公示地価は上昇　神奈川県は二極化

ファミリーエージェント永瀬です。

国土交通省は2018年3月27日、1月1日時点での公示地価を発表しました。

中央区銀座の「山野楽器銀座本店」では、1㎡あたり5,550万円となり、前年の5,050万円に続き3年連続で過去最高額を更新しています。





全国平均では住宅地は横ばいから10年ぶりに上昇に転じ全国的に広くゆるやかな地価の回復傾向が明らかとなりました。公示地価は国による土地価格のガイドラインとなるため、不動産売買への影響はあると言えます。

上昇の内容としては雇用・所得環境の改善や、外国人観光客の増加などを背景とした、「実需」による地価上昇という見方が主流のようです。

収益不動産については融資の引き締めから物件価格の落ち着きが出てきそうな感じもありますが、公示地価上昇のニュースから売主が高値を希望し融資情勢とのギャップがある強気価格で売りに出すこともありそうです。

収益不動産の運用としては、私共がご提案する純資産増加の運用については本ブログでもご紹介している物件価格が下がらない、もしくは下がりにくい物件取得をご案内している為、土地価格の上昇はプラスになります。

建物については毎年の減価は避けられませんが、東京圏の土地については大幅な下落は考えにくく物件価格に対して土地割合が多い物件は堅めの投資になる場合が多いと言えます。

全国的にゆるやかな地価の上昇傾向がある中で神奈川県は二極化になっており、小田原市や横須賀市は下落傾向が続き、中心部との二極化が進行している結果が出ています。横須賀市については全国下落率ワースト10のうち2地点が横須賀市となり、横須賀市の住宅地は、全ての地点で地価が下落している内容になっております。

ベットタウンとして開発が進んだ横須賀市ですが、推計人口が40万人を下回り将来の人口予測でも減少に歯止めがかからない見通しのようです。

試しにSUUMOにて横須賀市のワンルームアパートの賃料を検索してみますと2万円台の物件が20棟検索されました。今後も地価下落と人口減少が続くようであれば収益不動産の運営は難しいエリアと言えるでしょう。

横須賀市以外にも隣接する三浦市の地価も低調で、三浦市や千葉県我孫子市は人口減となっています。弊社ではエリア外の為取り扱いは行っておりませんが、高い表面利回りだけで判断するのではなく空室損のリスクを見込んだ実質の利回りと出口を見据えて物件を精査することが必要になるのではないでしょうか。
 

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