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TAXATION AND INHERITANCE節税と相続対策

不動産を保有すると同時にセットで考えるテーマが節税“です。保有する不動産の種類によっても節税の効果が異なりますが、当社は東京圏の1棟収益物件がお客様の純資産拡大に最も適しているという判断のもとにコンサルティング業務を行っておりますが、中でも節税効果を十分に発揮する中古1棟収益物件の減価償却を活かした経営は、不動産投資のスキームを確立できるものと考えています。
減価償却費を活かす経営
1棟中古物件といっても木造もあればRC構造の物件もあります。減価償却費を有効に活用する物件はどのような物件なのか?以下の通り、築25年のRC物件と木造物件を比較してその仕組みをご案内いたします。
比較してみましょう!築25年のRC物件と木造物件
利益優先型投資を考えるのであれば首都圏の中古1棟・木造物件投資です!
上記の大きくことなる償却年数をみると分かるようにここがポイントです。木造22年、RC47年の法定耐用年数に対し築25年の物件を購入していますので上記の年数がそれぞれの償却期間となり、木造の場合、取得から4年間で全額を短期間で計上でき会計上は赤字となるため利益を圧縮することになります。そして、この効果の恩恵を最も受ける対象者としては、高額所得者や会社経営者となります。さらに、税引き後のキャッシュフローを大きく取れるのも築古の木造1棟物件であり投資回収が早く十分な利益を獲得できる特徴もあるのです。以前は、築古物件の長期間の融資を受けることが考えにくかったのですが、最近は耐用年数を超えた物件でも積極的に長期の融資を行う金融機関も増えていますので、修繕の可能性がある築古物件の運用計画も立てやすく投資の戦略の幅が広がっています。
相続対策に有効な収益物件
平成27年1月の相続税制の改正に伴い「遺産に関わる基礎控除額」が改正前の6割まで引き下げられたことにより新たに相続税の申告が必要となる対象者が増え、遺産総額が3,600万円以上であれば相続税が発生することになりました。さらに、最高税率が55%まで引き上げられたことで収益物件を保有することによる相続対策に拍車をかけたのは紛れもない事実です。現金で相続する場合は、額面通りの評価額となりますが、不動産の場合はその評価額が大きく下回るというスキームです。しかも、収益物件の場合には、「貸家建付地」としての扱いが適用され土地の評価および建物の評価もさらに下がるため現金で相続する場合と比較すると4~5割も資産の評価が下がります。この優遇措置のスキームが収益物件による相続税の節税対策となるのです。では、具体的に相続対策の効果を発揮する物件とはどのような物件なのかというと、評価額と市場価格のギャップ(差)の大きい収益物件が向いています。地方の物件は、国の評価額よりも市場価格が低いためギャップがとれません。しかし、当社がおすすめしている東京圏の1棟収益物件では、市場価格が高く設定されるケースが多くギャップを大きくとれる物件が市場に多くあるため十分な節税効果が期待されるということです。
賃貸住宅を相続する場合の節税イメージ
賃貸住宅を相続する場合の節税イメージ
当社の差別化できる付加価値サービス
収益物件による様々な節税効果を取り入れることは、投資家であれば必ず意識する課題です。しかし、十分な節税効果の活用に取組めていない投資家の方がいる事実も少なくありません。今や、収益不動産経営の成功には、これまでの「立地+物件の質+管理能力」に加え、節税対策スキームを十分に活用することが不可欠と言えます。そこで当社では、不動産取引に直接かかわってきた税と法律の専門家をグループ企業に迎え、総合的な観点から実際の節税メリットや申告手続きにいたるまでのサポートをダイレクトにお客様へ伝えることができる体制を整えております。
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不動産取引に直接かかわってきた税と法律の専門家がグループ内におります。
不動産取引に直接かかわってきた税と法律の専門家 ファミリー税理士事務所代表税理士 峯本 創生