物件価格を維持できる要因 物件価格が下落する要因
物件価格の下落は、比例して賃料水準の低下および利回りの低下となります。経年劣化による賃料下落率は「年平均換算で平均1%程度」と言われます。しかし、築浅と築古物件の一定期間の経年劣化による賃料の下落幅には差があるため、どの構造の物件をどのタイミングで購入または売却するのかという見極めは純資産を作り出すための一つの判断材料と言えます。
タイプ別築年数別の理論賃料指数(東京23区)
図表2は、東京都(23区)の賃貸マンションの異なる二つのタイプの部屋において、経年が賃料に与える影響を分析した内容です。3段階の時期に分かれる賃料の下落をみると
賃料下落が最も大きなフェーズです。この時期は、他の新築物件への需要増と競合となる多くの築浅物件との激しい競争にさらされたため賃料に対する下げ圧力が大きくなっています。
賃料の下げ幅が落ち着きを取り戻す段階で、新築物件とも比較されずらいことから売却や購入ともに成立する条件が整いやすい時期です。
第2段階よりさらに賃料の下げ圧力は低下しますが、物件の構造や部屋のタイプによっては、下げ幅に差が生じだすため、事前に対策をしておくべき時期とも言えます。
一方、土地と建物を別々に現在の価値で評価し、それを合わせた評価額とする積算価格と経年の関係をまとめたものが図表3です。建物は、経年ともに劣化し、収益性にも影響を及ぼすことが考えられますが、投資用不動産の場合、修繕・リフォームなどにより空室率の悪化を防ぎ、収益性を維持・向上させることができます。つまり、修繕により市場競争力および収益力が維持・継続される物件は、経年が価格形成に影響を与えることなく投資家からの要望にも応えるだけのパフォーマンスを発揮する物件としてその資産価値を維持できることになります。
経年と積算価格の推移
具体的な目的への取組は、物件の価値を維持しながら十分な純資産を増やした後に何も困ることなく実現可能だということです。
十分な純資産を作った後の行動パターン(例)
  • 売却して現金化する
  • 担保余力をもとに資金調達し別の事業展開や投資などを行う
  • 担保余力をもとに新規収益物件を購入し不動産事業を拡大する
  • 担保余力をもとに建物の立替(新築)を行い私的年金としての収益を確保する
  • 融資の借換・条件変更(金利・期間)を行い運用状況の改善を行う
期待できる効果純資産を増やしながら他の効果も享受できる不動産投資
①安定した不労所得と貯蓄効果
賃料収入から物件に関わる経費および借入金の返済を差し引いた残りが収益となる不動産経営。しかも、毎月安定した金額を手にすることができるため、本業をお持ちの方にとっては、間違いなく不労所得と言えます。また、貯蓄を目的とするのであれば、きっちり手残り収益を確保するために利回りの高い物件、賃料が安定している都心の物件を重視するべきです。さらに、複数棟の物件を所有することによる資産拡大や上手な出口戦略により売却後の利益確定によって貯蓄効果が大きくなるのも不動産投資の魅力の醍醐味だと言えます。
安定した不労所得と貯蓄効果 ②生命保険効果
約8割。これは、日本人の一般的な生命保険の加入率です。世界と比較しても生命保険大国と言えます。社会人となる20代、そして家族を持ち始める30代前後にかけて加入する方が多くなりますがその掛け金が負担と感じている方も少なくありません。そこで、収益不動産を取得することによる団体信用生命保険(団信)※が注目されるわけです。金融機関からの借入の際に加入する団信は、アパートローンの金利に含まれることから毎月の支払負担を感じることがありません。しかも、借主が万が一死亡するに至った場合、借入金の残債は団信により完済され、家賃収入はそのままご家族のもとへほぼ満額入ります。さらに、無担保の土地付き物件を相続することになりますので、状況によっては売却によりまとまった金額を手にすることができるので生命保険効果の幅がさらに広がることになります。 ※一般的には1億円が上限(金融機関によっては3億円が上限)
生命保険効果 ③節税効果
会社員であれば意識の薄い所得税でも高額所得者や経営者ともなれば、他人ごとではない税金の問題。所得税や法人税さらには相続税の負担が大きい日本の税制において減価償却の仕組みを活用することや資産の評価減によって十分な節税が可能となるのです。所得税の節税では、減価償却費を大きくとることによって、不動産経営の会計上の赤字を計上でき、個人所得と損益通算することにより課税対象所得を圧縮することができるスキームなのです。また、相続税の節税では、多額の現金を相続すると現金に対し100%が課税対象となりますが、「土地付き賃貸建物」を相続すると、建物部分は建築代金の50%で評価され、土地部分は更地に比べ18%~21%の評価減となり、その結果、相続財産の評価額が現金の約65%まで軽減でき、相続税の大部分を抑えることができるのです。
節税効果 ④資産拡大効果
「不労所得、貯蓄、生命保険、節税」とそれぞれの効果をいかに効率的に獲得するかは、物件購入後の管理運営とその後の売却利益の確定によって決まります。例えば、5,000万円の物件を自己資金200万円で購入し、10年後に4,500万円で売却したとします。また、10年間の経営による税引き後の手残り収益(売却後の処理も含む)の合計が1,200万円だとすれば、10年間で500万円の資産を増やすことに成功したことになるのです。このように利益の確定は、「(売却金額-物件購入価格-自己資金)+経営期間中の税引後の手残り収益」で考えられます。つまり、キャッシュを手元に残し資産を拡大するには、物件を購入する際の戦略と経営開始前にたてた計画とのロスを最小限に抑える運営能力によってその効果を発揮することになります。
資産拡大効果
利益を追求するための物件購入1棟収益物件経営 購入前の5つの側面
①利益のでる中古アパート
「物件を保有するオーナーにとってよい物件は何か?」という質問に対し「高利回り」「即賃料収入がある」「節税効果が大きい」「トラブルがない」などの回答がキーワードとしてあります。つまり利益に直結した要望が中心だということです。では、投資物件の中で利益優先で取組む物件とはどのような物件なのか?まず、資産を形成するボリュームの観点から判断すれば1棟物件が断然有利です。次に、新築か?中古か?という問題に分かれます。それぞれメリット・デメリットがあり保有する目的によっても判断が分かれるところですが、投資回収が早く、価格の下落率を抑えたいのであれば中古をお勧めします。中古物件であれば、「利回りも高く、即賃料があり、入居者の属性や経営状況も判断しやすく、減価償却を活用する節税効果が大きい」など利益を獲得する条件が整っていると言えます。勿論、中古物件にも建物修繕費の負担が必要となる可能性があるので確認が必要となります。
利益のでる中古アパート
②中古は建物チェックが大事
中古物件購入の際に、「物件の劣化状態がどのくらいなのか?」という不安はどのお客様も考えるところです。逆にその不安材料を払拭できれば次の段階へ進めます。当社では年間数千単位の物件を扱い、100棟ほどの物件を販売しておりますが、お客様へは以下の項目の建物状況について正確にご案内することを心掛けております。
中古は建物チェックが大事
  • 物件の耐震性
  • 配管状況(給水管・排水管)
  • 共有スペースの設備状況
  • 外壁の劣化状況
  • エレベーター
  • 建物全体の修繕履歴
  • 屋上防水
  • 室内リフォーム状況(標準設備の状況)
物件購入後に莫大な費用が必要となる修繕工事が発覚し、運用計画自体が崩壊してしまうというような事態を防ぐ為にもお客様自身も確認を怠らずチェックすることをお願いしています。また、計画時にある程度修繕工事の必要性が数年後に予測できるような状況であれば、事業計画書に修繕費用を組み込んで融資を申込ことも考えられます。
③東京圏の1棟中古物件に注目
東京圏、関西圏とブロック単位でみた不動産経営エリアは、この2圏に限られ、県単位まで範囲を広げると愛知県、福岡県までが投資エリアの候補になることは一般的な常識です。しかし、5年、10年、15年といった長い運営期間を冷静に考えると東京圏の1棟物件に絞って資産形成の基盤を構築することが最も理にかなった投資と言えるはずです。そもそも、入居者がいなければ成立しない賃貸経営において、圧倒的な人口数を誇る東京圏は第二の都市圏関西と比べても一目瞭然です。賃料水準の高さ、資産価値の上昇もさることながら、外国人旅行客の多い東京圏は今注目されている民泊対応にも適応できれば賃貸経営の運営の幅が広がり収入の確保にもつながるという点では先行き明るい経営が実現するのです。
東京圏の1棟中古物件に注目 ④融資限度額の事前確認を知る
新築・中古問わず、大半の方が融資によって物件を購入します。可能な限り自己資金を少なく融資額を多くしレバレッジをきかせた投資をしたいはずです。物件の収益性の他、お客様の年収・職業・資産背景によって決まる融資額は、必ずしも満額回答というわけではありません。ですから、事前に今のご自身のお立場で最大いくらまで融資がうけられるかといった数字をもっておくことも効率的な購入ステップのためには必要なことです。逆に、金融機関によって融資承認の基準がバラバラであり“金融機関のクセ”という事実があるのも確かです。ある物件で融資申込した際、「A行は50%、B行は70%までOK、C行は満額回答」というように各金融機関によって査定の基準方法がことなり、40行以上の金融機関と取引実績のある当社がアパートローンをテーマとしたセミナーを多く開催する一つの理由がそこにあります。
融資限度額の事前確認を知る ⑤資産管理法人による経営を知る
2013年以降の税制改革により「個人増税・法人減税」の流れとなり、高額所得者や会社経営者さらには不動産投資家で資産の拡大をお考えの方々が、資産管理法人を設立し資産価値を維持しながら収益を上げ、管理法人からの余剰資金の分配も受けるなどの賢い経営者も増えています。法人の形態は三つに分かれ(図1参照)、法人自ら所有し家賃収入、売却益など全て管理法人の利益となる「自社保有型」。次に、個人所有の物件を設立した管理法人へ管理を委託し、管理料を支払う「管理委託型」。そして、個人所有物件を管理法人へ一括して管理契約を結ぶ「サブリース型」に分かれます。気になるメリットとしては、節税効果です。これは、個人と法人の税率の違いを捉えたときの節税効果という意味と管理法人の役員となった会社員オーナーの親族が管理法人から役員報酬の分配を受けたとしても課税対象が会社員オーナーの給与所得だけですむという意味を持っています(図2参照)。
次に、融資に対する金利差も考えられます。これは、資産管理法人の信用を引き上げることにより、個人であれば2%台の金利が法人であれば1%という好条件で融資を受ける可能性があります。その他、相続対策や必要経費の枠、他の金融商品との損益通算など管理法人化を最大限有効に活用するためのセミナーも当社では行っておりますので是非、ご参加くださいませ。
注意:本業をお持ちの会社員オーナーが資産管理法人による経営を行う際には、勤務先の就業規則などの確認(副業の禁止条項)を行ってください。
資産管理法人による経営を知る